Город на откате

На днях Forbes опубликовал неутешительный для пермяков рейтинг городов с наилучшими условиями ведения бизнеса. Пермь, в 2011 году занимавшая в нём почётное восьмое место, в 2012 году опустилась на 23-е. В текущем же году город и вовсе покинул список мест, куда стоит инвестировать капиталы. 

Почему в Пермь не приходят крупнейшие федеральные и международные ритейлеры, такие как IKEA и Auchan, и почему анонсированные крупноформатные гипермаркеты от Metro Cash&Carry или от X5 Retail Group не сдвигаются с «бумажной» стадии? На этот вопрос у пермяков как не было ответа, так и нет. 

Одни эксперты во всём обвиняют прежние губернские власти, другие — нынешние, а третьи винят невыгодное географическое положение или местный менталитет.

Избранные представители большого бизнеса федерального уровня в Перми с недавних пор получили столько свободы, сколько, быть может, и не мечтали получить. Только вряд ли это придаёт городу имидж территории, где может идти речь о справедливой и честной конкуренции. Речь — о вызвавших справедливую критику антимонопольщиков и краевых законодателей процедурах по передаче в частные руки пермского аэропорта и самого лакомого куска в центре города — квартала №179 на месте бывшей психиатрической лечебницы.

Однако если в Перми нет подходящего делового климата, то почему бы тогда, спрашивается, не создать хорошую среду для проживания хотя бы для горожан, для начала дав хороший повод местным жителям не стремиться уезжать в соседние «миллионники», а также в официальную и северную столицы страны. 

Об этом ещё недавно велось много разговоров. Были потрачены немалые деньги на мастер-план, разработанный голландским архитектурным бюро КСАР, а впоследствии — на созданный на его основе новый Генеральный план Перми. Были заказаны передовые проекты аэропорта Большое Савино и зоопарка. Однако обо всём этом быстро позабыли. И сегодня на повестке дня — строительство по сценарию «дёшево и сердито», что отнюдь не ускоряет реализацию всех планируемых мегастроек, которые, похоже, будут только лишь пробуксовывать из-за судебных тяжб, что вот-вот начнутся в ближайшие месяцы (как известно, за аэропорт ещё пообещали бороться де-факто отстранённые участники конкурса, а новое место, выбранное под строительство зоопарка, очевидно, уже лишило сна и экологов, и тех пермяков, кто не хотел бы потерять лес в центре Дзержинского района).

На фоне нового тренда — строить во что бы то ни стало, невзирая на антимонопольщиков, экологов и общественность, — всё чаще застройщики пытаются строить ещё и не учитывая новый Генеральный план Перми.

В администрацию Перми от строителей поступила уже целая серия критических корректив генплана. Очевидно, что если даже часть из них будет принята, городские власти де-факто откажутся от идей мастер-плана и генерального плана. В этом случае они пойдут на поводу всё у тех же федеральных, по большей части, девелоперов, которые жить по новым правилам, написанным для всего города, попросту не желают.

Вот только некоторые поправки, о принятии которых мечтают застраивающие Пермь типовыми многоэтажками монстры стройиндустрии:

— перевод гигантской площадки бывшего аэропорта Бахаревка из статуса общественно-деловой специализированной зоны в статус зоны многофункциональной жилой застройки;

— придание зоне экологического природного ландшафта вдоль улицы Новогайвинской статуса зоны для малоэтажного строительства;

— перевод зоны средне- и мало­этажной застройки на Иве в статус зоны многофункциональной застройки срединной части города.

Речь идёт о сотнях гектаров земли и о том, что на части из них, где раньше нельзя было строить вообще (сегодня там произрастают леса, которые пока ещё защищены генпланом), можно будет возводить коттеджи, а там, где можно было строить лишь коттеджи или объекты делового назначения, будет разрешено строить высотные здания любого назначения, в том числе и жильё.

Очевидно, что, как и положено девелоперам, строить они хотят больше и выше. И не так важно, где: на продуваемой ветрами с Осенцовского промузла Бахаревке или на территории лесов, опоясывающих Гайву. Всему этому пока что мешает генплан, унаследовавший от мастер-плана две главные идеи: строить на окраинах много жилья не желательно; строить в ядре города необходимо преимущественно здания не выше шести этажей.

Окраины Перми авторы мастер-плана — голландские планировщики и архитекторы — застраивать не велели хотя бы потому, что иначе в центре так и останутся зияющие «проплешины», а с ростом отдалённых районов ещё более усугубится проблема пробок, скапливающихся из автомобилистов, в массе своей работающих в городском ядре, а живущих за его пределами.

Однако есть ли дело до всего этого тем застройщикам, кто обращается к городским властям за внесением всё новых «поправок» в генплан, фактически перечёркивающих саму его идею: ограничить объёмы строительства там, где оно не соответствует стратегическим интересам города и его будущего? Очевидно, это не задача застройщиков — думать о завтрашнем дне. Их дело — думать о дне сегодняшнем и о прибыли здесь и сейчас. Главное при этом, чтобы в погоне за ней им не были доступны все двери в кабинетах высоких начальников, которые при определённых обстоятельствах вместе с бизнесменами начинают забывать о генплане и будущем города, превращаясь в ловцов сиюминутной наживы.

Пока что положительных заключений на поправки застройщиков в генплан из муниципальных структур не последовало. Согласно принятому Пермской городской думой порядку принятия решения о подготовке изменений в генплан, ответственность за проведение исследований по всему списку вносимых поправок в части зонирования городских территорий возложена на департамент градостроительства и архитектуры администрации Перми. Это ведомство отправляет заявки застройщиков на экспертизу в МБУ «Бюро городских проектов». А оно пока не выдало ни одной положительной резолюции на приведённые выше предложения застройщиков по кардинальному переформатированию генплана. Если же выдаст, то это будет первым очевидным успехом девелоперов в их необъявленной «партизанской войне» с генпланом.

