Построились
Топ-10 застройщиков Перми
Константин Долгановский
Перманентная стагнация
В сфере многоквартирного строительства Перми с 2014 года наблюдается негативная тенденция — объём вводимого жилья планомерно снижается. Пик пришёлся на 2015 год — 521,7 тыс. кв. м. А 2019 год стал самым неудачным в этом отношении: введено лишь 420,3 тыс. кв. м. Даже меньше, чем в 2014 году (467,67 тыс. кв. м). Именно поэтому главным критерием ранжирования в нашем рейтинге стало число построенных компаниями квадратных метров.
Аналитики и специалисты рынка считают, что виной всему две глобальные причины — экономическая и организационная. Первая связана с тем, что в нынешних условиях может выжить только компания с опытом, а вторая причина связана с действиями местных властей. Год от года городские власти проводят всё меньше аукционов. И рекордным опять-таки стал 2019-й — их было всего два. «В Перми не проводятся аукционы по развитию застроенных территорий, а аукционы по вовлечению новых площадок на рынок жилищного строительства носят единичный характер. Хотя спрос на них среди застройщиков есть», — считает руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артём Савельев.
Отметим, что для стандартного города-миллионника ввод даже 500 тыс. кв. м — цифра относительно небольшая. Так что Пермь в этом плане относится к числу депрессивных городов.
В департаменте градостроительства и архитектуры отметили, что уменьшение объёмов ввода жилья обосновано тем, что «произошло снижение обращений за разрешительной документацией». В 2019 году в департамент было подано 100 заявлений на разрешение по строительству. Из них одобрены лишь 36. «Мы специально не ищем причины отказа. Если документы соответствуют требованиям, все разрешения выдаются. Уровень выдачи разрешений по сравнению с 2018 годом никак не изменился, основная причина — в самих застройщиках»,— пояснила начальник департамента Мария Норова. В горадминистрации подчёркивают, что зачастую ошибки носят «детский» характер. Как бы то ни было, огромный процент отказов не сможет пройти без последствий.
Сами застройщики допускают, что их коллеги теоретически могут делать ошибки, но не может быть такого, чтобы представители компаний настолько «деградировали», чтобы довести количество правильно оформленной документации до 36%.
Как стать лидером
Чтобы показать, что усреднённый застройщик в Перми ежегодно строит совсем немного, разберём лидеров. По итогам прошлого года больше всего построило ООО «Строительно-монтажное управление №3 «Сатурн-Р». Победитель по объёмам определился лишь в декабре 2019 года: двигаясь «нога в ногу» с ГК «ПМД», «Сатурн-Р» «вырвал» победу, получив разрешение на ввод двух домов ЖК «Арсенал». При этом всего за год «Сатурн-Р» ввёл четыре дома: все они расположены на территории ЖК «Арсенал». Иными словами, в сложившейся ситуации ввод четырёх домов, как в случае с «Сатурном», это уже хороший результат, чтобы стать первыми.
ГК «ПМД» построила два дома, АО «ПЗСП» и СГ «Развитие» (третье и четвёртое место) — по четыре, ГК «Кортрос-Пермь» (пятое место) — один дом. Остальные компании также вводили по одному—три дома.
Стабильность — признак мастерства
Как отмечают эксперты рынка, реально функционирующими в городе являются 20 застройщиков. По их мнению, никаких неожиданностей не произошло — ещё в конце 2018 года они предполагали, что именно эти компании примерно в таком порядке и распределят позиции в рейтинге.
При этом если сравнить рейтинги прошлых лет, то по введённым «квадратам» относительно застройщиков отличий практически нет. То есть лидеры всегда строили в районе 50—60 тыс. кв. м. Нынешние «сатурновские» 89 тыс. — это практически выдающийся результат для Перми в принципе, вне зависимости от периода (хотя в 2018 году они ввели и того больше — 104,8 тыс. кв. м).
Что касается расположения компаний в рейтинге, то в последние годы (за редкими исключениями) они всегда находятся на одних и тех же позициях. Так, «СтройПанельКомплект» ещё в 2018 году занимал третье место с 33,2 тыс. кв. м. Теперь же они девятые — 14,8 тыс. кв. м. Но причина не в том, что они не строят. Меняется дислокация стройплощадок — этот застройщик сейчас больше специализируется на Пермском районе.
