Встряхнуть генплан

В Перми 11 августа завершаются публичные слушания по внесению изменений в генплан Перми. Разработчиком документа является МБУ «Институт территориального планирования». Формально проект предусматривает актуализацию старого генплана. Однако в градостроительном сообществе Перми этот документ чаще называют «новым генпланом», так как в нём существенно меняются подходы к зонированию территорий, их освоению и развитию транспортной инфраструктуры.

Слоёный пирог

На публичных слушаниях директор МБУ «Институт территориального планирования» Елена Ермолина обратила внимание, что проект нового генплана содержит в себе существенные новации. «Зонирование генерального плана претерпело трансформацию, — отметила Елена Ермолина. — Но оно полностью вытекает из мастер-плана 2010 года. Глобально зоны разделены на красные и зелёные. В красных строить можно, а в зелёных нельзя». При этом, по словам Ермолиной, проект вызывает ассоциацию слоёного пирога, в котором разные виды ограничений «наслаиваются» друг на друга в разных картах-схемах. Таким образом, один земельный участок нужно одновременно смотреть на всех чертежах.

В проекте появился новый вид территорий. «Это территории, требующие реновации, они называются зонами с преобразованием преобладающей функции, — отметила Елена Ермолина. — Это промышленные территории, зачастую депрессивные». По мнению разработчиков проекта, благодаря реновации таких участков город сможет не разрастаться. Вместе с тем важно учитывать, что никакая реновация территорий невозможна без согласия собственников.

ПЗЗ и генплан

Елена Ермолина отметила, что разработчики проекта предприняли усилия для нивелирования споров по поводу соответствия генплана и ПЗЗ.

В краевом министерстве по управлению имуществом пояснили, что «действующим законодательством предусмотрена первичность генерального плана перед правилами». В настоящее время Правила землепользования и застройки Перми также актуализируются, и проект изменений будет направлен на рассмотрение на публичные слушания.

У экспертов такой подход вызывает сомнения. «Проект генплана рассматривается без привязки к ПЗЗ. Сейчас к новому проекту много вопросов, но ещё больше их может возникнуть после того, как появятся ПЗЗ. Такая же ситуация была и с прежним генпланом Перми, в результате ПЗЗ входили в противоречие с генпланом. Можно было трактовать конкретные ситуации по-разному, ориентируясь на разные документы», — выразил свои опасения председатель правления Пермской краевой общественной организации «Союз архитекторов» Виктор Воженников.

Представитель ООО «Стройпанелькомплект» Анна Черепанова обратила внимание, что те показатели и параметры, которые раньше были в генплане, теперь в проекте переведены на уровень правил землепользования и застройки.

«ПЗЗ разрабатываются с учётом или без учёта генплана, — отметила Анна Черепанова. — Сейчас функциональные зоны имеют только описательную часть. И часто это описание, не позволяющее разобраться, в чём будут отличия одной зоны от другой».

По мнению Елены Ермолиной, и представители строительной отрасли, и общественники по-прежнему смотрят на проект изменений в генплан с точки зрения подходов старой школы градостроительного проектирования. «Действительно, хочется увидеть, где будет школа или жилая застройка через 10 лет, — отмечает Елена Ермолина. — Когда есть единый собственник — государство, может быть понятно, что будет через 20 лет. Сейчас процессы регулирует рыночная экономика. Поэтому мы должны показать зонирование и стратегию развития градостроительного проектирования». При этом, по словам Ермолиной, в дальнейшем показатели будут расписаны в правилах землепользования и застройки, градостроительных регламентах и проектах планировки территорий.

Застройка в рекреации

В преддверии слушаний эксперты отмечали, что в проекте большое внимание уделяется теме экологии. Но вместе с тем говорили о том, что риски возникновения застройки на зелёных территориях всё же есть.

