Ирина Малыгина:
Мы нажили себе много конкурентов

— Ирина Александровна, первым победителем аукциона, который провёл Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) в Пермском крае, стала группа компаний «Строительные проекты». При этом в торгах участвовали две компании. В чём заключается ваш интерес к работе с Фондом РЖС?

— Мы давно ждали, когда Фонд РЖС придёт в Пермский край, поэтому после появления информации об аукционе не колебались ни минуты: начали уточнять условия, варианты работы и так далее. На тот момент мы ещё не знали, что фонд действительно помогает снимать административные барьеры в части инфраструктуры и разрешительной документации. В этом мы убедились уже на практике. Нам была оказана серьёзная помощь по технологии получения разрешения на строительство, по общению с сетевыми компаниями  — все земли Фонда РЖС по всей России находятся, условно, в поле, что влечёт за собой серьёзную работу по созданию инженерной инфраструктуры.

Отсутствие интереса к предложениям Фонда РЖС можно объяснить низкой информированностью о его деятель­ности. Просто посмотреть на сообщение об аукционе, не пообщавшись с представителями Фонда РЖС, не имеет смысла. Фонд готов предоставить максимум информации по телефону либо по запросам на сайте. Они абсолютно открыты, нет никаких теневых факторов. Условия прозрачны и одинаковы для всех, что не может не нравиться.

Фонд РЖС работает с 2008 года и предлагает правила игры, которые уже были опробованы на практике. Их предложения настолько жизнеспособны, что нет никакой опасности вступать в совместные проекты с ними.

— Почему, на ваш взгляд, другие застройщики не проявили заинтересованности?

— Безусловно, идя навстречу строительным компаниям, фонд устанавливает за ними серьёзный контроль, который застройщики очень не любят. Тем более контроль не со стороны Госстройнадзора, а со стороны собственника земли. Если не будет выполняться договор аренды, то фонд может его расторгнуть, оставляя при себе землю, а судьба имущества, которое там успели построить, решается в отдельном порядке.

Фонд категорически против выкупа земли в собственность застройщика. А строительным компаниям хочется получить землю и делать на ней, что они хотят и когда хотят.

— Каким образом Фонд РЖС контролирует застройщика?

 — Ежемесячно мы отчитываемся перед фондом о проделанной работе, скоро на площадке должна появиться веб-камера. Таким образом, система работает по двум направлениям: мы можем обращаться за поддержкой в Фонд РЖС, в свою очередь, спрашивает с нас. Для компании это выгодно  — нам нечего скрывать.

Надо учитывать, что, передавая в аренду земельный участок, фонд делает комфортный график платежей. Годовая арендная плата на льготный период (первые два года) составляет чуть больше 4 млн руб., после — 8 млн руб. К примеру, за 28 га нашего участка в Лобаново (ГК «Строительные проекты» в сентябре 2012 года стала победителем аукциона по продаже права аренды земельного участка площадью 28,3 га в Лобановском сельском поселении — ред.) 4 млн руб. — это очень низкая цена.

Необходимостью вносить аренду фонд стимулирует застройщика быстрее строить, потому что как только дом введён в эксплуатацию, земля автоматически бесплатно переходит ТСЖ. Это же и одна из причин, почему землю выкупать невыгодно.

С Фондом РЖС мы сотрудничаем почти год. За это время у нас не возникло никаких взаимных претензий. Всё идёт в штатном режиме. Обязательно будем учас­твовать в аукционах по жилому строительству в четвёртом квартале 2013 года.

— Фонд РЖС работает с застройщиками как по продаже права аренды земельного участка, так и в формате торгов по «голландской схеме», которые ведутся на понижение цены продажи 1 кв. м жилья эконом­класса. Как вы оцениваете эту схему?

— Решиться принять участие в «голландских аукционах» нам было сложнее (На «голландском аукционе» 28 июня 2013 года ГК «Строительные проекты» получила право заключить договор безвозмездного срочного пользования земельным участком в д. Паздерино Пермского района — ред.). Это был четвёртый подобный аукцион в России и первый в ПривФО.

