Синдром Бахаревки
В Перми снова возникла ситуация, когда непонятны правила, по которым будет строиться город
После длительных и ожесточённых дискуссий вокруг «голландского» мастер-плана и Генерального плана Перми казалось, что уставшие спорщики уже пришли к компромиссу. Генплан был принят, новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) отразили результат всесторонних договорённостей. Отказ от «расползания» города стал основой для всеобщего примирения. Вопрос о высотности передали на откуп участникам публичных слушаний, и вроде бы все застройщики начали приспосабливаться к сложившимся правилам.
Квартал в микрорайоне Мильчакова, где идёт расселение ветхого и аварийного жилья, вторая очередь жилого комплекса «Виктория», новый жилой комплекс «Астра» (на месте бывшей табачной фабрики) — эти проекты уже можно назвать отражением складывающейся градостроительной политики реконструкции застроенных территорий. И тут как гром среди ясного неба — Бахаревка.
Планы застройки гигантской неосвоенной территории дешёвым жильём — вполне советские по масштабу, по духу и по подходам. Наверху принято решение, подписано соглашение с застройщиком и по вертикали спущено указание: исполнять! Очень похоже, что дальнейшие дискуссии на эту тему бессмысленны. Как заметил на прошедшем 25 июля «круглом столе» из цикла «Полезное устройство города» депутат Пермской городской думы Максим Тебелев, деньги на внесение изменений в ПЗЗ уже выделены, причём ещё весной, так что процесс пошёл, а все споры — в пользу бедных. Тех самых, кому, предположительно, и предстоит поселиться на Бахаревке.
Вообще-то, согласно планируемым изменениям в ПЗЗ, своё назначение должны сменить 17 территорий. В том числе — часть Черняевского леса (под будущий зоопарк), эспланада, территория Осенцовского промышленного узла, микрорайон Ива и целый ряд других участков, не менее значимых с точки зрения градопланирования. Почему же столь ожесточённые дискуссии вызывает именно Бахаревка? Потому что здесь сосредоточились все главные вопросы, связанные с внезапным изменением градостроительной политики, а точнее — отменой едва устоявшихся правил строительства в Перми. Ответы на эти вопросы неочевидны. Последствия ликвидации правил без внятного предложения альтернативы — вызывают закономерные опасения.
Многие эксперты уже высказались на тему инфраструктуры. Дороги, сети, «социалка» — по некоторым оценкам, чтобы обустроить Бахаревку, понадобится не менее 20 млрд руб. В прекраснодушных рассказах о «миллионе дешёвых квадратных метров» ни слова не сказано о том, где город Пермь возьмёт эти деньги и как будет их возвращать.
Одну цифру называют уже конкретно. Первый заместитель главного управляющего директора компании «Новогор-Прикамье» Сергей Касаткин указал стоимость подведения к этому участку воды и канализации — практически 1 млрд руб. Этих денег нет в инвестиционных планах оператора водоканала, и если срочно «наваливаться» на Бахаревку, то нужно замораживать все остальные проекты.
Упомянутые цифры дают повод усомниться в заявленной стоимости будущего жилья на Бахаревке. Тем более что уже сейчас звучат разные цифры: то 30 тыс. руб., то 32,8 тыс. руб., а что подробно записано в трёхстороннем соглашении между Пермским краем, ПАИЖК и компанией «ПИК» — неизвестно. В любом случае понятно, что стоимость подведения и обслуживания сетей обязательно будет затем включена в тарифы, и «дешёвое жильё» на Бахаревке влетит в копеечку всем плательщикам услуг ЖКХ.
Собственно, все, кто поверит в проект «Бахаревка», рано или поздно будут вынуждены раскошелиться. «Инвестор» такой застройки может называться таковым лишь в кавычках. Уже понесённые им затраты на покупку и изучение площадки совсем скоро окупятся: желающие поселиться под боком у «Пермнефтеоргсинтеза» — явно люди небогатые, поэтому они неизбежно будут входить в схемы «долёвки» и брать ипотеку.
«Инвестор» вряд ли будет строить на свои средства ещё и потому, что необходимость в указанном объёме жилья ничем не обоснована. Некоторые эксперты — в частности, сенатор Игорь Шубин, — полагают, что рыночная необходимость в жилье не превышает в Перми 300–400 тыс. кв. м в год. Так что если исходить из логики рынка, то строить будут ровно столько, сколько найдётся платёжеспособных желающих купить.