«В структуре природно-рекреационного каркаса допускается развитие жилой застройки, — отмечает заместитель директора по архитектуре и градостроительству института «ПИРС», заслуженный строитель Юрий Чадов. — Застройка возможна с соблюдением отдельных принципов согласованности её с природным окружением. Но проект генплана не определяет принципы количественно. Можно предположить, что это будет сделано в проектах планировки и градостроительных регламентах». Эксперт отмечает, что в самом проекте генплана пограничные условия не определены.

Однако на публичных слушаниях Елена Ермолина отметила, что в зелёной зоне строить жильё «ни в коем случае нельзя».

«Зелёная зона делится на три типа: зона сельскохозяйственного использования, зона экологического ландшафта и общественной и рекреационной инфраструктуры», — пояснила Елена Ермолина, отметив, что речь идёт об улучшении экологической ситуации в Перми. При этом в Институте территориального планирования подтверждают, что в части территорий рекреации будет возможно строить социальную инфраструктуру.

На просьбу «Нового компаньона» показать, где прописан запрет на застройку в рекреации, специалисты МБУ «Институт территориального планирования» показали пункты нового положения о территориальном планировании. В частности, в подпункте 3 пункта 38.2 говорится о потенциале возведения в зоне общественной и рекреационной инфраструктуры «объектов капитального строительства территориальноёмких имущественных комплексов зданий и сооружений, общественной инфраструктуры». Под ними понимаются «спортивные объекты, объекты здравоохранения, дошкольные образовательные учреждения, школьные образовательные учреждения, объекты культуры, досуга», а также религиозные объекты. Кроме того, пункт 38.2 говорит о режиме «использования частей территорий общественной и рекреационной инфраструктуры, в пределах которых расположена фрагментарная жилая и нежилая застройка». При этом возможна реконструкция объектов «с учётом фактического использования земельных участков».

Увязали с трамваем

В Институте территориального планирования отмечают амбициозность поставленной задачи по увеличению использования общественного транспорта до 70%. При этом приоритет предоставлен трамваю, а автобусные маршруты будут дополнять маршруты рельсового транспорта.

«Новая застройка слишком жёстко привязывается к уже построенной или только планируемой трамвайной сети, — отмечает Юрий Чадов. — Новые трамвайные линии запланированы, например, на Парковый, Садовый и Крохалева. Новая застройка возможна и там, где планируется реконструкция трамвайных путей».

Виктор Воженников считает, что странно увязывать развитие города именно с трамвайной сетью.

«При очень небольших возможностях для строительства на новых территориях в городской черте не совсем правильно жёстко обуславливать активное возведение нового жилья только рельсовым транспортом. Помимо трамвая, есть и другие виды общественного транспорта. И если территория позволяет, то почему нужно создавать ограничения для строительства?» — задаётся вопросом архитектор.

В краевом минимущества отметили, что в центре внимания генплана находится не транспортная система сама по себе, а качество жизни в целом. «Трамвайный потенциал может быть использован при преобразовании промышленных территорий, например промышленных узлов «Дзержинский» и «Красный Октябрь», — пояснили в краевом минимущества. При этом «запрета на возведение жилой застройки в зонах территорий смешанного назначения в районах, где нет существующей или планируемой трамвайной сети, проектом не установлено».

«Трамвай обеспечивает максимальное качество перевозок (скорость, надёжность, беспересадочное сообщение). Также трамвай имеет высокую провозную способность, которая повышает эффективность использования городских территорий высокоплотной застройки. Во-первых, предлагается развивать участки трамвайной сети для обслуживания сложившихся высокоплотных жилых микрорайонов, испытывающих серьёзные транспортные проблемы, которые не решаются автомобильными и автобусными перевозками. Во-вторых, в городе есть участки трамвайной сети, провозной потенциал которых не используется в полной мере, и по­этому предлагается этот потенциал использовать на территориях, примыкающих к трамвайной сети», — пояснили в краевом минимущества.

Где строить?

