«Бенефициар программы — покупатель квартиры»
В Пермском крае готовятся строить «Жильё для российской семьи»
Минувшей весной правительство РФ запустило новую социальную программу «Жильё для российской семьи». К ней активно подключается Пермский край. Застройщики и сетевики, чьё сотрудничество неминуемо, в очередной раз обеспокоены отсутствием условий для создания социальной инфраструктуры. Бизнес тратиться на неё не намерен, а в бюджете на это нет средств.
Игорь Катаев
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края провело совещание-семинар на тему «Жильё для российской семьи». Председателем был заявлен профильный министр Дмитрий Бородулин, который, впрочем, на мероприятие не явился. Поэтому провёл его заместитель Бородулина, начальник управления строительства Александр Бондаренко. Участниками совещания стали представители ресурсоснабжающих организаций, застройщиков и муниципалитетов, а также Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС).
«Бенефициар программы — покупатель квартиры. Это представители экономически активного населения, которые имеют работу, но у них нет возможности в короткие сроки улучшить жилищные условия», — описал портрет будущего покупателя заместитель генерального директора АФЖС Дмитрий Михеев.
В то же время приоритетным для властей края станет определённый социальный слой населения, а именно: жильцы ветхих и аварийных домов, дети-сироты, получатели материнского капитала, работники бюджетной сферы, сообщил Александр Бондаренко.
По словам директора по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирины Малыгиной, её компания готова подать заявку на участие в программе «Жильё для российской семьи». Она также высказала пожелание в адрес краевого минстроя собрать рабочую группу и составить график встреч.
Директор по подготовке строительства ОАО «ПЗСП» Александр Черепанов предложил чиновникам провести информационную кампанию, иначе «граждане затрудняются в том, что им нужно сделать».
«Неплохо было бы подписать соглашение о развитии жилищного строительства в нашем регионе. Мы обсуждаем с застройщиками их планы строительства жилья. Такую же информацию о планах хотелось бы получить от краевых властей», — предложил заместитель директора по реализации услуг филиала «Пермэнерго» — ОАО «МРСК Урала» Сергей Жвакин.
Первый заместитель администрации Пермского района Владимир Ваганов напомнил, что в муниципалитете расторговано около 60 га земельных участков, но «нет ни социальной инфраструктуры, ни концепции развития территории».
Владимир Ваганов, первый заместитель главы администрации Пермского района:
— Почему наравне с инженерной инфраструктурой не рассматривается вопрос социальной? Район прирастает не за счёт рождаемости, а за счёт оттока жителей из Перми. Это приезжие люди, которые нуждаются в развитии инфраструктуры. Почему не предусмотреть те же 4 тыс. руб. для социальной инфраструктуры? Иначе вы сталкиваете лбами застройщиков и муниципалитеты, которые вынужденно становятся «по другую сторону баррикад». Нам не интересно, когда люди приходят и вводят 50 кв. м жилья. Необходимо через госзаказ предусмотреть программы строительства детских садов и школ.
Возразить на это участникам встречи было нечего.
Дмитрий Михеев, заместитель генерального директора Агентства финансирования жилищного строительства:
— Согласен, это ключевой момент, препятствие. Этот вопрос звучит от каждого субъекта и является барьером в реализации программы. Без социальной инфраструктуры не можем принять в эксплуатацию жильё. Денег на социальную инфраструктуру нет. Объекты дорожно-транспортной инфраструктуры остаются совсем без цифр. Минстрой России будет требовать цифры строительства школ, детсадов, медучреждений. В качестве ответной реакции со стороны участников программы должен ставиться вопрос об изыскании источников финансирования.
«Никто не предусматривает обеспечение жителей края всей инфраструктурой, в том числе социальной. Все ограничиваются газом, теплом, электрикой. А нужно смотреть в комплексе», — порекомендовал Ваганов.
По словам Александра Черепанова, на ПЗСП не так давно рассматривали вопрос обеспечения инфраструктурой площадок, выделяемых для многодетных семей. Расчёты показали, что дешевле купить четырёхкомнатные квартиры в городской черте и передать их многодетным бесплатно.
«Сумма обеспечения транспортной и социальной инфраструктурой строящегося жилья в общем объёме затрат составляет более половины или около того, что стоит сам объект», — подтвердил опасения Ваганова Александр Черепанов. Топ-менеджер ПЗСП предложил законодателям чётко определить параметры программы, так как, по его словам, не во всех муниципалитетах стоимость 1 кв. м жилья составляет 30 тыс. руб. В Березниках, например, это 24-25 тыс. руб.
«Давайте конкретно изложим: это 80% среднерыночной стоимости, но не более 30 тыс. руб.», — вступился за глубинку Черепанов.
