Трудно быть строителем

Пермские власти предлагают очередную реформу строительной отрасли — фактически на всю территорию города накладывается ограничение по высоте и плотности застройки в зависимости от географического расположения участков. С этой целью ориентировочно в августе Пермская гордума рассмотрит изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Представители строительного бизнеса считают, что таким образом власти навязывают им обязательство по обеспечению города соцобъектами, поскольку поправки в ПЗЗ предполагают исключения по плотности в том случае, если застройщик обязуется построить школы и детские сады. Аналитики отмечают, что стоимость квадратного метра неминуемо вырастет.

Пониже и поплотнее

В начале июля состоялась серия публичных слушаний, посвящённых фактически революционным изменениям в городские Правила землепользования и застройки. Если Пермская гордума их примет, то на всю территорию города будут наложены ограничения по высоте и плотности застройки. Инициатором этих изменений стал департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми. Официальная причина — правила должны соответствовать генплану и федеральному законодательству, в том числе Градостроительному кодексу, согласно которому для каждого земельного участка должны быть установлены регламенты — высота и плотность.

При этом высотность (за несколькими исключениями) будет определяться не метражом, а этажностью. В частности, в зонах Ц-1 (зона общегородского делового центра) и Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного значения) предельная высота будет 10 этажей. В зонах Ц-3 (зона центра деловой, производственной и коммерческой активности), Ц-4 (зона центра обслуживания рекреационных территорий), Ц-6 (зона коммерческой застройки непроизводственного назначения) и ЦС-2 (зона высших, средних специальных учебных заведений и научных комплексов) высотность зданий должна будет составлять не более шести этажей. В зоне ЦС-3 (зона спортивных и спортивно-зрелищных сооружений) — не более четырёх этажей, ЦС-4 (зона религиозных объектов) — не более двух этажей.

Что касается жилых зон, которые относятся, как правило, к спальным районам, то они также подвергаются жёсткой регламентации. Так, зону Ж-1 (многоэтажная жилая застройка четыре этажа и выше) вообще планируется поменять на зону Ж-1 (многоэтажная и среднеэтажная жилая застройка) и установить высоту зданий в 10 этажей.

Для зоны Ж-2 (среднеэтажная застройка) устанавливается ограничение в восемь этажей. Зону Ж-3 (смешанная застройка) предлагается ограничить по высоте четырьмя этажами, а зоны Ж-4 и Ж-5 (индивидуальная жилая застройка) — тремя.

Примечательно, что в предполагаемой карте зонирования уже предусмотрены исключения. Так, в центре города под исключения попадает участок на месте бывшей кондитерской фабрики, где планируется строительство многофункционального комплекса (установлена высотность 45 и 90 м); участок снесённого ДК «Телта», здесь будет гостиница или новая сцена оперного театра, сейчас идут проектные изыскания (52 м); высотка отделения Центробанка на ул. Ленина (46 м). При этом отметим, что на центр Перми и так наложено ограничение высотности до 20 м.

Любопытно, что для территории в районе ДКЖ, на которой планируется разместить «Пермь-сити» (проект был представлен на одном из последних заседаний градсовета), установлена высотность в шесть этажей. При этом, по замыслу разработчиков, здесь планируется разместить три небоскрёба: один 66-этажный (283 м) и два высотой 51 этаж (176 и 223 м). Впрочем, один из собеседников «Нового компаньона» рассказал, что на самом проекте в случае его воплощения ограничения не отразятся: по любому участку можно запросить «условно разрешённый вид», то есть пройти процедуру «исключения из правил».

Применяемую сейчас методику определения плотности застройки в зависимости от размера участка (чем больше участок, тем больше площадь дома, который можно на нём построить) предлагается заменить на исчисление исходя из зоны его расположения и установленной этажности. То есть коэффициент плотности будет составлять от 0,2 до 2,5.

По словам директора МКУ «Институт территориального планирования» Елены Ермолиной, изменения позволят привести застройку в соответствие с идеологией генплана: «В центре — плотная застройка, а на периферии не должны растягиваться дороги, сети. Кроме того, ограничивая высотность в соответствии с близлежащей архитектурой, мы говорим застройщику думать о среде, об облике города. Для этого мы и «отзонировали» по высотности весь город».

Сойдутся ли цифры

Практически все собеседники «Нового компаньона» из строительной отрасли поддерживают предлагаемые изменения, так как формально «правила игры будут для всех одинаковыми». Но с оговоркой. Дело в том, что планируемые жёсткие ограничения можно легально обойти, если застройщик возьмёт на себя обязательство по строительству социальной инфраструктуры и заключит соответствующее соглашение с муниципалитетом.

Так, генеральный директор ООО «Орсо-групп» и депутат Пермской городской думы Михаил Бесфамильный считает, что изменения в ПЗЗ подводят к формированию комфортной городской среды, но не учитывают демографические процессы: «К изменениям отношусь положительно, если проект масштабный. Есть здесь и весомое «но», которое формируется при ответе самому себе на несколько вопросов. За последние пару лет в Перми фиксировался прирост населения? Как обстоят дела с рождаемостью? Как скоро демографическая яма девяностых аукнется в настоящем времени? Какой процент детей ходят в школу и детсад, расположенные рядом с домом? Странно, что очередные изменения в ПЗЗ подводят к формированию комфортной городской среды, но при этом не упоминается о возможных послаблениях застройщику в случае его согласия построить объект социнфраструктуры. В данном случае ограничения связаны исключительно с ограничениями».

