Александр Высоковский:
Новые Правила землепользования и застройки вводят правильный инвестиционный климат
Администратор
newsko.ru
— Александр Аркадьевич, напомните, пожалуйста, процедуру внесения поправок в такие масштабные документы, как Правила землепользования и застройки.
— Процедура внесения изменений, хотя она и прописана в местном нормативном акте, зависит от характера корректив. В данном случае речь идет об изменении кардинальном. Меняются основополагающие моменты — карта градостроительного зонирования, регламенты, концепция, которая лежит в основе карты. Поэтому процедура здесь тождественна принятию новых правил.
Вначале мы (специалисты фонда «Градостроительные реформы» — ред.) подготовили пакет документов. После этого прошло тщательное согласование со всеми подразделениями администрации Перми. Затем по инициативе мэрии мы обсудили новые предложения по картам и градостроительным регламентам с девелоперами, собственниками предприятий, застройщиками, представителями общественности, жителями. И это заняло немало времени: в ходе согласований от бизнеса поступило порядка 400 предложений, из которых 60% мы удовлетворили. Это была первая стадия обсуждений.
Вторая стадия включала в себя восемь общественных слушаний — семь районных и одни общегородские. После их проведения мы снова внесем следующую порцию поправок, и вторая редакция документа будет рассмотрена Пермской городской думой.
Пакет поправок к Правилам землепользования и застройки — это очень взвешенный документ. Он проходит через все возможные проверки — чтобы соблюсти все интересы. Процедура внесения изменений в правила сознательно организована таким образом, чтобы максимально выявить и снять все возможные противоречия.
— Год назад один из собеседников пересказывал мне ваши впечатления от пермских Правил землепользования и застройки. По его словам, проанализировав документ, вы пришли в ужас. Что в них было не так?
— Что изменилось в документе?
— Проще сказать, что в нем не меняется.
Во-первых, во всем городе прорисован основной каркас центральных функций. В отличие от ныне действующей карты, эта карта направлена на выявление, подчеркивание, охрану и развитие центральных мест. Прорисованы и зафиксированы все участки развития центральных функций — и непосредственно в центре города, и на периферии. Они должны аккумулировать основные смыслы городской среды, сконцентрировать ключевые виды деятельности.
В действующих правилах было установлено три типа центральных зон, мы сделали шесть. И бизнес, и власть получили четкое представление о том, где размещать центральные объекты — с тем, чтобы концентрировать усилия в определенных зонах.
Центральное место — это не только собственно центральное ядро. Пермь — город агломерационного типа, который собран из более чем 40 небольших образований. В каждом из них есть свои центральные места, свои каркасы. Была задача выявить ядра в каждом образовании.
Другое дело, что мы дифференцированно подходим к развитию центральных мест. Мы не предполагаем, что в районах должны размещаться уникальные для города объекты, поскольку считаем, что центральная часть города недостаточно насыщена. Поэтому центральные зоны для уникальных объектов преимущественно расположены в центральном районе города. Но это не значит, что мы не даем возможность развиваться районным центрам: там не надо размещать театр, но возводить кинотеатры, выставочные залы, спортивные сооружения, торгово-развлекательные центры и так далее там следует.
Второе — расширена номенклатура жилых зон. Это означает, что развитие жилой среды теперь будет более разнообразно и удовлетворит разным интересам жителей. Например, мы разделяем среднеэтажную застройку многоквартирными домами и среднеэтажную смешанную застройку. В смешанной застройке можно одновременно возводить и индивидуальные, и многоквартирные дома, но не выше четырех этажей.
Также мы разделили жилую среду коттеджного типа на городскую и усадебную — в городской нельзя содержать животных и птицу, а в усадебной можно.
Появилась зона оптовой торговли. Ее организация связана с наложением запрета на строительство огромных гипермаркетов в центральной части города, поскольку они искажают историческую среду, генерируют транспортные и пешеходные потоки, которые не могут быть втиснуты в рамки центра. Именно поэтому мы выносим эти зоны на магистрали.
Плюс проведена важная граница между парками и скверами. Даю голову на отсечение, что вы об этом не знаете.
— Естественно.
— Это будет наш подарок вам. Парки — это участки активного отдыха. Более того, парки могут быть коммерческими объектами.
Парк — это предприятие, в котором возможны аттракционы, тиры, рестораны. В сквере же в принципе не должно быть подобной «активности». Это только зеленые насаждения и спокойный отдых. Скверы — как правило, общегородские территории общего пользования, в которых коммерческой деятельности быть не может.
