За гранью разумного

В Перми 19 марта состоялся «круглый стол» по проблеме завышенной кадастровой стоимости земельных участков, в котором приняли участие уполномоченный по защите прав предпринимателей Вячеслав Белов, представители управлений Росреестра и Федеральной налоговой службы по Пермскому краю, а также юристы и оценщики Пермской торгово-промышленной палаты.

С 1 января 2014 года вступили в силу новые результаты определения кадастровой стоимости, полученные в рамках массовой государственной оценки. Сведения о стоимос­ти выдаются Кадастровой палатой в виде справки и предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в пятидневный срок.

«Очень много проблем возникает в связи с тем, что предприниматели не довольны, когда определяется кадастровая стоимость объекта. На их взгляд, она достаточно завышена, и чтобы прийти потом к истине, нужно потратить много времени и сил», — рассказала вице-президент Пермской ТПП Елена Миронова на «круглом столе» по проблеме завышенной кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость в соответствии с законодательством — это рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная на определённую календарную дату на основе принятых методик с использованием технологии массовой оценки, пояснил уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае Вячеслав Белов. «Видимо, эта массовая оценка и является одной из серьёзных проблем», — предположил он.

Вячеслав Белов, уполномоченный по защите прав предпринимателей в Пермском крае:

— Мы рассматривали количество обращений в различных субъектах. Пермский край выделялся значительно большим количеством обращений. В Нижнем Новгороде, например, количество обращений в кадастровую комиссию отличается в 100 раз от Пермского края. Казалось бы, какой ужас. Но у них не было массовой оценки. Когда мы начали уходить в другой вопрос — сколько процентов было рассмотрено положительно из тех, которые поступили и какой процент отклонений, то выяснилось обратное. По итогам работы комиссии при Росреестре в 2013 году было рассмотрено 1041 заявление, а в пользу заявителей принято 738 решений.

Присутствовавшие на мероприятии представители бизнеса отметили, что эти цифры — «далеко не полная картина», поскольку часть предприятий идет оспаривать результаты кадастровой оценки земли не в комиссию, а в суд. Кроме того, есть большая прослойка малого бизнеса, которая вынуждена молча согласиться с завышенной (порой в десятки раз) кадастровой стоимостью земли, поскольку не имеет средств, специалистов и времени для переоценки земли и внесудебных или судебных тяжб.

В дополнение многие предприниматели пожаловались на «хождение по кругу»: при утверждении в 2014 году новых результатов кадастровой стоимости земли не были учтены решения официальных инстанций о снижении стоимости земли, принятые в 2013-м. Показательный пример привела главный специалист по земле ОАО «Мотовилихинские заводы» Елена Маясина.

В 2013 году предприятию удалось получить экономию по налогу на землю более 40 млн руб. только за счёт снижения кадастровой стоимости земли (132 участка) с 2766 руб. до 1400 руб. за 1 кв. м. Но в 2014 году «Мотовилихинские заводы» получили на руки результаты новой кадастровой оценки. В них стоимость 1 кв. м земли составляет уже не 1400 руб. и не 2766 руб., а 5604 руб. «Мы, конечно же, снова будем оспаривать это, но откуда такая разница в цене? И о каком профессионализме кадастровых оценщиков здесь может идти речь?» — говорит Елена Маясина.

Участники «круглого стола» признали, что все прекрасно понимают, что перед кадастровыми оценщиками стоит «политическая задача» по недопущению снижения налоговой базы, но «должны же быть разумные пределы».

По словам краевого бизнес-омбудсмена Вячеслава Белова, инструменты защиты своего права для предпринимателей всё же существуют.

Вячеслав Белов:

— Ко мне неоднократно обращались предприниматели с жалобами на неправомерные, на их взгляд, действия государственных органов Пермского края. Конечно, моей задачей было разъяснить их права. Инструменты защиты права существуют — это, прежде всего, судебная защита и действующая в Пермском крае профессиональная комиссия при Росреестре, в полномочия которой входит принятие решений о пересмотре кадастровой оценки по земельным участкам и недвижимости.

«Решение проблемы завышенной кадастровой стоимости может лежать в двух аспектах — в изменении законодательства и эффективном оспаривании кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке», — сообщил в дополнение к словам Белова директор юридического департамента Пермской ТПП Олег Голенецких.

Ситуация осложняется тем, что у крупных и средних предприятий есть возможность защитить свои интересы в этой сфере, а у малого бизнеса такой возможности зачастую не бывает.

Вячеслав Белов:

— Крупный и средний бизнес может защитить себя сам. У них есть больше денег, чтобы произвести оценку рыночной стоимости. Для небольших предпринимателей не всегда это возможно. Сама сумма небольшая, хотя в пересчёте она гигантская.

Как пояснила начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Пермскому краю Людмила Дробаха, Росреестр совместно с Кадастровой палатой предоставляет перечень объектов оценки. Как правило, результаты оценки комиссии Россреестра можно пересмотреть.

Людмила Дробаха, начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Пермскому краю:

— Мы говорим о возможностях предпринимателя, который считает, что да, есть комиссия Россреестра, зачем туда подавать, если 99% решений всё равно будут отрицательными? Есть смысл подавать заявление в комиссию, потому что есть вероятность получения положительного результата!

Из 100 заявлений, рассмотренных комиссией Россрестра в этом году, почти по всем были приняты положительные решения. Результаты оценки пересмотреть можно! Проблемы есть в большей степени не у комиссии, а у самих заявителей.

В итоге участники «круглого стола» пришли к мнению, что необходимо сформировать конкретные предложения в адрес законодательных органов. Вячеслав Белов и присутствовавшие на заседании юристы предложили всем подумать о том, что ситуацию могла бы исправить практика взыскания убытков за некорректную оценку не с государственных органов, а с кадастровых оценщиков, выполнявших заказ в рамках госконтракта, и СРО, утвердившей отчёт об оценке. «Это в разы повысило бы ответственность исполнителей», — уверен Белов.

Олег Голенецких, директор юридического департамента Пермской торгово-промышленной палаты:

— На законодательном уровне это сложно решить, так как есть интерес заказчика — края, муниципалитета, который хочет завысить стоимость, и интерес правообладателя, стремящего заплатить меньше. Сама система установления кадастровой стоимости массовой оценки устроена таким образом, что государство заказывает, а предприниматель впоследствии уже обязан доказать сведения в Реестре относительно действительной рыночной стоимости конкретного объекта.

На мой взгляд, судебная практика по всей стране показывает, что только судебная защита предполагает возможность снизить стоимость кадастрового участка. Для эффективного оспаривания кадастровой стоимости важно выбрать надлежащий способ защиты нарушенного права, и здесь без юриста не обойтись. В связи с этим растут издержки предпринимателя. Такие затраты предпринимателю должны возмещать органы Росреестра.

Кадастровая стоимость земли в Пермском крае в 2013-2014 годах
Практика оспаривания. Реальные примеры

Динамика кадастровой стоимости земельных участков в Пермском крае

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость: сравнение

Кадастровая стоимость и Ценовые карты: сравнение

По данным консалтинговой группы «Актив»