Архитектор Альберт Фатыхов обращает внимание на то, что в проекте Генерального плана Перми не хватает площадок под строительство. По его словам, в документе отсутствует раздел, в котором описан комплексный подход к развитию городской застройки и анализ возможных территорий под строительство.

«Развития города требует сложившаяся социально-экономическая ситуация в регионе и в стране в целом, что отражено в федеральной программе «Жильё и комфортная среда». Конкретно для Перми поставлен целевой показатель, по которому должно вводиться в эксплуатацию по 1,2 млн кв. м жилья в год. Нет ответа, за счёт каких территорий будут достигнуты эти показатели. Ведь под такое развитие нужно как минимум резервировать новые площадки, а также планировать реновацию старых, давно освоенных территорий. Это должен быть один из важнейших разделов генплана», — считает Альберт Фатыхов.

Председатель правления Пермской краевой общественной организации «Союз архитекторов» Виктор Воженников отмечает, что в проекте генплана есть схема перспективных территорий для нового строительства, но таких участков крайне мало.

«Очевидно, что основной объём строительства будет обусловлен сносом аварийного жилья и программой реновации территорий целыми кварталами. Поэтому в генплане необходима карта-схема поэтапного сноса этого жилья с показателями площадей вновь возводимых объектов», — заявил Воженников.

В краевом минимущества пояснили, что в проекте определены функциональные зоны, в которых возможно размещение нового жилого строительства, — зоны территорий смешанного назначения площадью около 12 тыс. га. В ведомстве также отмечают, что проектом определена «функциональная зона — незастроенные, малоосвоенные территории, предполагающие размещение преимущественно жилой застройки многоквартирными или индивидуальными домами, площадью около 400 га. Например, Ива-1 и Ива-2, Заостровка и др. При этом «все территории города, застроенные и подлежащие застройке, являются многофункциональными и преобразуемыми, в том числе с включением жилой застройки.

Промзоны и аварийное жильё

Виктор Воженников отмечает, что заниматься реновацией отживших своё промзон — это правильное решение.

«Строительством небольших новых районов нельзя ответить на требования нацпроекта «Жильё и комфортная среда» по объёму возводимого жилья, — считает Виктор Воженников. — Поэтому важно часть территорий предприятий, уже прекративших своё существование, отдать под реновацию. Однако регенерация этих территорий требует существенных инженерных мероприятий, в том числе анализа почв и других исследований».

Представитель компании-застройщика ГК «Оникс» Антон Никулин обращает внимание, что в новом генплане предусмотрена реновация крупных территорий, в том числе Центрального рынка, инфекционной больницы, территории рядом с микрорайоном Краснова, на месте Рязанского промышленного узла, Пермского мясокомбината, «Красного Октября» и др.

Однако он отмечает, что генеральный план создаётся на перспективу 10—15 лет, поэтому девелоперам хотелось бы видеть больше перспективных площадок под развитие.

«Микрорайон Краснова и прилегающие участки под складами, гаражами и автосалонами уже начали реконструироваться, — приводит пример Никулин. — Часть Загарья тоже попадает под новую жилую застройку. Но рядом есть территория бывшей «Велты», и в перспективе она тоже, вероятно, будет застраиваться жильём. Непонятно, почему в генплане нельзя отразить это на перспективу? Было бы логичнее стимулировать собственников отдавать затратные земельные участки под застройку».

Виктор Воженников также заметил, что в новом проекте генплана не представлена концепция комплексной застройки территории Камской долины.

«Более трёх десятилетий территория Камской долины застраивается, уже построены учреждения здравоохранения, автосалоны, объекты услуг... Игнорировать этот процесс уже невозможно. Однако потенциал этой территории гораздо больше, здесь можно возвести миллионы квадратных метров жилья. Уже существуют конкретные планы по её дальнейшему активному развитию, а проектирование третьего автомобильного моста через Каму превращает этот процесс в неизбежный», — говорит Воженников.