Не советуют одобрять столь радикальные поправки в генплан и авторитетные представители российского архитектурного сообщества, далёкие от интересов воротил пермского строительного бизнеса и не замеченные в тесном сотрудничестве с ними.

Надежда Нилина, архитектор, выпускница школы дизайна Parsons и Массачусетского техинститута, больше 20 лет работающая за рубежом:

— Очень важно, когда у города есть стратегия, которая регулирует рыночные отношения, застройку города и обозначает границы развития города. Собственно, мастер-план стал таким стратегическим документом, который показывает, как город должен развиваться, какие приоритеты он ставит, какого качества застройка должна быть в нём в будущем и как её регулировать.

Пермский пример в этом контексте часто используются как положительный. Сейчас Самара пытается сделать то же самое, Нижний Новгород, Санкт-Петербург и даже Москва объявили о разработке стратегических мастер-планов. Однако есть люди, которые умеют и хотят строить только в чистом поле и не хотят находить новые механизмы и строить в центре, где есть свободное место. Такие застройщики могут жаловаться, потому что мастер-планы и генпланы, разработанные по современным стандартам, действительно включают в себя ограничения по застройке и очерчивают границы города.

Удивляет консервативность строительного комплекса и его постоянный поиск лёгких решений путём работы по шаблону. Ожидания строителей настолько завышены, что если сравнить с Европой, получается довольно странная картина. Российские застройщики ожидают мгновенный возврат своих инвестиций.

По словам Надежды Нилиной, важно соблюсти баланс и ни в коем случае не ущемлять интересы бизнес-сообщества, но одновременно ещё и сделать так, чтобы единственным приоритетом не стали интересы только лишь одних строителей в ущерб интересам города в целом.

В том же ключе рассуждает и профессор Международной академии архитектуры, директор Пермского краевого центра охраны памятников Александр Ложкин. По его словам, любому застройщику выгоднее строить в чистом поле, нежели заниматься достаточно сложной работой по развитию застроенных территорий. Поэтому лоббирование строительным сообществом своих интересов вполне объяснимо.

Александр Ложкин, директор Перм­ского краевого центра охраны памятников:

— Это попытка максимизации прибыли и минимизации издержек. Однако когда мы рассматриваем экономику подобных проектов, то должны оценивать её в контексте экономики города в целом.

Строительство любого большого спального микрорайона на окраине, а тем более с высокой плотностью застройки, влечёт серьёзное повышение обязательств муниципального бюджета. 

Во-первых, это необходимость возведения объектов соцкультбыта: школ, детсадов, поликлиник. Тут же возникает ещё один вопрос — занятость населения такого микрорайона. Где будут работать люди, которые поселятся в микрорайоне? Однозначно, в центре города. Это значит, что уже сегодня критическая нагрузка на общественный транспорт будет только возрастать. И это тоже повышение обязательств города.

Новые районы требуется обеспечить водой, теплом, канализацией, электро­энергией. Следовательно, нужно строить магистральные сети. А строить их частные компании могут за счёт двух основных источников — субсидий бюджета и инвестиционной составляющей в тарифе на потребление, также косвенно ложащейся на плечи рядовых горожан и бюджета Перми.

В итоге если мы начнём смотреть экономику таких проектов не с точки зрения отдельного девелопера, а города в целом, то окажется, что проблемы, которые при этом возникают, очень и очень серьёзные. Перечисленные доводы лежат в основе того, почему я поддерживаю необходимость соблюдения стратегического мастер-плана.

Впрочем, даже среди тех неравнодушных к будущему Перми экспертов, кто видит и мастер-план, и генплан как документы, нуждающиеся в правках, есть те же самые установки: позволять строить где угодно без предупреждения негативных последствий, которые можно спрогнозировать уже сегодня, точно не следует. 

Так, по словам гражданского активиста Дениса Галицкого, специализирующегося на вопросах градостроительства, горожане уже имеют проблемы, связанные с непродуманной строительной политикой в Перми.

Денис Галицкий:

— Мой знакомый сейчас живёт в ЖК «Грибоедовский» на Иве, и до Садового он ходит пешком к автобусу. Вот если бы муниципалитет на момент строительства сказал, что планов подводить к этому микрорайону автобус у города нет, тогда поселившиеся там люди заранее знали бы о таких неудобствах. И застройщик бы вообще не продал там квартиры. Ведь все, кто купил там жильё, ожидали, что сегодня-завтра всё у них будет.

С помощью генплана и планирования развития инфраструктуры муниципалитет может экономическими методами ограничивать аппетиты застройшиков. Скажет, что на Бахаревке не собирается строить и содержать дороги, и пусть ПИК или «Ренова» строят там микрорайон, но они же пусть тогда ответят покупателям на вопросы, когда и кто построит там дороги и кто возьмётся в будущем их содержать.

В итоге же, как отмечает Галицкий, пока в Перми решения проблем подключения к сетям и сооружения иной инфраструктуры не зависят от удалённости строительства новых районов, желание строителей возводить дома в чистом поле, не оплачивая строительство дорог, будет лишь возрастать.

«Такое желание ликвидируется экономическими методами. Хочешь расшириться — пожалуйста. Но ты построишь себе водовод, тепло, газ, дороги и всё остальное. Как только подход к вопросу будет таким, то желание расширяться исчезнет. Сегодня же застройщики пытаются воспользоваться муниципальными ресурсами для собственного бизнеса», — резюмирует Галицкий.