Дмитрий Енцов

журналист

---

Сказочные метры

Пермские застройщики сомневаются, что смогут в этом году увеличить объём строительства

21 мая 2019 г.

Поделиться

Твитнуть

В мае прошлого года президент России Владимир Путин подписал указ, согласно которому к 2024 году в стране ежегодно должно возводиться 120 млн кв. м жилья. Министр строительства и архитектуры Пермского края Михаил Сюткин на прошлой неделе уточнил показатели для региона — 1,6 млн кв. м ежегодно. Учитывая, что сейчас в год возводится чуть более 1 млн кв. м, рост должен составить 60%. В минстрое полагают, что добиться этого можно за счёт ИЖС и расселения аварийного жилья. На фоне перехода на проектное финансирование, резкого снижения количества выданных разрешений на строительство в Перми, недостатка средств в муниципалитетах на возведение объектов инфраструктуры и общей нехватки земельных участков сделать это будет проблематично, считают участники строительного рынка. Более того, они не уверены, что такой объём жилья будет востребован у покупателей.

Амбициозные планы

В рамках VIII Межрегионального архитектурно-строительного форума одной из главных тем обсуждения на нескольких секциях стали майские указы президента Владимира Путина, согласно которым в стране в целом и в регионе в частности должен резко возрасти объём жилищного строительства. Первый вице-премьер краевого правительства Михаил Сюткин отметил, что в регионе есть хорошая база для старта нацпроекта: уже три года подряд вводится не менее 1 млн кв. м. «В 2018 году было введено 16 тыс. квартир, общая площадь построенного жилья — 1 млн 80 тыс. кв. м. Около 55% введённого жилья — это многоквартирные дома, 45% — индивидуальное жильё, — пояснил Михаил Сюткин. — Для Пермского края показатели на шестилетку следующие: увеличение объёма ввода жилья до 1,668 млн кв. м, то есть почти на 60%». Также, по его словам, должна значительно увеличиться площадь земельных участков, используемых для жилищного строительства, — с 500 до 768 га.

Михаил Сюткин отметил, что есть как минимум два пути реализации этой стратегии — за счёт сноса аварийного жилья и, соответственно, очищения территории для новой застройки, а также за счёт индивидуального строительства. Если в прошлом году в регионе было расселено 20,8 тыс. кв. м аварийного жилья (в котором проживали 1,5 тыс. человек), то по планам в ближайшую трёхлетку в регионе будет расселено 489 тыс. кв. м (31 тыс. человек). По словам главы Перми Дмитрия Самойлова, только в краевом центре на сегодняшний день насчитывается 419 тыс. кв. м аварийного жилья, признанного таковым на 1 января 2017 года.

Глава минстроя отметил, что на три года на эти цели из федерального и регионального бюджетов будет выделено более 5 млрд руб., а к 2024 году объём финансирования программ расселения составит 21 млрд руб. «В этом году в программе расселения участвуют 16 муниципальных образований, в 2020—2021 годах — по 27 территорий в год», — пояснил министр.

В застройку планируется вовлечь 493,8 га земельных участков, в том числе за счёт расселённых территорий.

Ставка на ИЖС

Михаил Сюткин обратил внимание на то, что в Прикамье значительный объём от общего ввода жилья составляют индивидуальные дома (45%, или 484 тыс. кв. м). Министр подчеркнул, что никаких специальных программ для стимулирования индивидуального строительства пока нет, над этим нужно поработать. По его словам, именно ИЖС — один из источников достижения новых показателей.

Исходя из данных нацпроекта «Жильё и городская среда», в ближайшие шесть лет в крае должно быть построено 3,2 млн кв. м индивидуального жилья. Апогеем станет отчётный 2024 год, в течение которого должно быть построено почти 680 тыс. кв. м.

По мнению краевого министерства, для того чтобы больше строить, нужны активная газификация, дорожное строительство, а также транспортное сообщение населённых пунктов с ближайшими школами.

Участники круглого стола усомнились в том, что этих мер поддержки достаточно. Люди должны иметь возможность строить в первую очередь благодаря снижению затрат на строительство. В качестве идеи краевые власти рассматривают возможность создания банка типовых проектов индивидуальных домов, которые можно применять на территориях, освободившихся после сноса аварийного жилья. Правда, более чётких и понятных критериев пока не озвучено.

Рост объёма ИЖС ведёт к возникновению другой большой проблемы — потребности в детсадах и школах, заявил замглавы администрации Пермского района Владимир Цветов. Он отметил нехватку финансов на строительство и поддержание инфраструктуры, например на обустройство наружного освещения. «Стимулирование должно быть в рамках сформированного населённого пункта, с существующей дорожной сетью, с незагруженными объектами социнфраструктуры. «Получение метров» в итоге отрицательно скажется на бюджете муниципалитета», — считает Цветов.

Первый заместитель главы Ординского района Николай Лазуков согласился с Владимиром Цветовым и привёл пример: на обустройство инфраструктуры для квартала с более чем 80 участками под ИЖС в Орде требуется минимум 300 млн руб. У муниципалитета таких ресурсов нет.

В общем, как подчеркнули участники дискуссии, вопросов масса, а выработанных решений немного. В результате сошлись на том, на чём, как правило, и сходятся в такой ситуации: создать рабочую группу и совместно выработать критерии стимулирования ИЖС.

