Не нужен им берег турецкий

Спрос на недвижимость за границей среди пермских «випов» не растёт, а напротив — неуклонно уменьшается. По мнению собеседников «Нового компаньона», те политики и предприниматели, которым это было интересно, всё, что хотели, уже купили и переписали на дальних родственников. Более того, многие владельцы квартир и апартаментов за рубежом пытаются сдавать их в аренду или избавиться вовсе. Эксперты связывают эти тенденции с экономической ситуацией в стране и политическими рисками: одни из-за сокращения доходов не могут себе позволить содержать недвижимость за рубежом и регулярно туда ездить, другие боятся нарваться на санкции или лишить себя перспектив в развитии карьеры.

Нестабильный спрос

С началом кризисов и девальвации рубля россияне начинают меньше инвестировать в покупку недвижимости за границей, отмечает Александр Каменев, руководитель центра недвижимости и права «Белые ночи».

С ним соглашается генеральный директор ООО «Кастом Кэпитал Групп» Сергей Бровцев: «Если смотреть по тем направлениям вложений, которые традиционно пользовались популярностью в период «бума» 2006—2007, 2011—2012 годов, — Кипр, Испания, Черногория — там увеличения спроса нет, он скорее идёт вниз. Более того, значительный объём ранее приобретённой недвижимости выставлен на продажу. В нижнем сегменте вообще произошёл провал спроса со стороны граждан России». Данные тенденции, по его словам, характерны для массового сегмента.

Причём ухудшение экономической ситуации влияет не только на текущий спрос, но и на способ распоряжения уже купленной недвижимостью. «Раньше люди нередко покупали апартаменты, квартиры или небольшие дома для себя, чтобы приезжать и отдыхать. Потом тенденция поменялась, чаще стали совмещать — приезжали сами, а в остальное время сдавали в аренду. Спустя ещё некоторое время появилась группа людей, которые в основном сдавали, сами приезжали редко», — говорит эксперт.

Более того, появился определённый слой владельцев зарубежной недвижимости, которые теперь стремятся продать её. По мнению Бровцева, причин тому несколько: у кого-то перестало хватать ресурсов для того, чтобы владеть этой недвижимостью, другие, тоже в силу экономической ситуации, уже не могут себе позволить приезжать и жить в своей недвижимости и пропал смысл владеть ею, у третьих появился запрет на выезд за границу. Но эти тенденции зависят от сегмента недвижимости. «Элитный сегмент живёт по своим законам. А в сегменте условных квартир, апартаментов, небольших домов в Турции, Болгарии, Черногории появилась потребность продажи, но оказалось, что по желаемой цене этого сделать нельзя, и поэтому пока действует тренд сдачи их в аренду», — констатирует эксперт.

В то же время последние события несколько изменили расклад на рынке. «Судя по данным статистики, за последние два месяца спрос на недвижимость как инвестиционный инструмент снова растёт. Из-за санкционных ожиданий был зафиксирован рекордный отток средств физических лиц с валютных депозитов российских банков. Так, например, из Сбербанка ушло $1,2 млрд. Часть этих денег перетекла на рынок зарубежной недвижимости. Говорить о размерах этого перетока сложно, но такая тенденция на текущий момент есть. Насколько она устойчивая, покажет время», — констатирует Игорь Чукаев, генеральный директор ООО «Инвестлэнд».

Но в верхнем сегменте тоже существуют свои нюансы. По словам

Сергея Бровцева, в отношениях со многими странами возникли сложности политического характера, и, например, Великобритания, США, Канада стали пользоваться меньшей популярностью.

Входной билет

Чаще всего встречается три цели покупки недвижимости за рубежом. «Большинство потенциальных покупателей хотят переехать на постоянное место жительства — это чаще всего люди от 24 до 38 лет, квалифицированные и востребованные специалисты. Вторая группа покупателей приобретает недвижимость для инвестиционных целей. Самая немногочисленная группа покупателей приобретает недвижимость для периодического отдыха», — отмечает Андрей Тютюнов, руководитель центра межрегиональных сделок компании «Этажи».

По оценкам эксперта, приоритетным для россиян при покупке зарубежной недвижимости по-прежнему остаётся европейское направление. Средняя стоимость квадратного метра, например, в Болгарии равна €489, в Италии — €763, в Греции — €909, в Черногории — €1307.

Действительно, объектом инвестиций чаще выступает жилая недвижимость, если оценивать в количестве людей, а не в сумме денег, подтверждает Сергей Бровцев. Приобретением коммерческой недвижимости с целью развития ресторанного, отельного бизнеса чаще занимаются юрлица либо профессиональные инвесторы — для них это способ сохранения доходов, заработанных в России.

Покупка объекта недвижимости целиком — не единственный доступный способ инвестирования, и иногда порог входа может быть очень небольшим. «Существует хороший инструмент для инвестиций в недвижимость, который называется REIT. Он торгуется на открытом рынке и представляет собой фонд, инвестирующий во множество объектов в рамках одной страны или региона. Минимальный порог входа через этот инструмент может составлять несколько тысяч долларов. Если говорить о покупке отдельного объекта, то порог, думаю, находится на уровне $200 тыс.», — рассказывает Игорь Чукаев. Некоторые соблазняются низкими ставками по ипотеке в еврозоне и покупают объект на заёмные средства. Но тем самым инвесторы берут на себя повышенные риски на самых разных уровнях, от падения цены на недвижимость до контроля за валютными операциями со стороны налоговых органов РФ.

