Дмитрий Енцов

журналист

---

Относительная собственность

Власти Перми и владельцы гаражей продолжают спорить о законности боксов. Рассказываем, почему ситуация с их незаконным сносом, как в Разгуляе, может повториться ещё не раз

4 февраля 2020 г.

Поделиться

Твитнуть

Разнузданный Разгуляй

Одним из главных скандалов 2019 года, который продолжается до сих пор, стала ситуация с гаражами в микрорайоне Разгуляй. Точнее, с территорией, переданной муниципалитетом краевому управлению капстроительства под возведение новой сцены Театра оперы и балета. Во время передачи земли и позже разыгралась драма: гаражи начал сносить подрядчик, нанятый УКСом, — ООО «МонтажСтрой-Урал». Как утверждают владельцы — незаконно.

Началось это в апреле и закончилось только в сентябре после многочисленных обращений собственников к властям, правоохранительным органам и в СМИ. В итоге из 286 гаражей (первые из них стали там появляться ещё в 1960-е годы. — Ред.) сегодня снесено 184.

По мнению краевого минстроя, гаражи возведены незаконно и на территории сложилась ситуация, противоречащая земельному законодательству. «Участники несуществующего кооператива (ГСК №1. — Ред.) зарегистрировали права на объект, который был ликвидирован в 2006 году», — пояснили в министерстве.

Сами владельцы гаражных боксов считают их легальными. Один из них, Александр Иванов, рассказывает, что купил бокс в апреле 2017 года у предыдущего владельца с оформлением всех документов, по договору купли-продажи. Исправно платил налог. Загвоздка в том, что если на сами боксы у владельцев есть документы, то на землю под ними — нет. Но, по мнению собственников, эта ситуация не может быть поводом для сноса. «Когда покупаете квартиру, вы же покупаете именно её, а не платите за землю, на которой стоит дом», — парирует Александр Иванов. Более того, владельцы боксов пытались оформить землю, но у них не получалось.

По их словам, никто не предупреждал, что будет снос. На апрель было назначено собрание с представителями мэрии, и они думали, что там будут объяснять, что гаражи надо перерегистрировать. Но на деле гаражи начали убирать.

В конце сентября минстрой официально объявил, что дал поручение подрядной организации, которая занимается сносом гаражей на Разгуляе, приостановить работы. То, что с этого момента снос прекратился, подтвердили и собственники. Началась оценка стоимости имущества, были заключены соглашения с собственниками и произведены выплаты компенсаций.

В минстрое сообщили, что к настоящему моменту выплаты получили 104 собственника, но отказались комментировать суммы. По словам владельцев, те собственники, чьи гаражи расположены в том месте, где будет строиться новая сцена оперного театра (она займёт территорию в 32 тыс. кв. м. — Ред.), заключили соглашение с УКСом и получили компенсацию из расчёта 20 тыс. руб. за 1 кв. м. С учётом того, что площадь гаражей от 10 до 40 кв. м, можно посчитать, что выплаты составили от 200 тыс. до 800 тыс. руб. «Новый компаньон» не нашёл тех, кто получил или мог бы получить максимальную сумму, но зато нашёл владельцев, которые уже получили по 400 тыс. руб.

С собственниками гаражей, которые расположены на участках, где строительство новой сцены не предполагается (но всё равно их имущество попадает под снос), сейчас идут переговоры. Кроме того, УКС ищет собственников 15 гаражей, которые не зарегистрированы в Росреестре. «С владельцами этих объектов тоже должны быть заключены соглашения, специалисты УКСа продолжают их поиск», — пояснили в минстрое. Завершить эту работу управление капстроя планирует во втором квартале этого года.

Вроде бы пик напряжённости пройден, но из-за неё полетели головы. СУ СКР по Пермскому краю официально заявило, что снос гаражей был незаконным, так как среди условий договора между УКСом и подрядчиком такого требования не было. Возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 293 УК РФ («Халатность»). Начальник УКСа Дмитрий Левинский лишился должности и находится в СИЗО, пусть формально по другому делу, связанному со строительством зоопарка.

Вопрос с неизвестными

Эксперты, опрошенные «Новым компаньоном», говорят о том, что теоретически подобная ситуация может повториться и на других участках. Формально земля с законными гаражами должна изыматься с выплатами компенсаций. Но нередко встречаются ситуации, когда «на бумаге» никаких гаражей нет, а в реальности они есть. Зачастую на руках у владельцев даже есть документы, и потому они считают гараж законным, но земля под ним — чужая (муниципальная, краевая, федеральная и т. д.).