Следующая новация. Естественно, мы устранили проблему расположения участков сразу в двух зонах. И границы проводим по-другому. Мы не выявляем пространство улиц. Улицы — это территории общего пользования, они не являются предметом регулирования данного документа. Вы их можете рисовать, можете не рисовать — все равно они не попадают под действие правил. Правила отображают правовые статусы. Мы не рисуем улицы вообще, а границы зон проводим по их осям. И таким образом, снимаем проблему соотнесения границ территориальных зон и красных линий. Территориальная зона в правилах землепользования и застройки — это ареал действия определенного регламента, который прикладывается только к земельным участкам. В результате всех этих действий карта получила дополнительную устойчивость и простоту восприятия.
— Насколько мне известно, вы, наконец, тщательно проработали в правилах границы городских лесов…
— В существующей редакции Правил землепользования и застройки эта тема была просто «убита». Границы городских лесов были проведены очень неточно. Карты, которыми пользовались лесники, карты департамента планирования и развития территории, а также карты управления экологии и природопользования не совпадали. Границы везде были разные. Это одна из ошибок, перешедших в правила из старого генплана.
На то чтобы выверить границы городских лесов, мы потратили больше года.
Городские леса — это сложная социальная проблема. С одной стороны, их надо защитить, а с другой — необходимо удовлетворить потребности городского развития. Например, у кладбища. Кладбища сейчас выведены из городских лесов, но окружены лесами. Однако территория кладбищ исчерпана, а их развитие возможно только на территории городских лесов. Но это запрещено.
Кроме того, по границам городских лесов де-факто сложились земельные участки с использованием по иному назначению, с давно вырубленными деревьями. Конечно, эта ситуация складывалась длительное время в результате различной с правовой точки зрения деятельности.
Однако, по моему мнению, важнее дать сотням людей возможность нормально жить, распоряжаться своим основным активом. Много десятилетий они жили и трудились на этих участках, и они до сих пор не выведены за границы городских лесов (имеются в виду садово-огороднические земельные участки, предоставлявшиеся в советский период — ред.).
Это сложная социальная проблема. Нужно было найти грань между интересами защиты лесов и интересами людей, границы участков которых «наезжают» на границы лесов. Поэтому мы вывели подобные участки за границы лесов, взяв их за основу новой границы лесных массивов.
Плюс ситуация с городскими лесами не урегулирована в законодательном отношении. Они могут рассматриваться через призму трех кодексов. Как леса — через Лесной кодекс. Как земельные отношения — под углом зрения Земельного кодекса. Как элемент планировочной структуры и планировочного регулирования они являются объектом воздействия Градостроительного кодекса. В Лесном кодексе коротко отмечено, что городские леса могут быть, но сам документ посвящен управлению государственным лесным фондом, к которому городские леса не относятся.
Мы тщательно проработали этот момент с юридической точки зрения и составили такую схему. Поскольку городские леса являются частью земель населенных пунктов, их новая граница будет установлена в рамках Правил землепользования и застройки. Как территориальная зона, эта граница будет поставлена на кадастровый учет. Граница станет предметом построения лесотехнической документации и лесного плана, которые в абсолютном соответствии с законодательством будут утверждены уполномоченным краевым органом.
— К каким последствиям для городской жизни, с вашей точки зрения, должны привести новые корректировки и принятие, по сути, новых правил?
— Нельзя ждать от таких документов сиюминутных результатов, хотя новые правила необходимы уже сейчас. Жителям, собственникам недвижимости, бизнесу и девелоперам будет проще оперировать с этой картой, а властям будет легче регулировать этот процесс, выдавать градостроительные планы земельных участков. Я верю в это. Но это — технический результат. Важнее другое последствие, не столь очевидное.
Важно, что новая карта вводит правильный инвестиционный климат для развития города. Социально-экономический потенциал Перми с этими правилами выявлен значительно полнее. Я бы сказал, что город станет привлекательнее, по крайне мере, предпосылки для этого заложены.
— В них была заложена серьезнейшая концептуальная ошибка: основной чертеж генерального плана города, то есть документа, который устанавливает перспективное развитие территории на отдаленные горизонты
(20-25 лет), был механически перенесен в Правила землепользования и застройки. Правила же должны регламентировать текущие процессы, основываясь на кадастровой информации. Поэтому получилось так, что сегодняшние права на развитие начали определяться по несуществующим, а лишь предполагаемым границам.
Таким образом, сразу была введена ситуация, когда поступили сотни заявлений от собственников, сигнализирующих, что их участок расположен сразу в нескольких зонах. Это — системный сбой. Если его не устранить в зародыше, то дальше ситуация только усугубитс я.
И это еще не все. Вся сложность и тонкость использования городской среды, которая напрямую связана с экономической, социальной деятельностью и которая должна отражаться в построении территориальных зон и регламентов в действующих правилах, нивелировалась. Например, центр города был закрашен в два цвета. Это надо было менять.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.