Строительная погрешность
Краевые власти рапортуют о резком росте ввода индивидуального жилья, но эксперты сомневаются в этих данных
В октябре краевой минстрой отчитался о значительном росте объёмов строительства жилья. Со ссылкой на Пермьстат ведомство объявило, что с января по сентябрь этого года введено 630 тыс. кв. м жилья, из них 445 тыс. кв. м (то есть более 70%) — «индивидуальными застройщиками за счёт собственных и привлечённых средств». Специалисты в сфере строительства и недвижимости отнеслись к этим цифрам скептически. Они считают, что прирост есть, но не такой значительный. Резкий скачок в официальных данных они связывают с регистрацией ранее построенного жилья вследствие анонсированного завершения дачной амнистии.
Константин Долгановский
Пятилетка за три года
Данные Пермьстата свидетельствуют о резком росте ИЖС в регионе. По итогам первого полугодия 2019 года введено 284,4 тыс. кв. м жилья (на 31,9% больше, чем за шесть месяцев 2018 года), по итогам восьми месяцев — уже 398,6 тыс. кв. м (на 36,1% больше), по итогам девяти месяцев — 445,1 тыс. кв. м (на 41%, или на 121 тыс. кв. м больше, чем за девять месяцев прошлого года).
Напомним, согласно нацпроекту в ближайшие шесть лет в крае должно быть построено 3,2 млн кв. м индивидуального жилья. Апогеем должен стать 2024 год, в течение которого планируется построить почти 680 тыс. кв. м. Но если руководствоваться официальной статистикой, можно сделать вывод, что эти показатели будут достигнуты намного раньше. И это несмотря на то, что по итогам прошлого года доля ИЖС в общем объёме сданного жилья составила 44,8%, а в 2017 году — 42,5%, то есть менее половины.
В Пермьстате «Новому компаньону» пояснили, что они занимаются лишь сбором данных, которые предоставляют муниципалитеты. «Всё это складывается в общую статистику», — пояснили в ведомстве.
Под общую гребёнку
Опрошенные «Новым компаньоном» представители стройфирм и архитекторы не заметили, что в этом году наблюдается крен в сторону частного домостроительства. Однако, по их мнению, надо понимать, что в статистику попадает не только построенное, но и зарегистрированное жильё. «Действительно, за девять месяцев 2019 года в Пермском крае ввели в эксплуатацию 630,6 тыс. кв. м жилья, из них 185 тыс. кв. м — это многоквартирное жильё (МКД), а остальное (445,6 тыс. кв. м) — индивидуальное жилищное строительство. Однако к данной ситуации подходит пословица «цыплят по осени считают», — комментирует заместитель директора ООО «АЦ «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.
Он отмечает, что только в Перми в четвёртом квартале застройщики планируют сдать ещё 300 тыс. кв. м многоквартирного жилья. То есть доля МКД значительно увеличится.
Скоробогач поясняет, что проанализированные статистические данные говорят о том, что соотношение между МКД и ИЖС меняется в зависимости от времени года, но несущественно. «Скорее всего, в целом в 2019 году будет такая же ситуация, что и в 2017—2018 годах. Показатель ввода объектов ИЖС — это не показатель спроса, это, скорее всего, показатель постановки индивидуального дома на учёт в соответствующих органах. Отдельные индивидуальные дома строятся собственными силами, обычно на протяжении нескольких лет», — говорит специалист.
С ним согласен и директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов. По его мнению, одной из причин роста ИЖС может быть регистрация ранее незарегистрированного жилья, то есть дачная амнистия. В 2019 году прекратилось действие закона о дачной амнистии (№93-ФЗ), затем через какое-то время его решили продлить до марта 2020 года. «Возможно, это подтолкнуло людей «выйти из тени» и всё-таки оформить свою недвижимость по упрощённой схеме, пока дачная амнистия не прекратилась окончательно», — полагает Железнов.
В строительных компаниях, которые в том числе возводят частные жилые дома, не фиксируют рост заказов. «С точки зрения производства железобетонных изделий для индивидуального домостроения и исходя из числа обращений физических лиц, мы наблюдаем минимальную активность в этой отрасли», — рассказывает директор ООО «Краснокамский завод ЖБК» Константин Меновщиков.
