«Градостроительная политика требует корректив»

— Николай Иванович, в краевом парламенте вы работаете в комитете по развитию инфраструктуры. Мы все уже полтора года живём в условиях пандемии коронавируса. Как вы и ваши коллеги в заксобрании оцениваете её влияние на строительную отрасль?

— Строительной отрасли, в отличие, например, от сферы услуг, ограничения коснулись в меньшей степени. Строители вводили все положенные меры безопасности, но продолжали работать.

Другое дело, что в период пандемии существенно снизились доходы граждан. Сократился платёжеспособный спрос. Государство оперативно отреагировало на эти негативные тенденции и ввело меру поддержки в виде льготной ипотеки под 6—7% годовых. Сегодня эта мера продлена до конца 2023 года, и это, безусловно, поддерживает отрасль.

— В то же время СМИ отмечают, что стоимость жилья растёт. Получается, с одной стороны, спрос стимулирует привлекательная ставка по ипотеке, с другой — его тормозят цены. В чём причина роста цен?

— Причин роста стоимости квадратного метра несколько. Одна из основных — существенное удорожание строительных материалов. Понятно, что строители были вынуждены рано или поздно перенести понесённые затраты на покупателей. Традиционно растут и цены на топливо, коммунальные тарифы. Причём всё это происходит одновременно.

— Губернатор Пермского края Дмитрий Махонин недавно отметил, что сегодня в Прикамье строится примерно 1,3 млн кв. м жилья в год, а задача на ближайшую перспективу — строить более 1,6 млн кв. м. С учётом указанных вами негативных факторов какие вы видите возможности для такого роста?

— Есть направления, которые у нас пока слабо освоены. Например, частные инвестиции в строительство «доходных домов», то есть жилья, изначально предназначенного для сдачи в аренду. Также государство могло бы направить дополнительные средства на строительство домов для маневренного фонда. Сегодня его практически нет, и в случае чрезвычайных ситуаций временно размещать людей в нормальных условиях проблематично.

Но главное — надо существенно поменять градостроительную политику в крае. Прежде всего вернуться к «свёрнутой» во времена предыдущего губернатора Максима Решетникова программе развития застроенных территорий (РЗТ). Одновременно — пересмотреть ещё ряд решений тех лет. Эти решения сегодня мешают развитию города, а вскоре могут и вовсе привести к серьёзному кризису строительства в регионе.

— Давайте поговорим об этом подробнее. Начнём с программы РЗТ. В чём её эффективность и польза?

— Напомню основные принципы, по которым работала эта программа. Муниципалитет определял территорию — как правило, квартал, занятый ветхим жильём. Расселял 50% домов и выставлял территорию под застройку на торги. Расселение второй половины брал на себя застройщик — это было условием торгов.

Если бы программа была продолжена и стала действительно массовой, в результате выиграли бы абсолютно все. Город становился бы комфортнее и красивее, при этом значительно быстрее решалась бы проблема ликвидации ветхого жилья. Сотни семей переехали бы в благоустроенные квартиры.

Но пока, к сожалению, примеров такой застройки в Перми немного: несколько лет назад, как я и говорил, по решению предыдущего губернатора программа была остановлена. О причинах такого решения можно только догадываться. Но его последствия мы будем «разгребать» ещё долго.

Считаю, что было бы полезным и правильным возродить практику РЗТ. Чем раньше это произойдёт, тем лучше для всех. Да, за последние два года мы существенно увеличили показатели ликвидации ветхого жилья. Но этот результат был достигнут только за счёт финансирования из бюджетов трёх уровней. Если к этому добавить финансовое участие застройщиков в рамках РЗТ, можно получить гораздо больший эффект.

— Часто приходится слышать, что площадок под строительство в Перми почти нет…

— Смотря что называть такой площадкой. Если абсолютно пустые и свободные от обременений участки, то да, таких почти нет. Но если мы говорим о программе РЗТ, таких площадок огромное количество.