Бесфамильный уверен, что изменения повлекут дополнительную финансовую нагрузку для застройщиков, а это отразится на стоимости жилья. «Даже если совсем запретить застройщикам возводить жильё, проблема с соцобъектами не решится. Как считаете, за чей счёт должны возводиться социальные объекты? Может, предложить обязать продавцов машин строить бесплатные многоуровневые паркинги, раз уж они повышают уровень автомобилизации?» — иронизирует гендиректор «Орсо-групп».

По его мнению, застраивать в городе надо только те территории, которые планируется развивать, минимизировав многоэтажное строительство в отдалённых районах, где отсутствуют рабочие места и каждое утро люди вынуждены часами добираться до работы.

По мнению регионального руководителя по проектированию ООО «УК «Талан» Максима Гайдая, изменения скажутся в долгосрочной перспективе. В ближайшем будущем на рынок они особо не повлияют. «Пул предложений по привлекательным земельным участкам в Перми весьма ограничен. Сохранить темпы строительства в перспективе на 5—10 лет возможно только при активных действиях администрации в части развития застроенных территорий, редевелопмента промышленных территорий с выносом производственных мощностей на окраины города, а также путём заключения администрацией с застройщиками новых договоров о комплексном и устойчивом развитии территорий. В краткосрочной перспективе предлагаемые изменения в ПЗЗ, на мой взгляд, влияния на объёмы вводимого жилья не окажут, так как у основных игроков рынка есть сформированный портфель проектов с разрешениями на строительство», — считает представитель компании «Талан».

По словам Максима Гайдая, значительное влияние на рынок окажет и обязательный переход всех застройщиков на проектное финансирование. Этот факт также не будет способствовать увеличению объёмов жилищного строительства, к тому же он может отразиться на рентабельности проектов. «Работать в минус или с нулевой рентабельностью никто не будет, ведь рентабельность — это основа бизнеса. Стоимость земельного участка будет занимать большую долю в структуре затрат проекта по отношению к текущей ситуации», — считает региональный руководитель по проектированию компании «Талан».

Ещё один собеседник из строительной отрасли полагает, что фактически новые правила игры уже вовсю применяются, так как власти уже навязывают строительство соцобъектов. «Если ты отказываешься, тебе просто не выдают разрешение на строительство. Так что изменения в ПЗЗ только лишь узаконят существующее положение вещей», — говорит источник.

Он отмечает, что в целом изменения для жителей города — позитивные. Главное, что все участники рынка будут в одинаковом положении. Сейчас, по его мнению, существует двойной подход: «Посмотрите, как власти относятся к «любимым» стройкомпаниям и ко всем остальным. Мы за то, чтобы правила были одинаковыми для всех не только на бумаге, но и в реальности».

Бизнес выкрутится

Аналитики считают, что изменения в правила могут заметно повлиять на стоимость участков. «Для застройщиков это может обернуться убытками: участок покупается из расчёта площадей на выходе, а если их урезают, то маржа застройщика снижается. Правда, я не думаю, что будущий доход уйдёт в минус, хотя объективно снизится», — считает директор компании Research & Decisions Регина Давлетшина.

Однако, по её мнению, на градостроительную инфраструктуру изменения не повлияют: «Жители должны получить более сбалансированную планировку. А бизнес выкрутится».

Заместитель директора ООО «АЦ «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач считает, что, возможно, необходим некий переходный период перед вступлением изменений в силу. «Лично я за понятные правила, которые экономически обоснованы, утверждены и которые все соблюдают. Этажность зданий — это один из факторов, который влияет на экономику проекта. При появлении ограничений по количеству этажей переоценке подлежит стоимость земельного участка, на котором планируется строительство. Однако важно понимать срок вступления в силу этих ограничений. Возможно, будет необходимость установить переходный период, так как часть застройщиков прорабатывает проекты исходя из текущих условий, связанных с этажностью», — считает собеседник.

Директор компании «New Time: недвижимость, ипотека, право» Александр Каменев вообще считает, что и на застройщиков новые правила игры пока особо не повлияют: «На данный момент у застройщиков не так много земель в зонах ограничения, и это на нынешнем положении дел особо не отразится». Но в будущем это приведёт к закономерному удорожанию земли, строительства и, соответственно, повышению стоимости новых квартир.

Застройщики, по его словам, начнут тщательнее выбирать места для высотной застройки. В результате цены на «землю без ограничений» поднимутся, что приведёт к увеличению стоимости проекта в целом. «Будет появляться больше новых объектов меньшей этажности, но и они будут стоить сравнительно дорого», — полагает Каменев.

Член комиссии по землепользованию и застройке Перми Денис Галицкий поддерживает изменения, но считает, что они плохо проработаны: «У меня много технических вопросов по поводу того, как это реализовать, хотя направление мысли правильное. Раньше ограничение было в метрах (20 м, 30 м и так далее). Оно было всем понятно. Сейчас же высотность будет измеряться в этажах. Например, для зоны коттеджей установлена высотность в три этажа, но эти три этажа могут быть высотой и с пятиэтажный дом. Поэтому, с моей точки зрения, изменения не достигают своей цели, а в некоторых случаях делают ситуацию более непредсказуемой».

И у властей, и у застройщиков есть две недели, чтобы внести изменения к проекту поправок в ПЗЗ. Срок принятия предложений заканчивается 22 июля. Затем вопрос должен быть вынесен на рассмотрение комиссии по землепользованию и застройке. В случае если она поддержит поправки, вопрос будет вынесен на пленарное заседание Пермской гордумы. Скорее всего, августовское, если, конечно, кто-то из первых лиц города или края не решит повременить, как нередко бывает с резонансными изменениями.