Он связывает резкое увеличение ввода объектов ИЖС с законом о дачной амнистии, когда каждый желающий мог бесплатно приватизировать не только участок, но и все постройки на нём. «По факту, если рассмотреть детально, — это фиктивный ввод», — резюмирует Константин Меновщиков. По его мнению, результаты во втором полугодии будут ниже, «поскольку люди отложат этот вопрос».
Отметим, что по закону о дачной амнистии продолжает действовать упрощённый порядок регистрации объектов индивидуального строительства. С 1 января 2019 года владельцы жилых домов, расположенных на землях садоводческих товариществ, могут в них прописаться. Кроме того, государство усиливает контроль за целевым использованием земельных участков, что подталкивает землевладельцев к скорейшему узакониванию своей недвижимости.
В Пермьстате подтвердили, что в общую статистику попадали и данные Росреестра, фиксирующие зарегистрированное жильё, но только до августа этого года. В ведомстве подчеркнули, что теперь к ним будет поступать информация исключительно от муниципалитетов, чтобы не было двойственности статистики.
В PAN City Group полагают, что скачок может быть связан с программами поддержки многодетных семей. «Многие молодые семьи сегодня выбирают именно ИЖС, предпочитая не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом на своей земле. Тем более что для рынка Пермского края, за исключением крупных городов, характерна именно такая индивидуальная застройка», — пояснили аналитики PAN City Group.
Рост за счёт муниципалитетов
При этом специалисты предполагают, что зафиксированный рост ИЖС относится в первую очередь к муниципалитетам. Причина в том, что сегодня МКД возводятся только в Перми, Пермском районе и немного в Березниках, в территориях в основном строятся частные дома. «Если раньше строили в Березниках, Кунгуре, Полазне, Добрянке и других развитых населённых пунктах, то сейчас объёмы строительства МКД за пределами Перми и ближайшего пригорода незначительны», — поясняет Евгений Железнов.
По мнению генерального директора ООО «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, дело в стоимости квадратного метра: «За ту цену, за которую люди готовы покупать квартиры в территориях, никто из застройщиков строить не будет».
В Перми, по данным председателя совета НП «Российская гильдия риэлторов. Пермский край» Екатерины Пахомовой, в этом году сдано 85 тыс. кв. м МКД и 450 тыс. кв. м ИЖС. «Рост за год по ИЖС незначительный, процентов на 10, не более», — поясняет специалист.
Архитектор Руслан Нигматуллин также не отмечает увеличения количества заказов от клиентов, строящих частные дома: «Количество заказов упало несколько лет назад. Если раньше коллеги вели по три-четыре проекта, то сейчас — по одному-два, и то не всегда», — поясняет эксперт.
Михаил Бесфамильный пока не видит особой перспективы роста ИЖС на территории Перми и пригородов: «Мы смотрели возможности строительства посёлков, но они плохо продаются. Поэтому отказались от этой идеи». По его мнению, строительство в этой категории происходит либо в рамках организованных посёлков, либо это хаотичная застройка. «Поддерживать хаотичную застройку — не лучший вариант. А как же школы, детские сады, дороги, газификация? Никакой инфраструктуры у таких территорий нет. Это скорее зло, нежели добро», — полагает Бесфамильный.
В отделе аналитики компании «Талан» отмечают, что в среднем ИЖС выглядит доступнее в ценовом соотношении по сравнению с МКД. Однако предложение не всегда учитывает слабую инфраструктуру за городом, а также объём вложений в собственный дом. По этим двум причинам пермяки не так активно стремятся переехать за город. «Возможно, в будущем этот формат жилья будет востребован, но только после того, как уровень инфраструктуры позволит жить за городом полноценной жизнью, а объём последующих вложений в дом, связанных с ремонтом и эксплуатацией, будет оправдан доступностью и качеством жилья в текущий момент», — поясняют в компании.
В PAN City Group считают, что в сегменте ИЖС в ближайшие годы будет наблюдаться рост ввода жилья: «Участки под ИЖС, в том числе с готовыми домовладениями, — один из самых ликвидных и востребованных активов на земельном рынке. Государственная поддержка и новые финансовые инструменты будут способствовать увеличению объёмов ввода как в России, так и в Пермском крае», — отмечают аналитики компании.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.