Первопроходцы всегда рискуют. И хотя все правила прописаны, на практике ещё не ясно, какие подводные камни и нюансы могут быть у этой схемы.

На этом этапе нам надо было поподробнее разобраться в условиях, поскольку «голландский аукцион» направлен на реализацию жилья льготным категориям граждан.

Ограниченная цена реализации, которую устанавливает Минрегионразвития России, — 32,4 тыс. руб. за 1 кв. м. Выйти за рамки этой цены, которая всегда ниже рыночной, мы можем только в случае, если в течение года после ввода дома в эксплуатацию не заключим ни одного договора продажи из этого списка.

Причины отсутствия массового интереса строительных компаний в виде сложностей с инфраструктурой и контролем в «голландском аукционе» можно умножить на 10. Риск ощутимой разницы между реальными подрядными затратами и ценой реализации отпугивает. Договор безвозмездного срочного пользования ещё жёстче, чем договор аренды: здесь появляются штрафные санкции и так далее. Но мы посчитали плюсом наличие гарантированного спроса и готового задания на проектирование — в договоре прописано количество одно-, двух- и трёхкомнатных квартир, которые необходимо будет построить.

— Будет ли расти интерес к сотрудничеству с Фондом РЖС со стороны застройщиков?

— Да, я думаю, что мы нажили себе много конкурентов.

Расскажу для примера случай. Мы участвовали в аукционе в Свердловской области. Свердловские строители похожи на пермских в плане профессионального взаимодействия: у них есть сообщество, они советуются друг с другом, есть понимание ситуации внутри региона. фонд дважды выставлял участки на аукцион, и оба раза на участие в нём не было подано ни одной заявки. Фонд РЖС организовал «круглый стол» для застройщиков и инвесторов, на котором ответил на вопросы, касающиеся аукционов. Мы тоже на нём присутствовали. В следующий раз на участие в аукционе в Екатеринбурге кроме нас заявки подали две региональных компании. Одна из них была от «Атомстройкомплекса».

Как говорится, главное — начать, остальные подтянутся.

— Первый ваш совместный проект с Фондом РЖС — комплексное освоение участка в Лобаново. Насколько он показателен и может ли считаться хорошим стартом для этого направления деятельности в Пермском крае?

— По условиям аукциона, мы должны за пять лет построить там не менее 30 тыс. кв. м жилья. Первая очередь  — 28 тыс. кв. м — то есть фактически тот минимум, который предусмотрен договором аренды.

Сейчас в Лобаново идёт реализация первого этапа. Проект планировки территории, подготовка которого занимает год, предусматривает разделение земельных участков. Только после их регистрации в Росреестре можно получать градостроительный план и разрешение на строительство.

По такому графику строительство должно было начаться в Лобаново весной следующего года. Мы пошли по иному пути и выделили первый этап строительства, в ходе которого будут построены трёх­этажные дома, и их возведение не требует прохождения экспертизы. Мы получили градостроительный план на весь земельный участок и согласовали с администрацией Пермского района проект планировки.

Проектная документация готова, разрешение на строительство тоже есть. Так мы вышли на участок с опережением графика почти на год, действуя в рамках закона, но нестандартно, используя возможности законодателя в ускорении процесса строительства.

Я считаю, что это наше ноу-хау, в том числе и перед Фондом РЖС, из серии «законом не запрещено». Сроки сократились  — это даёт нам возможность быстро сделать сети, кредитоваться на данном этапе, поскольку решение на руках, возможность реализовывать квадратные метры через формирование условий для покупателей.

— Уже можете озвучить примерную стоимость квартир?

— Цену мы планируем установить ниже рыночной  — 35 тыс. руб. за 1 кв. м с полной отделкой. В Лобаново есть примеры, когда другие застройщики продают квартиры по цене 43 тыс. руб. за 1 кв. м.