Фактически список за последние пять лет покинули лишь две компании — обанкротившаяся «Камская долина» и находящийся в процедуре банкротства АО «Трест №14». При этом «Камская долина» нередко занимала верхние позиции (в 2015 году она построила 108 тыс. кв. м), а «Трест №14» входил в десятку.
Участники рынка считают, что рейтинг напрямую зависит от осваиваемых застройщиками территорий. Грубо говоря, если у вас есть большой участок для условного ЖК «Арсенал», то вы автоматически ежегодно будете выдавать объёмы, которые позволят вам бороться за первые места. Соответственно, когда этот участок будет застроен, а у вас не будет желания (или возможности) приобрести аналогичный, то вы покинете рейтинг. И в него автоматически попадёт та компания, которая замахнётся на нечто подобное.
Возможен рост, но это не точно
Эксперты считают, что если в 2020 году и будет рост, то «в рамках погрешности». «По нашему мнению, объёмы ввода в ближайшие годы увеличиваться не будут. Сейчас нет каких-то предпосылок для их резкого роста. Например, плановый задел на 2020 год составляет 500 тыс. кв. м многоквартирного жилья. Несмотря на то что у лидеров по вводу жилья в Перми имеются земельные участки, их освоение происходит медленными темпами», — считает директор ООО «АЦ КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.
В 2020 году будут сдаваться объекты, которые застройщики начали возводить два-три года назад, полагает Артём Савельев. Он добавил, что «ПМД» «не спешит сильно наращивать объёмы строительства» и планирует сдать традиционные для себя 30—40 тыс. кв. м.
Немаловажным фактором будет также поведение потенциальных покупателей. Дело в том, что цены на жильё заметно выросли. «Наибольший рост произошёл в течение 2018 — первого квартала 2019 года. В этот период стоимость метра выросла примерно на 10%», — рассказал директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
И тому виной не только экономика и удорожание строительных материалов (по словам исполнительного директора компании «Талан» в Перми Марины Коноплёвой, себестоимость строительства за 2019 год выросла в среднем на 10—15%). Сказывается ещё и политическое решение о переходе на проектное финансирование. Застройщики ещё год назад предупреждали, что этот механизм автоматически повысит стоимость квартир. Но нюанс в том, что на территории города пока просто физически не достроены дома, застройщики которых перешли на этот механизм.
По мнению риелторов, средний рост цен на квартиры в новостройках в первом полугодии 2020 года может составить в среднем 5%, а на рынке «вторички» 2—3%.
До перехода на проектное финансирование девелоперы старались гарантированно продать построенные квадратные метры в разумные сроки. То есть на старте продаж покупатель мог купить «свои» квадратные метры по самой минимальной цене. «В созданных условиях застройщики уже не могут себе позволить низкие цены на старте, они начинают с той цены, которую заявили банку при получении кредита. Как показывает практика, это в среднем прибавляет к росту, обусловленному инфляцией ещё от 2 до 4%», — считает директор девелоперского консалтингового агентства Devision Илья Пискулин.
Если говорить о тенденциях, то одной из основных будет продолжение активной интеграции современных технологий. В эпоху диджитализации каждый крупный девелопер задумывается о внедрении «умных» решений в своих жилых комплексах. Современные технологии управления многоквартирными домами проникают не только в высокобюджетное жильё, но и в более бюджетные проекты классов «комфорт» и «стандарт», которые являются основными в Перми. То есть сохраняется тенденция доступности элементов класса «элит» для подавляющего большинства покупателей жилья. Например, активно внедряет «умные» технологии в свои жилые комплексы девелопер PAN City Group.
«Мы запустили мобильное приложение PAN, которое фактически объединяет управляющую компанию и жильцов в единую цифровую среду. То есть любой житель может, не отрываясь от мобильного, иметь доступ к различным сервисам, например к видеокамерам по периметру своего ЖК. «Умная» система включает в себя и «умный» шлагбаум, когда ты просто подъезжаешь к дому, а система распознаёт твой автомобиль по номеру», — рассказали в PAN City Group.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.