Земля обременённая
Пермских дачников за свой счёт вынуждают сносить свои дома
Компании ОАО «Северо-западные магистральные нефтепроводы» и ООО «Газпром трансгаз Чайковский» вынуждают жителей Пермского края сносить свои законно построенные дачные и загородные дома. Компании «приводят в порядок» свои магистрали и задним числом оформляют охранные зоны. Многолетняя практика строительства компаниями объектов без надлежащего оформления земель обернулась проблемой не для них, а для граждан.
Заложниками ситуации оказались жители населённых пунктов Адищево, Архиерейка, Ерепеты, на законных основаниях когда-то купившие земельные участки. Люди получили в органах власти разрешения на строительство, свидетельства о государственной регистрации земельных участков и возведённых на них строений. Позже выяснилось, что по этим землям проходят трубопроводы. Но, поскольку ранее участки трубопроводов не были поставлены на кадастр и отсутствовали на карте Росреестра, получилось, что нефтяная и газовая компании заложили под пермяков юридическую бомбу.
По первым решениям судов ответчики-граждане обязаны снести свои дома за собственный счёт, без какой-либо компенсации. Землю у них никто не выкупает, строить на ней ничего нельзя.
Дом Микова в Адищево
Полное Адищево
Пермяк Илья Миков купил участок в деревне Адищево (Добрянский район) в далёком 1997 году. Все документы на землю, разрешение на строительство дома у него есть. В 2013 году он неожиданно получил уведомление из кадастровой палаты о том, что по требованию организации «Северо-западные магистральные нефтепроводы» на его участок наложено обременение, связанное с охранной зоной нефтепровода «Каменный Лог — Пермь». Значения этому он не придал. Оказалось, зря. Зимой 2014 года Микову пришлось явиться в Добрянский суд.
Согласно иску от нефтяников он должен снести все постройки на территории, входящей в охранную зону нефтепровода. Причём за свой счёт. Суд встал на сторону нефтяников. Как рассказывает Миков, «нормального, серьёзного разбирательства не было» — решение судья принял в ходе одного заседания, документы на дом и землю, которые Миков показывал в суде, толком никто не рассматривал.
Организация «Северо-западные магистральные нефтепроводы» отмечает, что нефтепровод «Каменный Лог — Пермь» был введён в эксплуатацию в 1962 году, то есть до того, как Миков и его соседи стали строить в его охранной зоне дома. Однако сам Миков с этим утверждением категорически не согласен.
«Когда я покупал участок, в документах на землю не шло речи ни о каких обременениях. Сейчас идёт игра фактами. Понимаете, нефтепровод — это понятие растяжимое. Возможно, сам нефтепровод действительно построен в 1962 году, но участок нефтепровода, под охранную зону которого мы попадаем, строился значительно позже. Судебная практика сложилась в пользу нефтяных компаний. Сейчас ситуация странная. Её как будто перевернули — это мы сейчас должны доказывать, что нефтепровод построен позже, чем заявляют нефтяники», — говорит Миков.
Сейчас собственник обременённой земли подал апелляцию в Пермский краевой суд.
Ещё один собственник дома в Адищево Роман Кириллов приобрёл участок с домом в 2003 году. Как и Миков, Кириллов получил сначала уведомление о наложении на его участок статуса охранной зоны, а потом — судебный иск.
Роман Кириллов, собственник дома в деревне Адищево:
— Странная практика. Если они накладывают на мою землю обременения, то по закону должны компенсировать мне потерю рыночной стоимости земли. Сейчас дело вывернуто так, что я нарушаю их охранную зону, хотя на самом деле это они нарушили мои права. У нас есть доказательства, что нефтепровод был проложен в 2001 году. До этого он шёл восточнее, в обход Адищево. Даже если они называют это «реконструкцией», факт налицо — физическое место нефтепровода было изменено.
Собственники домов собирают документы, подтверждающие, что участок нефтепровода, под охранную зону которого они попадают, был построен после приобретения участков. В частности, это документальная аэрофотосъёмка 1997 года и картографическая информация, на которой нефтепровод, проходящий через деревню Адищево, отсутствует (его построят тремя годами позже).
