Хлебное место

Администрация Перми может выставить на продажу промышленную площадку Хлебозавода №1 на ул. Окулова, 73а во второй половине октября 2022 года. Об этом на заседании комитета по инвестициям Пермской городской думы рассказала первый заместитель начальника департамента имущественных отношений администрации Перми Екатерина Шишигина.

Комплекс располагается на участке для объектов промышленности площадью 11 тыс. кв. м. На нём расположено пятиэтажное здание хлебозавода (3,090 тыс. кв. м) 1894 года постройки, признанное объектом культурного наследия Пермского края. Здесь же расположены ещё 12 зданий меньшей площади, инженерные коммуникации и площадка для стоянки автомобилей.

«В настоящее время в отношении земельного участка, на котором расположены объекты, установлены красные линии, — отметила Екатерина Шишигина. — Документ (о снятии ограничений. — Ред.) принимается правительством Пермского края и проходит согласование. Проводится работа с инспекцией по охране объектов культурного наследия по определению перечня работ, которые будут включены в охранные обязательства».

По словам Екатерины Шишигиной, с того момента как будут исполнены эти условия, станет возможным проведение конкурса по продаже всего актива. На это потребуется примерно два месяца с даты получения информации. Таким образом, если ограничения будут сняты в августе, то проведение конкурса станет возможным во второй половине октября.

Ограничения и сложности

По мнению председателя правления Пермской краевой общественной организации «Союз архитекторов» Виктора Воженникова, наличие на территории объекта культурного наследия усложняет решение вопроса о дальнейшем использовании земельного участка.

«Наличие объекта культурного наследия на участке обяжет будущего застройщика учитывать его характеристики. Нужно будет учесть визуальное восприятие здания — объекта культурного наследия, а также его влияние на возможные новые объекты строительства. Поэтому история достаточно непростая, нужно будет разработать специальную научно-проектную документацию, пройти согласования в инспекции по охране культурного наследия и историко-культурную экспертизу. Поэтому для данной территории нужен необычный подход, требующий большого объёма предварительных работ. Только на основе анализа можно будет дать точную оценку возможных к использованию площадей для новых объектов строительства», — прокомментировал ситуацию Виктор Воженников.

По мнению эксперта по проведению историко-культурной экспертизы Александра Жуковского, основная сложность заключается в том, что историческое здание «обросло» подсобными помещениями, которые стоят на кадастровом учёте вместе с историческим объектом как одно здание. «Ещё один важный фактор — какие сроки будут поставлены перед потенциальным собственником для приведения памятника в удовлетворительное состояние как внутри, так и снаружи, это должно быть предусмотрено охранным обязательством», — отметил эксперт.

«Если бы не сложная экономическая ситуация, может быть, было бы предпочтительнее сдать участок вместе с объектами за 1 рубль, при этом обязав потенциального арендатора вкладывать средства в участок и объекты на нём, — говорит Виктор Воженников. — Учитывая, что на участке есть много обременений, вряд ли он вызовет сильный интерес у застройщиков. Если же экономическая ситуация не позволяет, то тогда, конечно, приходится выставлять участок со зданиями на торги».

При этом, отмечает Воженников, сейчас неизвестно, в каком состоянии находится основное здание, поэтому непонятно, насколько в целом оно может быть сохранено потенциальным собственником.

Представитель компании-застройщика ГК «Оникс» Антон Никулин говорит, что ближайший аналог площадки Хлебозавода №1 — территория завода им. Шпагина.

«Стоимость участка можно примерно оценить по кадастровой стоимости — в 60 млн руб., — отмечает Антон Никулин. — Стоимость строений будет минимальной, 20—30 млн руб. или даже ниже. Причина в том, что использовать их под коммерческие помещения достаточно сложно. Наличие на территории здания — объекта культурного наследия по федеральному законодательству предполагает только реставрацию. Остальные здания целесо­образнее было бы снести, перед этим, конечно, нужно уточнить их параметры, в том числе состояние. Участок пригоден для коммерческой застройки, но он достаточно небольшой, плотно застроен и разделён проездом».

Александр Жуковский отмечает, что земельный участок крупный и своеобразный по форме и часть его находится в границах территории объекта культурного наследия. «Это значит, что федеральный закон об охране памятников запрещает строительство. Но на другой части участка, свободной от режима территории объекта культурного наследия, строительство возможно», — пояснил эксперт.

Варианты преобразования

Эксперты говорят, что при смене зонирования земельный участок и здания на нём могут быть использованы под разнообразные объекты.

«Точно нельзя на месте Хлебозавода №1 размещать склады со взрывчатыми и ядовитыми веществами, — отмечает Александр Жуковский. — Поскольку изначально площадка использовалась для размещения пищевого производства, то возвращение территории к первоначальному назначению можно рассматривать позитивно. В основном историческом здании хлебозавода, признанном объектом культурного наследия, в принципе, разместить можно многое. Главное, чтобы в нём сохранились особенности, которые отнесены к предмету охраны памятника, в том числе не менялось расположение капитальных стен и, безусловно, была бы сохранена конструктивная устойчивость здания».

По мнению архитектора Альберта Фатыхова, территория хлебозавода очень интересная и уникальная с градостроительной точки зрения. «Прекрасные видовые характеристики, неплохая транспортная доступность, при этом некая камерность самой площадки. Также можно было бы посмотреть возможность взаимной интеграции данной территории с набережной Камы. Площадка многоплановая, сложная, поэтому нужен комплексный анализ территории. Было бы хорошо, если бы был проведён архитектурно-концептуальный конкурс на данную территорию, на предмет вариантов её развития. На первый взгляд напрашивается в этом месте мультифункциональная застройка — жилая застройка в комплексе с общественными зданиями различного назначения: делового или культурно-развлекательного», — отмечает архитектор. По его словам, поскольку площадка находится не в частных руках, то у муниципалитета есть все возможности, чтобы максимально использовать её развитие в интересах всего городского сообщества.

«Размещение, например, гостиницы в основном здании хлебозавода возможно. Но, имея в виду конфигурацию памятника, это будет достаточно сложная задача для проектировщиков. Хлебозавод мог бы также стать хорошим местом для выставочного пространства», — описывает варианты развития участка Александр Жуковский.

По мнению Антона Никулина, наиболее предпочтительный вариант связан с переводом участка или его части под жилое строительство. «Если часть участка перевести под жилое строительство, то его цена может существенно вырасти, — отмечает Антон Никулин. — А если убрать объект культурного наследия, то стоимость участка может достигнуть 150 млн руб. Если же рассматривать его под реновацию вместе с участком, где расположено «Пермалко», то тогда могут открыться новые перспективы развития данной территории по примеру ЖК «Астра» и бывшей табачной фабрики».