Оксана Клиницкая

корреспондент

---

«Это чистой воды спекуляция»

Спрос на квартиры в Перми в первом полугодии 2014 года был неоправданно высок, коррекция займёт ещё полгода

9 сентября 2014 г.

Поделиться

Твитнуть

Аналитики девелоперских компаний подвели итоги первого полугодия 2014 года рынка многоквартирного жилья. По их наблюдениям, спрос переключается со вторичного жилья на первичное. Особая роль в формировании цены отводится банкам, с участием которых проводится каждая вторая сделка. Цены практически восстановились со времён кризиса 2008 года.

АН «Перспектива» со ссылкой на Пермьстат отмечает, что в январе—июне 2014 года на территории Пермского края сдано в эксплуатацию 4893 квартиры общей площадью 377,8 тыс. кв. м, что на 58,5% выше аналогичного показателя прошлого года. При этом, по предварительным данным, в Перми введено в эксплуатацию 115,5 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Максимальные объёмы ввода зафиксированы на территории Свердловского и Индустриального районов (33,5 тыс. кв. м и 28,2 тыс. кв. м соответственно). Минимальные — традиционно на территории Ленинского района (всего 483 кв. м), отмечают в ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг».

По мнению аналитиков PAN City Group, в первом полугодии осуществился консенсус-прогноз роста цен в этом году — 7—10%. На фоне негативных ожиданий, реализации отложенного спроса, роста объёма ипотечного кредитования средние цены на новое жильё выросли на 10,2%. Вторичное жильё менее востребовано, ценовая динамика незна­чительная — рост составил 3,2%.

Рынок недвижимости продемонстрировал низкую доходность для инвестора. В зависимости от сегмента рынка прибыль от вложений не превысила 15%, говорят в АН «Перспектива». По оценке компании, средняя цена (включая новостройки и готовое жильё) установилась на уровне 50,27 тыс. руб. за 1 кв м.

В «КД-консалтинг» зафиксировали следующие показатели средних цен предложения за «квадрат»: вторичный рынок — 55 889 руб., первичный рынок — 49 431 руб. При этом во втором квартале темпы роста цен на вторичное жильё замедлились по сравнению с новостройками — 1,57 и 2,18% соответственно.

«Радует, что «первичка» стала дороже, и это правильно. Меня поражало, что стоимость «вторички» выше. Новостройки дают более высокий уровень комфорта. Это новые технологии и оборудование, инженерные системы, и это действительно должно стоить дороже», — уверена генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплёва.

Наиболее востребованными остаются одно- и двухкомнатные квартиры, солидарны аналитики. И это влияет на цену.

Наибольший рост средней цены предложения наблюдается в новостройках экономкласса. Примерно одинаковый прирост отмечен на квартиры в домах классов «комфорт» и «бизнес», говорят в «КД-консалтинг». В целом диапазон цен предложений квартир от застройщиков варьируется от 38 тыс. руб. до 80 тыс. руб. за 1 кв. м. Также есть отдельные предложения в новостройках с ценой 110 000 руб.

Характеризуя ценовую ситуацию на рынке жилья в целом, в PAN City Group заметили, что цены, упав в кризис 2008 года, за 3,5 года, начиная с 2011-го, почти восстановились. Снизившись в 2008 году на 33,2%, цены на новостройки восстановились на 28,9%; на вторичное жильё, опустившись на 24,8%, восстановились на 22,9%.

Как в первом квартале 2014 года, так и во втором цены предложения на первичном рынке многоквартирного жилья показывали небольшой рост после корректировки в 2013 году, заметили в «КД-консалтинг». По мнению аналитиков компании, причинами являются структурные изменения предложения, а именно увеличилось количество предложений одно- и двухкомнатных квартир, цена 1 кв. м в которых выше, чем в квартирах большего размера; геополитическая ситуация, стимулирующая переток накоплений населения в недвижимость.

В первом полугодии наблюдался рост продаж недвижимости, связанный с опасениями людей вкладывать в традиционные инструменты: валюту, фондовый рынок, сберегательные банковские вклады, соглашается Марина Коноплёва.

В «КД-консалтинг» выделяют несколько ключевых факторов, влияющих на стоимость квартиры в новостройке. Это местоположение объекта, метраж приобретаемой квартиры, стадия готовности, а также надёжность и репутация застройщика.

Особую роль в продаже недвижимости аналитики и эксперты отводят банкам.

«С участием банков проводится каждая вторая сделка», — замечает управляющий АН «Перспектива» Станислав Цвирко.

«Сейчас спрос на жильё держится только за счёт ипотечных сделок. Можно предположить, что, как банки будут себя вести, так рынок и будет развиваться. Банки будут участвовать в формировании цен на рынке жилья. Раньше такого не было», — удивляется генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев.

Марина Коноплёва оценивает долю ипотечных сделок в 60—80% на рынке жилья экономкласса. В случае проведения банками акций, по её словам, наблюдается всплеск спроса.

Более 50% сделок на рынке вторичного жилья и 36—38% сделок на рынке новостроек совершается с помощью ипотечного кредита, говорят в PAN City Group. Таким образом, рынок жилья более чем на 50% зависит от развития финансового сектора, в котором присутствует доля неопределённости, связанная с внешнеполитическим фактором, делают вывод в девелоперской компании.

Аналитики и эксперты отмечают снижение спроса.

Во втором квартале появились негативные тенденции, говорят в PAN City Group: объёмы продаж застройщиков снизились относительно первого квартала, за исключением концептуально продуманных объектов.

Алексей Ананьев отмечает, что быстрый рост цен в феврале и марте — «это чистой воды спекуляция», т. к. с точки зрения экономической целесо­образности повод для роста отсутствовал. Коррекцию он ожидает в ближайшие 6 месяцев, по февраль—март включительно. «Возможно, не на все 10%, но на 5—6%, т. к. спрос падает», — поясняет Ананьев.

Начало второго квартала ознаменовалось нетрадиционным спадом спроса, его возобновление Коноплёва ожидает в середине октября. И прогнозирует рост цен в пределах 5—8%, который связан с подорожанием строительных мате­риалов, как следствие косвенного влияния санкций, введённых между Россией и странами Евросоюза.

Тем не менее участники рынка недвижимости с оптимизмом ждут его развития.

«Количество заявленных к сдаче объектов в Перми высокое, и планы свои застройщики выполняют», — радуется Марина Коноплёва.

Увеличение спроса на первичное жильё по сравнению со вторичным продолжится, прогнозирует Станислав Цвирко. По его наблюдению, все крупные застройщики находятся в поисках земельных участков для строительства многоквартирных домов.

«Это означает, что они хотят развивать свой бизнес в Перми. Значит, потенциал рынка они оценивают очень высоко, — считает эксперт. — С точки зрения объёмов вводимого жилья, рынок будет позитивным».

В PAN City Group ожидают, что во втором полугодии 2014 года средние цены предложения на рынке жилья незначительно снизятся.

Дальнейшее поведение рынка жилья Перми будет зависеть от макроэкономической ситуации. Наиболее вероятный сценарий — продолжение стагнации, сопровождающееся небольшими колебаниями цен, уверены в «КД-консалтинг».