ОАО «Северо-западные магистральные нефтепроводы» предоставило «Новому компаньону» документ, где указан год ввода в эксплуатацию нефтепровода «Каменный Лог — Пермь». В документе есть участок нефтепровода под названием «НПС Мостовая» с дюкерным переходом через реку Чусовую. Документ утверждает, что этот участок также сдан в эксплуатацию в 1962 году. Илья Миков, собственник дома в деревне Адищево, не считает это доказательством.
Илья Миков:
— Нефтяники немного недоговаривают, а если проще сказать, изворачиваются. Дело тут вот в чём. Раньше, до 2000 года, этот участок нефтепровода и подводный (дюкерный) переход через Чусовую был на 800 м выше по течению и не проходил по деревне Адищево. В таком виде нефтепровод и был сдан в эксплуатацию в 1962 году. Никаких конкретных географических привязок в документе нет. В 2000-м была произведена названная в бумагах «реконструкция», а фактически построен новый дюкерный переход через Чусовую на 800 м ниже старого. И к нему через деревню Адищево, вдоль дороги, проложена новая нитка нефтепровода. При этом нормы минимальных расстояний до уже давно стоящих там на тот момент домов (моего в том числе) по СНИП были нарушены либо «гибко истолкованы». Надо было построить — построили вдоль дороги. Ни с кем ничего не согласовывали, землю не выделяли, на СНИП не смотрели.
Миков отмечает, что у него есть копия судебного решения 2002 года.
«Тогда несколько собственников дачных участков подали на СЗМН иск с требованием компенсации по факту строительства нефтепровода. В судебном решении говорится, что «все нормы по расстояниям выдержаны», в компенсации владельцам отказано. А теперь вдруг оказалось, что нормы расстояний грубо нарушены владельцами домов, которые были там раньше нефтепровода», — поясняет Миков.
Всего в «зоне сноса» по примерным подсчётам жителей оказалось около 40 участков.
В нефтяной компании говорят о том, что регистрировать право собственности на магистральный нефтепровод в 2012 году (что позволило присвоить объекту кадастровый номер и внести его в публичную кадастровую карту) — это вообще «дело добровольное».
Оксана Базаева, и. о. начальника службы общественных коммуникаций ОАО «СЗМН»:
— Согласно действующему законодательству, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Чтобы предупредить жителей ближайших к магистральным нефтепроводам населённых пунктов и избежать подобных судебных разбирательств, ОАО «СЗМН» раз в квартал публикует в местных газетах информацию о прохождении трасс магистральных нефтепроводов. Эти сообщения адресованы не только руководителям предприятий, организаций, колхозов и совхозов, но и председателям садоводческих обществ, а также жителям района. Два раза в год предупреждения высылаются и руководителям муниципальных администраций.
В компании уверены, что всё дело в том, где жители получали разрешения на строительство. «Разрешение на строительство сельчане получали в сельсоветах. И это несмотря на то что границы зон особого режима использования земель рядом с нефтепроводом утверждают администрации районов», — комментирует Базаева.
Заместитель главы администрации Добрянского муниципального района по градостроительству и инфраструктуре Андрей Потапов пояснил, что полномочия в сфере градостроительной деятельности по Краснослудскому сельскому поселению (куда входит деревня Адищево) перешли к ним с начала этого года. До 2015 года полномочия исполняла администрация Краснослудского сельского поселения. Именно там жители Адищево получали разрешения на строительство домов. Первый заместитель главы Добрянского муниципального района Николай Поздеев отметил, что решения о предоставлении земельных участков на территории деревни Адищево в 1990-х годах принимал также Краснослудский сельсовет. Каким образом администрация сельского поселения раздавала «обременённые» земли, в администрации Добрянского района не знают.
В администрации Краснослудского сельского поселения «Новому компаньону» рассказали, что они выступают третьими лицами в суде.