По сути, только в центральных районах за счёт чисто бюджетных затрат ветхое жильё в основном ликвидировано. В то же время целые микрорайоны сегодня заняты старыми двухэтажками: Комсомольский, Владимирский, часть Акуловского, Гайвы, Мотовилихи и т. д. Город они не украшают, и жители этих кварталов хотели бы переехать в нормальное жильё. Но вот уже несколько лет на торги в рамках РЗТ ничего не выставлялось. Рынок земельных участков сузился, как следствие — существенно выросла их цена. А при установленных в годы правления предыдущего губернатора параметрах плотности и высотности застройки такие участки не будут освоены, скорее всего, никогда.

— Почему?

— Как я сказал, цена 1 га земли под застройку в центре города существенно выросла. Необходимость подводить к площадке электросети, теплоснабжение, воду и канализацию ложится, как правило, тоже на застройщика. Плюс собственно затраты на строительство. При существующих ограничениях высотности и плотности, если вместо снесённых двух-трёхэтажных домов на участке можно строить дома не выше, скажем, шести этажей, мы получаем запредельную стоимость квадратного метра. Никто не купит такое жильё — значит, никто его не будет и строить.

— Какие ещё решения в сфере градостроительства требуют, на ваш взгляд, пересмотра?

— В Законодательном собрании мы много лет говорим о необходимости создания краевой структуры в рамках минстроя, которая бы координировала деятельность сетевых компаний. Должно быть чёткое понимание перспектив жилищного строительства на годы вперёд.

Не должно быть такого, что «Новогор-Прикамье» ведёт сети в одну сторону, МРСК Урала в другую, а «Т Плюс» — вообще в третью. Власть должна определять территории массовой застройки и направлять туда инженерную инфраструктуру.

У каждой из сетевых компаний в структуре утверждённого тарифа заложена инвестиционная составляющая, которая должна направляться исключительно на финансирование развития инженерной инфраструктуры. Затраты застройщиков должны суммироваться с этой инвестиционной составляющей и направляться на создание сетей там, где они нужны.

До сих пор не отменена очень спорная, мягко говоря, практика заключения «добровольных» соглашений с застройщиками о строительстве социальной инфраструктуры. Всем очевидно, что это ведёт лишь к большему удорожанию квадратного метра, а также чревато постоянными конфликтами и судами. По сути, застройщиков обложили дополнительным налогом, не предусмотренным Налоговым кодексом. Давайте всё же заниматься каждый своим делом. Строители — строить дома и продавать в них квартиры, платить налоги, а власть — направлять эти налоги на создание объектов социальной сферы.

Также следует продолжить практику переноса из районов города, перспективных для застройки, тех промышленных предприятий, которые либо уже практически прекратили работать, либо переживут такой перенос безболезненно. Такие примеры уже есть, и действия краевых властей — расширять эту практику, оказывать содействие строителям в изменении зонирования данных земельных участков — на сегодня присутствуют.

— Вы сказали, что, если не принять или не пересмотреть ряд решений в градостроительной сфере, это может обернуться кризисом в отрасли. Что вы имеете в виду?

— Большинство застройщиков сегодня работают на площадках, приобретённых 5—10 лет назад. Скоро эти заделы закончатся. Новых площадок, как я говорил, на торги практически не выставляется. А если они и есть, то существующие нормы не позволяют говорить о рентабельности их освоения.

Сегодня мы видим, что губернатор Дмитрий Махонин серьёзное внимание уделяет проблеме расселения ветхого и аварийного жилья, и Прикамье действительно добивается значительных успехов в этом направлении. Также по инициативе главы региона полномочия по регулированию градостроительной деятельности переданы в край. Надеюсь, вскоре мы увидим ряд конструктивных решений. Ведь если ставится цель наращивать объёмы строительства, должны быть созданы необходимые условия.

Задача депутатов действующего созыва Законодательного собрания, равно как и нового состава, который будет избран в сентябре, — способствовать изменению существующих и принятию новых законов, правил, положений, необходимых для достижения этой цели.

У строителей и так достаточно объективных сложностей в работе. Не нужно им мешать. Тогда отрасль сможет выполнить любые, даже самые амбициозные задачи.