Построить нельзя снести

Основную «нагрузку» по обеспечению майских указов предсказуемо возьмёт на себя Пермь. Впрочем, участники местного строительного рынка считают, что это нереально (напомним, в прошлом году в Перми введено 56 многоквартирных жилых домов площадью 445,8 тыс. кв. м). «Мы, напротив, ожидаем сокращения объёмов ввода в ближайшие четыре года. Например, изменение модели финансирования и переход на расчёты через эскроу-счета — непростой шаг для отрасли. Есть большая вероятность, что не все девелоперы смогут перестроиться. Уже сегодня мы наблюдаем снижение количества полученных разрешений на строительство в 10 раз. Также нужно учесть рост стоимости нового жилья, который нас ожидает. Таким образом, платёжеспособный спрос, вероятнее всего, снизится и заявленные показатели по объёму нового жилья окажутся невостребованными», — считает директор департамента продаж компании «Талан» в Перми Наталья Андаева.

Финансовый директор АО «СтройПанельКомплект» Ирина Плотникова отмечает, что у всех застройщиков уже происходит рост цен на «квадрат», увеличиваются расходы на техническое присоединение объектов к сетям. Вполне реально падение спроса. Естественно, на этом фоне достижение обозначенных показателей сильно усложняется.

Отдельная тема в этой связи — резкое сокращение выданных департаментом градостроительства и архитектуры разрешений на строительство. По запросу «Нового компаньона» в ДГА рассказали, что в период с 1 января по 25 апреля 2019 года было выдано три разрешения на строительство (в 2018 году — 39 разрешений).

Департамент связывает резкое снижение количества выданных разрешений с неправильно заполненными документами или с предоставлением неполного пакета документов. Таким образом, чиновники косвенно перекладывают вину на самих строителей. «В случае предоставления заявителем полного пакета документов в соответствии с Гражданским кодексом РФ департаментом будет выдано разрешение на строительство (реконструкцию)/ввод в эксплуатацию», — отметили в ДГА.

Собеседники «Нового компаньона», представители строительной отрасли, сомневаются в том, что это истинная причина. Любопытно, что все они попросили не упоминать их имена. «Если раньше все подавали документы и процент отказов составлял примерно 40%, то сейчас он выше 75%. То есть мы все вдруг резко стали тупыми?» — ёрничает один из застройщиков.

Один из собеседников предположил, что, вероятно, высокое число отказов в разрешении на строительство связано с навязываемыми социальными обязательствами (строительство школ и детсадов). Грубо говоря, не возьмёшь на себя «обязаловку» — не получишь разрешение. «Если ты получаешь достаточную прибыль со строительства, то ещё можешь согласиться строить детсад или школу, но если ты работаешь почти на грани рентабельности, то о каких социальных обязательствах может идти речь?!» — сокрушается собеседник.

И всё это — параллельно с переходом на проектное финансирование, которое, по мнению представителей отрасли, пусть не сильно, но «перетрясёт» участников рынка. На этих оставшихся и ляжет всё обременение, связанное в том числе с достижением путинских показателей.

Кстати, о показателях. По мнению заместителя председателя правительства Пермского края Антона Удальёва, в итоговые показатели нацпроекта хорошо бы включать капитальный ремонт домов со степенью износа 70%, так как фактически они не капитально ремонтируются, а реконструируются, зачастую с полной заменой коммуникаций. И обходятся такие работы дороже, чем построить «с нуля» новый дом. Но, к сожалению, такие объекты не засчитываются как построенные. А в идеале они могли бы помочь достигнуть нужных «майских» показателей. «Кроме того, у нас наблюдается нехватка подрядных организаций для проведения капремонта. Хотя предельная стоимость ремонта соответствует рыночной. Сегодня загрузка на капремонт составляет 60%», — отметил Антон Удальёв.

Жильё вместо лесов

В контексте будущих плановых показателей архитекторы больше рассуждали не о политической и экономической составляющих, а о том, где и сколько можно строить. Позиция архитектора Игоря Лугового — нужно больше территорий. Причём не за городом, а в границах Перми. «Нужно меньше барьеров и больше территорий. Главная проблема Перми в том, что здесь негде строить. И это при том, что общая территория города — 80 тыс. га», — говорит Луговой.

Он поясняет: почти весь город окутан зонами, где запрещено строить жильё, — промзоны, рекреационные территории и так далее. Только рекреационные зоны покрывают 40 тыс. га городской территории.

«У нас обывательский подход: нам нужны зоны отдыха, но они никогда не будут благоустроены, за исключением каких-то небольших парков, за которые ещё и бьются десятилетиями. Эти 40 тыс. га лежат мёртвым грузом. Достаточно из этого выделить 1 тыс. га. И только это может дать до 15 млн кв. м жилья», — считает архитектор.

По его мнению, изменить эту ситуацию, а значит, и помочь в реализации майских указов может только новый генеральный план города.

Архитектор Сергей Шамарин совершенно противоположного мнения — нужна точечная застройка. «Это единственный способ застраивать именно город. Если мы начнём строить в полях, то всё превратится в бесконечные микрорайоны с сопутствующей этому нехваткой детсадов, школ, больниц. В этом случае мы просто лишаемся города», — говорит Шамарин.

Впрочем, архитекторы солидарны в том, что нужны ограничения для застраивания промзон. Общий довод — чтобы строить именно жильё в таких зонах, нужно проводить их регенерацию, очистку территории. А это потребует не только средств, но и времени. «Вообще, нужно задаться вопросом: нужно ли нам столько жилья? Смогут ли его приобрести жители? Например, в Китае пустуют целые застроенные кварталы, потому что строительная машина запущена, а остановиться они не могут», — размышляет архитектор Виктор Воженников.

Сергей Шамарин полагает, что, возможно, один из путей выхода из ситуации — развивать жильё по найму. По его мнению, плановыми цифрами людей фактически заставляют покупать новое жильё, а могут ли они это себе позволить в таком объёме? Как итог — возможно, будет делаться ставка на «муравейники» с маленькой площадью квартир. А от этого неизбежно пострадает качество жилья.