«Мы на стороне жителей. Мы сами ничего не знали о трубе. До всей этой ситуации мы не видели никаких обременений на землю, в кадастровой карте трубы этой также не было. Мы понимаем, что жители Адищево могут предъявить претензии и нам, но, распределяя участки, мы основывались на имеющихся на тот момент документах», — объясняют в администрации поселения.
Участки спорного назначения
Подобные иски от ОАО «Северо-западные магистральные нефтепроводы» получили и жители микрорайона Архиерейка в Перми. О том, что рядом с их участками проходит нефтепровод 1960-х годов постройки, они также узнали лишь в 2014 году.
Как рассказывает житель Архиерейки Николай Казанцев, чей дом попал в охранную зону, большинство людей купили здесь земли в 2013 году, а через год получили судебные иски. Ни у кого из жителей не было указано в документах никаких обременений на землю. Казанцев перед покупкой брал выписку в кадастровой палате — всё было чисто. Теперь же под снос здесь попадает около 30 участков.
Но всё же у жителей Архиерейки ситуация немного другая.
Как пояснили в городском департаменте градостроительства и архитектуры, согласно Правилам землепользования и застройки города Перми земельные участки в Архиерейке находятся в территориальной зоне рекреационно-ландшафтных территорий (Р-2). К основным видам разрешённого использования данной зоны относятся зелёные насаждения, вспомогательные строения и инфраструктура для отдыха. «Строительство жилья данной зоной не предусмотрено», — говорится в сообщении администрации.
Между тем сами жители уверены, что «городом предполагалось, что эта территория будет застроена домами, так как туда провели газ, воду, сделали дорогу».
В настоящее время нефтяная компания продолжает проверку нарушений охранных зон магистрального нефтепровода «Каменный Лог — Пермь» на территории микрорайона Архиерейка города Перми и деревни Адищево Добрянского района Пермского края. Так что иски, скорее всего, ещё последуют.
Умереть на грядке
Схожая ситуация сложилась не только с нефтепроводами, но и с газопроводами.
ООО «Газпром трансгаз Чайковский», в аренде у которого находится магистральный трубопровод «Нижняя Тура — Пермь I, II, III», обратилось в суд с требованием снести домики на садовых участках в Ерепетах. Причина — они находятся в опасной зоне. Всего в охранной зоне в 350 м сейчас находятся 120 домов.
Началось всё в 2009 году. Тогда «Газпром» подал первые иски о сносе строений. Всего под иски попали пять участков, находящиеся в зоне 150 м от газопровода. Дачники выиграли суды, и после этого всё поутихло — до прошлого года.
«Когда судились мы, нам предъявляли иск о признании наших домов самовольными постройками. Но у нас было разрешение на землю, домики у нас садовые, на такие постройки даже согласования никакого не требуется. На этом основании мы и доказали, что постройки не самовольные. Теперь «Газпром» поменял тактику», — рассказывает владелица дома в Ерепетах Ольга Мухина.
Участок Натальи Медведевой — соседний с участком Мухиных. В конце прошлого года им пришёл иск о сносе дома, находящегося в охранной зоне газопровода. Районный суд встал на сторону собственников домов, но краевой суд отменил это решение. Верховный суд тоже решил дело в пользу газовиков.
Когда жители Ерепетов получали землю, ни о каком обременении также речи не было. Что удивительно, и до сих пор на эту землю не зарегистрировано никаких обременений. То есть те, кто не получали иск от «Газпрома», могут свои дома спокойно продать, и новый собственник также будет совершенно уверен в их «чистоте».
«Дома здесь начали строить с 1989 года, а обременений на землю как не было, так до сих пор нет. В 2008 году «Газпром» только зарегистрировал газопровод в собственность. Вспомнили, что у них тут труба. И говорят теперь нам: давайте-ка, друзья, подвиньтесь», — возмущаются жители.
Что ещё удивительнее, не так давно земли Ерепетов перевели из категории земель сельхозназначения (на которых можно строить только летние домики) в земли населённых пунктов (тогда в построенном доме можно постоянно жить и даже прописаться).