Дмитрий Михеев:
— Мы должны давать возможность развиваться территориям. Это не самый сложный вопрос, а замечание справедливое и верное. Гораздо сложнее организовать взаимодействие участников. Расчёт экономически обоснованного спроса должен дифференцированно транслироваться в населённые пункты с меньшим количеством совокупно проживающего населения. Нам надо, чтобы не было перетока, «туризма» с инвестиционной целью с дальнейшей перепродажей вновь построенных объектов.
Подводя итоги совещания, Александр Бондаренко посоветовал застройщикам и сетевикам поучаствовать в формировании предложений в адрес Министерства строительства РФ, которое сейчас готовит предложения по изменениям в программу «Жильё для российской семьи».
В краевой минстрой уже поступили заявки от компаний «СтройПанельКомплект» и «Камская долина».
Перспективными площадками, где может появиться «Жильё для российских семей», являются Гамово и Фролы.
«Хорошая программа! Чем больше таких — тем лучше», — так отозвался о «Жилье для российской семьи» председатель совета директоров компании «Камская долина» Андрей Гладиков.
Станислав Цвирко, управляющий АН «Перспектива»:
— Попытка государственного регулирования рынка цен ни к чему хорошему не приведёт. Понимаю желание наших властей сделать рынок более доступным, но рынок — это система, которая должна уравновешивать себя сама.
Сказать предпринимателю, за сколько стоит продавать, — это неправильная позиция. Если застройщик сможет обеспечить рентабельность 1 кв. м в сумме 30 тыс. руб., а продать за 50 тыс. руб., почему бы не продать за эту цену? Учитывая, что себестоимость 1 кв. м — 35-38 тыс. руб., зачем рекомендовать предпринимателю работать «в ноль»? В таком случае со своей стороны государство должно предоставить что-то взамен. А подход на уровне декларации — это неправильно.
Что представляет из себя «Жильё для российской семьи»
В новой правительственной программе участвуют 65 субъектов, в том числе Пермский край. Регион заявил о строительстве до окончания программы, то есть до июля 2017 года, 770 тыс. кв. м жилья экономкласса. В целом в России для российских семей будет возведено 25 млн кв. м жилья.
Соглашение подписано тремя участниками — АИЖК, Пермским краем и Минстроем России. В этом году будет завершено формирование нормативно-правовой базы, этап подбора застройщиков и отбор земельных участков, находящихся как в муниципальной, государственной собственности, так и на неразграниченной территории.
До конца 2014 года будет обнародован список граждан, которые станут приобретателями жилья.
Критериями отбора застройщиков для вхождения в программу являются трёхлетний опыт работы и реализация проектов жилищного строительства в объёме не менее 25 тыс. кв. м, но сейчас рассматривается снижение этого параметра, в том числе до 8 тыс. кв. м. Федеральные и краевые власти ожидают, что строители будут реализовывать жильё по цене ниже рыночной — не дороже 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
В рамках программы также предполагается выкуп у застройщиков созданной ими инженерной инфраструктуры по цене до 4 тыс. руб. за 1 кв. м. С этой целью для Прикамья зафиксирован лимит на уровне 3,080 млрд руб.
Пермский край находится в десятке регионов, на которых будет тестироваться механизм жилищной стройки, выкупа объектов инженерной инфраструктуры и их передача ресурсоснабжающей организации. Стоимость инфраструктуры застройщик закладывает в цену за квадратный метр. Поэтому, продавая объекты инфраструктуры, он должен будет снизить стоимость квартиры.
В рамках программы предусматривается выпуск облигаций с залоговым обеспечением. Эмиссия будет поделена на два транша — 90% и 10% соответственно. Срок обращения ценных бумаг составит 30 лет и закончится не позднее 2038 года. Такой лимит времени выбран для минимизации и нивелирования устанавливаемых для населения тарифов. Ответственность и обязательства по облигациям несёт АИЖК.
На этапе строительства фондирование застройщику предоставят банки, транши которым выделит Внешэкономбанк. Банк-посредник застройщик сможет выбрать из списка, предоставленного АИЖК. Маржа банка составит не более 3,5%, срок финансирования — не более 36 месяцев на время строительства или 12 месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию. Если в течение полугодия после сдачи дома квартиры не будут реализованы, их выкупит АИЖК.
Программа «Жильё для российской семьи» подразумевает предоставление гражданам льготной процентной ставки за использование ипотеки. Сейчас ставка зафиксирована на уровне 11,1%, но АИЖК намерено её планомерно снижать — до 10,6% в 2015 году.
Чтобы ставка по ипотеке была доступной и комфортной, жильё должно являться объектом экономкласса. Потенциальная аудитория заёмщиков в России составляет 30% — это около 17 млн жителей. Из них вероятных ипотечных заёмщиков, которые отвечают требованиям АИЖК, — 2,5 млн. Из этого числа воспользоваться ипотекой планируют 280 тыс. граждан, а стандартам АИЖК отвечают 31,5 тыс., для которых предусмотрено 50 млрд руб. в расчёте на год.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.