Первый этап в Лобаново мы рассчитываем закончить до конца следующего лета. Это малоэтажное жильё, оно возводится гораздо быстрее, чем многоквартирный дом.

Сроки связаны в основном с сезонностью  — элементы благо­устройства не выполнить в зимний период. Нам нужно сделать все сети, протянуть 3 км водопровода, совместно с эксплуатирующей организацией выполнить реконструкцию очистных сооружений, электрификацию, подъездные пути. Часть работ сегодня сделана.

— Что представляет из себя проект?

— Проект застройки вызвал в Лобаново резонанс. В плане предусмотрен самый настоящий Невский проспект, названный в честь достопримечательности села  — старинной церкви им. Александра Невского.

Вообще весь микрорайон будет носить название Первый Пермский. Оно несёт в себе большую смысловую нагрузку  — это первый проект Фонда РЖС на территории Пермского края, первый район при въезде с южной части города, в нём реализовано много первоидей. Когда он появится, Лобаново наконец-то будет видно с объездной трассы.

Продажи начнутся в конце осени. Наша принципиальная позиция на фоне толков по поводу обманутых дольщиков  — не заключать ни одного договора с физическим лицом до получения финансирования на весь объём строительства. Строить на деньги дольщиков, поступление которых нельзя чётко спланировать, для нас неприемлемо.

— Часть домов по проекту в Лобаново  — это таун-хаусы, явление сегодня не самое распространённое...

— По условиям аукциона, доля малоэтажного жилья в проекте должна быть не менее 75%. Ещё одно из преимуществ Фонда РЖС — возможность для победителя аукциона бесплатно получить из каталога любой проект. Если бы мы не увидели таким образом проект этих домов, то не взялись бы за их реализацию. Мы считаем, что дороже 4 млн руб. каждый из блоков стоить не будет, а это 150 кв. м!

— Как обстоят дела с долгостроем ЖК «Подсолнух» на ул. Адмирала Макарова, 23, строительство которого вы взялись завершить?

— Земельный участок приобретён нами в 2009 году. Все знают, что это был самый тяжёлый год в строительстве. Вместе с участком мы приобрели определённую социальную нагрузку. Это несколько дольщиков дома-банкрота по ул. Адмирала Ушакова, 21, которым по просьбе Инспекции стройнадзора были бесплатно отданы квадратные метры. Это решение было принято на фоне понимания того, что участки по Макарова, 23, Ушакова, 21 и Макарова, 25 раньше были в комплексе, единым кварталом.

Стоит признать, что по жилому комплексу на Макарова, 23 мы совершили ошибку, что не разделили его на очереди. В силу того что приобретали участок в кризисный год, мы ставили задачу как можно быстрее получить разрешение на строительство, которого на этом участке не было. В конце 2009 года оно было получено. На тот момент никто не знал, как будут развиваться события на рынке недвижимости, поэтому у нас не было времени на то, чтобы этот проект изменить.

Никто нам в этом проекте не помог, зато желающих помешать достаточно и до сих пор. Мы к этому относимся философски. Получился великолепнейший учебный полигон. Этот дом станет примером, как объект в кризис получил множество проблем, но всё-таки оказался достроенным. Мы, в свою очередь, научились решать львиную долю проблем и препятствий, которые возникают перед застройщиками. Сдачу дома планируем в конце лета 2014 года.

К сожалению, зная судьбу Ушакова, 21, есть заинтересованные лица, желающие запустить Макарова, 23 по той же дорожке. Это неприятно, но мы знаем, как с этим бороться. Хотя не хочется бороться, хочется созидать.

— «Строительные проекты» выступают застройщиком нового жилого комплекса в Перми на пересечении улиц Горького и Пушкина с рабочим названием «Ромео и Джульетта». Сможет ли этот проект стать для Перми уникальным?