В ООО «Газпром трансгаз Чайковский» уверяют, что, когда были обнаружены факты строительства садовых домиков в пределах безопасных допустимых расстояний до объекта системы газоснабжения, они сообщили об этом в администрацию Пермского района с требованием принять меры и прекратить застройку данной зоны. Но до собственников никакая информация не дошла.
«Мы не понимаем, почему администрация выдавала земельные участки, которые находятся в непосредственной близости от магистрального газопровода, зная о том, что производить какие-либо постройки запрещено. Почему суды выносят решение о сносе строений без компенсации, почему администрация и «Газпром» бездействовали, не уведомляли и не принимали никаких административных мер в отношении собственников земельных участков», — возмущаются собственники.
Ольга Мухина, собственник дома в Ерепетах:
— В этом деле есть противоречия. У нас не забирают наши земли, требуют только снести дома. Говорят, вы можете сажать на участках картошку, морковку. Но человек продолжает находиться на опасной территории. То есть нам предлагают в случае чего умереть на земле, а не в доме. Газовики понимают, что, если они заговорят о земле, им придётся выплатить нам компенсацию.
Кроме того, если уж «Газпром» говорит о безопасности, они должны были сами себя обезопасить, зарегистрировать газопровод и наложить обременения на землю. Почему мы ничего не знали об этом до 2009 года, когда первые иски появились? Люди оказались без вины виноватые. Разрешения они получали от администрации. «Газпром» должен решать все вопросы с администрацией, а не предлагать судиться с ней нам.
Кроме того, жители воспоминают, что газовая труба в далёком 1979 году была гораздо меньше. Тогда Ерепеты были жилой деревней. Проведения газовой трубы ждали, и это была бытовая труба, а не газопровод высокого давления.
«Потом трубу меняли. Положили трубу 1,2 м. Это уже труба высокого давления. И внезапно охранная зона разрослась от 25 до 350 м. Но доказать это без документов мы не можем», — рассказывает Мухина.
В администрации Сылвенского сельского поселения разводят руками. Территория Ерепетов вошла в его состав только с 2007 года. До этого все разрешения на землю выдавали Троицкая администрация (которой больше нет) и Сылвенская птицефабрика (тоже закрыта).
«Это сейчас просто посмотреть по публичной кадастровой карте, наложено ли на землю обременение, а раньше это было сложно. Надо искать того, кто выделял людям участки. Или выходить на уровень района», — ответили в администрации поселения.
«Собственники трубопроводов своим правом злоупотребляли»
Татьяна Лоншакова, юрист:
— Суды ссылаются на нормы по промышленной безопасности (допустимость расстояний от газопроводов) и именно поэтому будут выносить решения о сносе. Другой вопрос, что собственники трубопроводов своим правом злоупотребляли и 50 лет граждан не уведомляли. Фактически своим бездействием способствовали тому, что около их объектов возникли дачные посёлки. В таком случае будет эффективнее использовать такой способ защиты, как взыскание убытков.
Согласно действующему законодательству, обременения по использованию земельных участков подлежат государственной регистрации. В то же время пресекательный срок для регистрации обременений законодательством не установлен. Однако ст. 8.1 ГК РФ презюмируется принцип публичности и достоверности Единого государственного реестра прав на недвижимое иму- щество и сделок с ним, что означает, что любой собственник объекта недви- жимости вправе основываться на его данных при совершении любых действий с таким имуществом.
Организация должна была предполагать, что отсутствие публичной и достоверной информации о том, что земельный участок находится в охранной зоне, может привести к тому, что будут нарушены правила эксплуатации трубопровода, однако своевременно не приняла мер, то есть налицо бездействие этой организации. Такое бездействие привело к нарушению прав собственников объектов недвижимости (права на некоторые домики, к слову, были зарегистрированы) — вряд ли люди стали бы строить на том участке, где этого нельзя было делать.
То есть, официально не регистрируя обременения на соответствующие земельные участки, компании злоупотребляли правом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причинённых убытков.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.