По словам архитектора-реставратора Геннадия Воженникова, строительные компании часто сталкиваются с подобными ситуациями: земля им передана для застройки, а этому мешают различные объекты — гаражи, свалка, часть забора, контейнеры и т. д. Есть два пути решения проблемы: либо напрямую договариваться с хозяевами, либо действовать через суд. Но второй вариант, по словам Воженникова, потребует времени. Ещё больше проблем возникает, если собственники так и не находятся. «Представители застройщика клеят на такие гаражи объявления, и ситуация может тянуться месяцами», — поясняет эксперт.

Директор ООО «Орсо групп» Михаил Бесфамильный рассказал, что, прежде чем принять решение о приобретении земельного участка, компания предпринимает максимум усилий, чтобы обезопасить себя от нахождения там различных объектов. Положительное решение принимается только в том случае, если ничто не мешает начинать работы либо существует достаточно мер, чтобы юридически урегулировать все потенциально возможные проблемы. Например, на одном из участков, на котором компания собиралась возводить свой объект, стояли незаконные гаражи. Владельцев также предупреждали о том, что их нужно убрать. «Гаражи мы убрали за свой счёт», — пояснил предприниматель.

Проблема в том, что точное количество гаражей в городе неизвестно. Мэрия фиксирует лишь незаконные с их точки зрения гаражи и вносит их в соответствующий реестр. А законные должны числиться в Росреестре. При этом в Росреестре затруднились ответить на вопрос о количестве зарегистрированных гаражей.

Но вопрос легальности — относительный и требует отдельного исследования, считает правозащитник Денис Галицкий. «Мэрия может считать гараж незаконным, но у владельца есть все официальные документы на него. Может быть, не новые, а выданные каким-нибудь горисполкомом в 1970-е годы. Но от этого гараж не становится нелегальным», — поясняет общественный деятель.

Владельцы гаражей столкнулись с казусом смены режимов, полагает юрист Андрей Бурылов. В советское время вся земля была государственной и гаражные кооперативы строились от различных структур, заводов, фабрик и т. д. Владельцы просто вступали в кооперативы, получали справку о членстве и платили взносы. В постсоветской реальности всё изменилось — гаражи оставались в собственности, но не земля, рассказывает Бурылов. Соответственно, если владельцам земли она становится нужна для своих проектов, то и начинается ситуация, аналогичная той, что произошла в Разгуляе.

Но история с Разгуляем приобрела такую огласку только из-за резонансного проекта оперного театра и расположения гаражей почти в центре города, считает Андрей Бурылов. «Аналогичные случаи постоянно происходят в отдалённых районах и касаются не сотен гаражей, как в этом случае, а единичных сносов. Чтобы избежать этого, могу порекомендовать владельцам гаражей только одно — оформить право собственности не только на объект, но и на участок», — советует юрист.

Не бич, но очень близко

Собеседники «Нового компаньона» разошлись во мнениях по поводу того, являются ли гаражи большой проблемой для развития города.

По словам Дениса Галицкого, на территории, где сконцентрированы гаражи, как правило, сотни владельцев. И со всеми просто нереально договориться. Поэтому полностью проблема гаражей в городе не может быть решена. «Главное, что горадминистрация не понимает, что с этими гаражами делать. В идеале нужно уменьшить количество собственников и цивилизованно преобразовать эти территории. Например, в зоне таунхаусов. Если собственников на участке не сотня, как сейчас, то всем договориться об этом реально. В итоге лет через 30 на этих участках будет нормальное жильё», — отмечает Галицкий.

Гаражи не являются бичом города, рассуждает Михаил Бесфамильный. Скорее такого статуса заслуживает аварийное жильё. «А гаражи являются такой же проблемой, как незаконные НТО и практика парковать автомобили на газонах», — поясняет собеседник.

Гаражная культура в целом сегодня себя изжила, рассуждает Андрей Бурылов. И это подтверждается общением с владельцами гаражных боксов: из шести опрошенных собственников трое не ставят туда автомобили, предпочитая делать это рядом со своими подъездами, а гаражи используют для хранения хлама и авторезины. При этом почти все опрошенные хотя бы раз думали о продаже гаража.

Но обязательство власти по благоустройству и развитию городской среды осталось, рассуждает Бурылов. И гаражи могут в отдельных случаях этому помешать. «Власть обязана решать вопросы, в том числе и с изъятиями, но только в рамках правового поля. То есть сначала компенсации, потом снос, а не наоборот», — поясняет юрист.

Отметим, что опрошенные «Новым компаньоном» владельцы гаражей (вне Разгуляя) рассказали, что в случае какой-то экстремальной ситуации с изъятиями не будут «ложиться костьми» за свою собственность. Тем не менее просто так расставаться с ней тоже не будут — только «за достойную компенсацию».