Реновация ИЖС 

На заседании комиссии ППЗЗ в градостроительные регламенты правил землепользования и застройки города Перми внесены дополнительные подзоны Ц-1 (ИЖС), Ц-2 (ИЖС), Ж-1 (ИЖС), Ж-2 (ИЖС). По словам главного архитектора Пермского края Артёма Габдрахманова, введение новых подзон ориентировано на территории с существующими индивидуальными жилыми домами, где собственники и строительные компании ведут строительство средне- и многоэтажных зданий.

Территории, попавшие под новые подзоны:

1. Территория в границах улиц Самолётная, Карпинского и Стахановская;

2. Территория, ограниченная улицами Маяковского и Есенина (до сквера им. Сергея Есенина и трассой на Западный обход)

3. Территория, ограниченная улицами Монастырская и Хохрякова (рядом со сквером им. Олега Новосёлова)

4. Территория, ограниченная улицами Подгорная и Луначарского (рядом с мостовым переходом через реку Данилиха у ул. Пушкина)

5. Территория, ограниченная улицами Нефтяников и Беляева (между улицами Свиязева и милиционера Власова)

6. Территория по ул. Теплогорской (за ТРЦ «Столица»)

7. Территория по ул. Советской Армии (рядом с перекрёстком с ул. Подводников и кольцом на ул. Карпинского)

8. Территория по улицам Муромской и Илецкой (в м/р Крохалева)

9. Территория ул. Нейвинской (между жилым домом по ул. Нейвинской, 11 и жилыми домами по ул. Героев Хасана, 95 и 97)

10. Территория ул. Красновишерской (между склоном Егошихи, бульваром Гагарина и участками снт № 63)

11. Территория, ограниченная улицами Лифанова, Славянова и 1905 года (а также ул. Восстания).

Цель — создать условия для модернизации городской среды при реновации территорий усадебной застройки.

«Как правило, земельные участки в индивидуальном жилом фонде расположены к красным линиям (к улице) короткой стороной, — отмечает Артём Габдрахманов. — При условии строительства многоквартирного дома на этом участке это приводит к тому, что создаваемая застройка не создает целостный силуэт улицы современного города и не стимулирует развитие сферы услуг во встроенных помещениях».

Во-первых, создаётся минимальный и максимальный отступ от красной линии от одного до трёх метров. Это позволит сформировать створ улицы на данной территории, предусмотрев дополнительное пространство для буферной зоны между территорией общего пользования и встроенными помещениями. Во-вторых, минимальный размер земельного участка составит 2000 кв. м, что будет стимулировать укрупнение земельных участков и снизит количество «фрагментарной» застройки. В-третьих, минимальная высота первого этажа должна составить 3,6 метров. «Этот параметр должен обеспечивать комфортное осуществление коммерческих функций во встроенных помещениях, — отметил Артём Габдрахманов. — Подобная высота этажа удобна для коммерческих помещений или может быть уникальным форматом квартир, например, с отдельным входом».

По словам Артёма Габдрахманова, инициатива будет иметь отложенный эффект. Причина — в особенностях применения градостроительного законодательства, которое позволяет пользоваться действующим градостроительным планом в течение трёх лет. Директор «Орсо-групп» Михаил Бесфамильный попросил уточнить, а можно ли отклоняться от предложенных параметров, если, например, зона охраны или другие регламенты создают конкурирующие ограничения.

«Есть процедуры как отклонений в случае технических моментов, так и изменения требований в правилах землепользования и застройки», — ответил Артём Габдрахманов. Он уточнил, что требования будут также учтены в новом генплане, который выглядит более масштабным.

«Если в существующих параметрах принято решение о реконструкции индивидуального жилого дома? — задала вопрос начальник департамента земельных отношений администрации Перми Елена Гонцова. —Не будет ли препятствий для регистрации объекта?»

«Никто не мешает его дальше эксплуатировать, — отметила начальник департамента градостроительства и архитектуры мэрии Перми Мария Норова. — Зонирование необходимо для того, чтобы эти территории модернизировались».

Директор АНО «Союз-Экспертиза Пермь» Лилия Ширяева обратила внимание, что, возможно, в районах со сменой ИЖС на многоквартирную застройку проще было бы сдвинуть красные линии (прим. ред. увеличить ширину улицы).

Однако представители города обратили внимание на сложность реализации таких действий. Елена Гонцова отметила, что смещение красных линий сопряжено с резервированием и изъятием земельных участков. Заместитель начальника департамента градостроительства и архитектуры администрации Перми Дмитрий Лапшин предложил позволить и дальше собственникам эксплуатировать и владеть земельными участками.

«Нам в корне не нужно изъятие, — отметила начальник департамента градостроительства и архитектуры Мария Норова. — Пусть собственники владеют, содержат и вкладываются в территорию». По словам Марии Норовой, изъятие и выкуп земельных участков ведёт к существенным затратам для городского бюджета.

По мнению министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Ларисы Ведерниковой, предлагаемый комплекс ограничений, скорее, полумера, а не окончательное решение проблем территорий ИЖС с реновацией в многоквартирную застройку.

«Есть застроенные территории, где не могут проехать пожарные машины и скорая помощь, — отметила Лариса Ведерникова, обратив внимание на актуальность проблемы в зимний период, поскольку профиль улиц сформирован под ИЖС, а на этом месте вырастают многоквартирные дома. На проезжей части паркуются машины из-за отсутствия парковочных мест, а проезжая часть сужается до возможности проезда одного автомобиля».

По словам Ларисы Ведерниковой, смещение красных линий в частном секторе было бы более предпочтительным решением. Однако отступ будет создавать перспективу расширения территорий под улично-дорожную сеть — парковочные карманы, проезжую часть и тротуары.

Комиссия по правилам землепользования и застройки поддержала проект изменений.