— Эффективные решения могут воплощаться не только в экономическом смысле, но и в плане комфортности, красоты, удобства, новых технологий строительства. Эффективность многогранна. Этот дом предполагается выполнить на уровне, которого в Перми пока нет. Интересно, что первый проект дома был не с «лепестками», а в виде закрученной спирали. Это проектное решение сейчас реализовано в каркасе башни ММДЦ «Москва-сити».

Нам очень повезло с архитектором Виктором Щипалкиным. Это человек-творец, который тоже придерживается нестандартных подходов и следит за тенденциями.

Мы предполагаем, что будут препятствия, потому что это историко-культурная часть города и обязательна соответствующая экспертиза. Никто не приветствует в этом месте 25 этажей, а у нас их 26. Но в исполнении меньшей высотности этот проект потеряет себя, станет обычным домом в 10—15 этажей. Все, кто видит эскизы, говорят, что в Перми появится архитектурный проект, который может стать эмблемой города наряду со Спасо-Преображенским кафед­ральным собором на набережной.

Это попытка создать ту элитную недвижимость, которая на самом деле является элитной. У людей должен быть осознанный выбор.

Мы откровенно говорим, что площадка достаточно маленькая и на ней не будет ничего свыше того, что предусмотрено законодательством. Но будет решена самая актуальная проблема людей, которые живут в центре,  — парковочные места. Поэтому для достижения уровня бизнес-класса и исходя из того, что мы можем предложить, будет возведена двухуровневая парковка, предполагающая по два машиноместа на квартиры бизнес-класса и по одному — на «эконом», плюс отдельное здание автостоянки под крышей для жильцов на территории жилого комплекса.

По проекту это будут два здания. Первые три этажа займут торговые помещения, с четвёртого по 15-й  — квартиры уровня «эконом+» (с более дорогой отделкой  — ламинат, обои под покрас­ку, улучшенная сантехника), с 15-го по 25-й — квартиры бизнес-уровня (свободные планировки, отделка по индивидуальным пожеланиям; всего по две квартиры на этаже, свои террасы, два собственных лифта, которые не останавливаются на уровне «эконом»).

— Как вы сегодня оцените пермский рынок недвижимости?

— Рынок недвижимости Перми ещё не оправился морально от кризиса. Ожидание того, что в любой момент может случиться кризис  — как в 1998 или 2008 году, к сожалению, строителей не покидает. Они не хотят играть «в длинную», действуя по схеме «построил  — продал  — ушёл». Такая ситуация не позволяет снижаться ценам и развиваться новым технологиям. Это серьёзный сдерживающий моральный фактор.

Фонд РЖС даёт гарантию выкупа 35% построенного жилья по цене Мин­регион­развития России. Во всех коммерческих проектах приходится играть, как в рулетку. Это очень плохо, потому что отсутствует плановость и последовательность. Гарантированность завтрашнего дня сыграла бы для рынка недвижимости большую роль, подтолкнув к появлению в городе новых интересных объектов. Ведь строительство — это процесс небыстрый.

Многое зависит от поддержки властей, которые устанавливают правила игры. По сути, все преследуют общую цель — чтобы людям жилось хорошо в этом доме, в этом микрорайоне, в этом городе. При наличии постоянных и понятных правил и возникнет та самая плановость. Выход можно найти, в том числе в дешёвых долгосрочных договорах предоставления земли, как у Фонда РЖС. Только такая политика даст удешевление цены квадратного метра без потери его качества.

В перспективах рынка — участие строительных компаний в аукционах Фонда РЖС, схемы которого становятся понятны застройщикам.

Стоимость земли на окраинах, скорее всего, упадёт, будет следовать за тенденцией, которую диктуют те, кто предоставляет землю на льготных условиях. То есть рынок земли будет чуть «проседать». На участки в центре сохранится постоянный устойчивый спрос, но не массовой застройки, а жилья более высокой классности. Мы думаем, что в ближайшее время появится чёткое разделение цены исходя из классности дома. У человека будет выбор. А если история с таун-хаусами в Лобаново станет успешной, то она вполне может стать следующим трендом.