От 1,5 до 100%

Доходность вложений в недвижимость зависит от страны, от валютных курсов, от колебаний на рынках. «В стабильных странах — Великобритании, США, Канаде, Германии — доходность значительно ниже. Она может составлять 1,5—2% годовых, но зато инвестор почти не подвержен экономическим рискам, в частности получает доход в твёрдой валюте. В таких странах, как Турция или Мексика, можно получать 3, 5, 10%, но при этом есть вероятность резких колебаний национальной валюты, а значит, и стоимости недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью имеет смысл говорить о доходе не от самой недвижимости, а от бизнеса — ресторана, гостиницы и т. д.», — рассказывает Сергей Бровцев.

Впрочем, это средние цифры, многое определяется конкретным объектом. «Недавно мы предлагали нашим клиентам фонд, инвестирующий в реконструкцию гостиничного комплекса на Манхэттене. Ожидаемая доходность этой инвестиции в USD — 100% за пять лет», — рассказывает Игорь Чукаев.

Также, по словам эксперта, многое зависит от структуры инвестиций, а именно — покупка ли это готового объекта с целью сдачи его в аренду или участие в строительстве с продажей после завершения. Если не принимать во внимание экстраординарных событий, то в рублях цена зарубежной недвижимости постоянно растёт. Однако оценивать динамику её стоимости для каждого конкретного инвестора имеет смысл только с учётом того, в какой момент она была куплена, в какой валюте, как она колеблется относительно рубля, а также в какой валюте он будет фиксировать доходы при её продаже.

Впрочем, Игорь Чукаев прогнозирует снижение доходности: «Сейчас долларовые ставки уже растут, а цикл повышения ставок в EUR начнётся в следующем году. Это снизит привлекательность недвижимости как объекта инвестирования».

Покупали и будут покупать

Пермские «випы» в основном приобретают квартиры или дома за границей как раз для периодического отдыха. Из депутатов Законодательного собрания такой актив много лет декларирует президент АО «Соликамскбумпром» Виктор Баранов. Он владеет жилым домом в Черногории площадью 163 кв. м, также в его собственности — земельный участок (311 кв. м) и подсобное здание (33 кв. м). Из депутатов краевого парламента дом в Испании, вероятнее всего, есть у Геннадия Шилова. В Испании же, как отмечают собеседники «Нового компаньона», есть дом у экс-губернатора Пермского края Олега Чиркунова. Он также имеет недвижимость во Франции.

Из депутатов Пермской городской думы недвижимость за рубежом в декларациях показывает Владимир Плотников. Вместе с супругой им принадлежит квартира площадью 118,5 кв. м в Испании. Собеседники «Нового компаньона» отмечают, что, вероятно, у Плотникова также есть дом в Дубае.

Депутат Госдумы Дмитрий Скриванов некогда декларировал, что у его семьи в пользовании есть квартира в Лондоне. С 2014 года он перестал «светить» актив. Впрочем, есть мнение, что недвижимость у Скриванова есть в той же Испании.

Собеседники «Нового компаньона» предполагают, что депутаты на непостоянной основе уже купили то, что нужно. Сейчас если и появится такая потребность, то актив точно будет оформлен на подставных лиц и дальних родственников (или жён, с которыми они формально состоят в разводе). Отказываться от такой роскоши они вряд ли будут. «Конечно, непатриотично выводить деньги за рубеж, но отказываться от этого промышленники и предприниматели не будут, невзирая на перспективу ареста в условиях санкций», — считает собеседник.

Другое дело, что с высокой долей вероятности приобретать эти дома-квартиры они предпочтут в таких странах, которые зависят от России и где аресты маловероятны: Болгария, Черногория, Сербия, Кипр.

Депутаты на постоянной основе и чиновники высокого ранга таким образом рисковать уже не станут.

Иметь недвижимость за рубежом, в принципе, не запрещено, говорит политтехнолог Дмитрий Логинов. Другое дело, что для публичных персон или людей с карьерными амбициями это сопровождается высокими политическими рисками: президент говорит о том, что надо инвестировать в родину, а ты покупаешь дома в других странах. «Тут лучше перестраховаться и при желании записать имущество на сторонние лица, чем из-за двухкомнатной квартиры в Черногории лишиться перспектив», — полагает Логинов.

Тем более что в век интернета любая вдруг найденная квартира, не указанная в декларации, вмиг может стать достоянием общественности, попав в нужные руки, добавляет член Общественной палаты Михаил Мухин. Он говорит, что общественное участие в жизни депутатов и чиновников с каждым годом растёт. «Активист, нажав две кнопки, может рассказать об этом миру», — говорит Мухин.

Помимо этого, наличие таких активов негативно оценивается самим обществом. Михаил Мухин отмечает, что, по его ощущениям, напротив, пермские политики и бизнесмены чаще стали вкладываться в недвижимость в России. Патриотизм обязывает.