«Синдром Бахаревки» также опасен тем, что фактически отменяет с таким трудом достигнутые договорённости по правилам градостроительства в Перми. Почему одни застройщики должны заниматься реновацией застроенных территорий, брать на себя хлопоты по расселению, в то время как другие с помощью властного участия могут быть избавлены от этого, а затраты по инфраструктуре будущей стройки командно-административным решением лягут на бюджет? Чего ради шла почти годовая работа над созданием программы поддержки всей строительной отрасли региона, если на практике поддержка оказывается лишь конкретным застройщикам? И что, кстати, с этой программой вообще?
Так, если вкратце, звучат сегодня сомнения экспертов. Если сложить все аргументы воедино, то получится, что Бахаревка — это в чистом виде пиар-проект, реальное воплощение которого под большим вопросом. Но даже в статусе пиар-проекта он вредит. Если люди поверят в то, что вот-вот на рынке появятся «дешёвые квартиры», сформируется существенный отложенный спрос. Движение на рынке жилья, и без того не очень активное, замедлится, у действующих застройщиков начнутся проблемы с реализацией уже построенного, строительство затормозится. А когда станет ясно, что дешёвое жильё — это миф, пойдёт обратный процесс, но к тому времени замедленные темпы строительства создадут дефицит. Таким образом, одни только разговоры о Бахаревке сегодня закладывают основу для завтрашнего скачка цен на недвижимость.
Чтобы избавиться от лишних иллюзий, тем, кто посматривает в сторону Бахаревки как места для будущего проживания, можно посоветовать съездить на экскурсию в район комплекса «Грибоедовский». В Перми уже есть наглядный пример освоения «чиста поля» внешним «инвестором»: ни нормальных парковок, ни магазинов, ни школ-садиков в ближайших окрестностях комплекса нет и пока не предвидится.
Вполне возможно, что решение построить много недорогого жилья продиктовано действительно благими намерениями, основанными к тому же на «федеральном тренде». Однако бросается в глаза явная несоразмерность задуманного реальной готовности города к проекту. В ходе обсуждения идеи звучали, словно полунамёком, слова о «федеральном финансировании», но чёткой артикуляции — кто, сколько, когда и на что — пока нет. Львиная доля претензий экспертов к проекту снимется, если будет понятен ответ на главный вопрос, который (правда, по другому поводу) задала вице-спикер краевого парламента Лилия Ширяева: за чей счёт банкет?
Что же касается остальных территорий, которые сменят назначение разрешённого использования, то на фоне Бахаревки вопросы по ним меркнут. К тому же специалисты МБУ «Бюро городских проектов», которые как раз занимаются подготовкой изменений статуса упомянутых 17 площадок, говорят, что далеко не все предложения столь одиозны. Так, реновация бывших промышленных зон вполне отвечает духу генплана. Не такой уж спорной с точки зрения градпланирования представляется в БГП и идея потенциального размещения зоопарка в Черняевском лесу.
Но вот идея «закопать» под эспланаду торговый центр вызывает скепсис. По мнению теперь уже бывшего директора БГП Андрея Головина, наличие проходящего рядом канализационного коллектора и вообще сложная геология участка может остановить энтузиазм инвесторов на уровне котлована или заставить его пересмотреть проект в пользу «надземного» строительства. В любом случае о ледовом городке и летнем фестивале на этой площади можно забыть.
Призыв губернатора «Давайте хоть что-нибудь, наконец, построим!» можно только приветствовать и всячески поддерживать. Действительно, все пермяки уже ведут «обратный отсчёт» в ожидании постройки нового аэропорта, а желательно ещё и реконструкции железнодорожного вокзала. Много лет ждут окончания затянувшейся истории с художественной галереей. Про новое здание для театра оперы и балета и говорить уже устали. Очередной ремонт Коммунального моста напомнил о том, что вроде как уже решено строить ещё один мост через Каму, и будто бы премьер-министр РФ Дмитрий Медведев даже распорядился выделить средства на этот проект. Но с тех пор прошёл год, и о ходе работ ничего не слышно. Тема переноса зоопарка настолько утомила, что большинство горожан ждёт, что его перенесут уже хоть куда-нибудь.
Список жизненно необходимых городу, но так и не появившихся объектов можно продолжать. О них исписаны тонны газетной бумаги, на них уже потрачены десятки и сотни миллионов рублей. Первые же подсчёты экспертов весьма прозрачно намекают, что мегапроект застройки Бахаревки вполне может пополнить этот список. Но в отличие от действительно нужных городу проектов, о нём пермяки вряд ли будут сильно жалеть. Ну, погорячились — бывает. Главное ведь уметь вовремя остановиться.