Полина Путякова

журналист

---

Комплекс обязательств

Как в Прикамье реализуются проекты комплексного развития территорий

21 марта 2023 г.

Поделиться

Твитнуть

По данным минимущества Пермского края, в настоящее время по инициативе правообладателей заключены два договора о комплексном развитии территории (КРТ) в отношении двух участков: территории бывшего мясокомбината (ул. Дзержинского, 31) площадью 11,36 га и территории на ул. Спешилова, 108 за ТЦ «СпешиLove» площадью 8,8 га.

В первом случае застройщиком является ООО Спецзастройщик «Железно Пермь». Участок перешёл в собственность структуры кировского девелопера «Железно Пермь», ранее имущественный комплекс пермского предприятия приобрёл кировский агрохолдинг «Дороничи», имеющий одних владельцев с ГК «Железно». В рамках соглашения о КРТ на участке появится жилой комплекс, включающий в себя несколько кварталов переменной этажности, объекты транспортной инфраструктуры и благоустройства, а также детский сад на 320 мест. Застройщик планирует выйти на строительную площадку во второй половине 2023 года.

Второе соглашение заключено с ООО «Горизонт». Территория представляет собой имущественный комплекс бывшей котельной за ТРК «СпешиLove». Намерения застройщика в этом случае схожи с планами застройщика первой территории: объявлено о намерении построить здесь жилой комплекс, состоящий из нескольких кварталов переменной этажности, объектов транспортной, социальной инфраструктуры и благоустройства. Компания должна также построить и передать в муниципальную собственность детский сад на 312 мест с площадкой. Кроме того, планируется парк для отдыха граждан.

По инициативе властей по результатам аукциона подписан один договор о комплексном развитии незастроенной территории в деревне Паздерино Пермского муниципального округа площадью 3,8 га. Победителем конкурса стало ООО «Дельта-Партнёр» из Перми. Предельный срок реализации проекта КРТ составляет пять лет с момента заключения договора. Сейчас на этом земельном участке, в отличие от двух предыдущих, нет объектов капстроительства. Здесь ожидается строительство современного посёлка, составленного из индивидуальных и блокированных жилых домов. Также установлены основные виды разрешённого использования земельных участков и объектов строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о КРТ: деловое управление, магазины, предоставление коммунальных услуг и административные здания организаций, предоставляющих такие услуги, а также улично-дорожная сеть и благоустройство территории.

По всем трём площадкам сейчас идёт разработка документации по планировке территории.

В дополнение к этим трём договорам в будущем планируется реализация ещё пяти проектов КРТ по инициативе правообладателей:

Наибольшую степень готовности имеет первый из них: по нему в ближайшее время планируется заключение договора о КРТ с АО «СПК». Речь идёт о территории, ограниченной улицами Уинской, Макаренко и Старцева. В начале марта застройщик представил концепцию КРТ.

По словам директора по развитию и подготовке строительства АО «СПК» Станислава Маховера, здесь будет построен современный жилой комплекс с общественным пространством для жителей всего микрорайона. Проектом предусмотрены жилые дома переменной этажности с прогулочными зонами вдоль комплекса и объектами социальной инфраструктуры: встроенным детским садом и детской игровой площадкой.

Степень проработки остальных площадок невысока, и точные адреса пока не раскрываются. Ранее министр строительства Пермского края Артём Габдрахманов оценивал потенциал площадок под КРТ как значительный, порядка 1,5—2 млн кв. м квартир и сопутствующей инфраструктуры.

Кроме того, ранее сообщалось о намерении застройщиков комплексно развивать и другие территории. Например, территорию бывшего лакокрасочного завода (ул. Левченко, 1) намерено развивать «Орсо групп»: в феврале сообщалось, что девелопер работает над снятием санитарно-защитных зон с участков и оформляет права на них. Также ранее в Перми проекты КРТ анонсировали ГК «Альфа» (ул. Трамвайная, 37 и ул. Алтайская, 2/1), «Стройземнедвижимость-Пермь» (Заостровка), ГК «Оникс» (ул. Спешилова, 108), ПМД (ул. Карпинского, 115) и другие. Правительство Пермского края объявляло о решении развивать с помощью механизма КРТ два квартала в микрорайоне ДКЖ, а также территории в Разгуляе и под новую сцену оперного театра. В январе сообщалось о том, что прорабатывается вопрос КРТ, ограниченной улицами Куйбышева, Луначарского и Пушкина.

Ещё один проект начат, но затем отложен девелопером из-за нестабильной экономической ситуации: речь идёт о компании «Девелоп­мент-Юг» и микрорайоне «Мы» в Кондратово.

Препятствия для прогресса

Стандарт КРТ решает многие проблемы современных жилых комплексов, говорит Алексей Терентьев, директор «Эстейт Групп». Например, он требует от застройщиков многофункционального использования единого пространства, обеспеченности объектами всех сфер услуг, от социальных до коммунально-бытовых, хорошей транспортной доступности застраиваемой территории, а также обеспеченности объектами инженерной инфраструктуры.

Однако по сравнению с другими регионами Пермский край несколько отстаёт в использовании механизма КРТ. В целом по стране, по данным Минстроя РФ на конец февраля 2023 года, подготовлено 335 проектов решений о КРТ, опубликовано 253 проекта решений, начата реализация КРТ в отношении 260 территорий.

Среди наиболее активных в применении КРТ регионов названы: Московская область — заключено 48 договоров; Кировская область — 14 договоров; Белгородская область — 12 договоров, Тюменская область — 13 договоров; Ямало-Ненецкий АО, Челябинская область — по 11 договоров; Республика Марий Эл — 7 договоров; Свердловская и Иркутская области — по 6 договоров; Москва — 7 договоров; Красноярский край, Калужская область — по 5 договоров; Краснодарский край, Курганская область и Республика Адыгея — по 4 договора.

По мнению эксперта консалтинговой компании «Юкей» в области недвижимости и земли Анжелики Сабуровой, сдерживать применение механизма КРТ в Пермском крае могут юридические моменты. Дело в том, что в Прикамье отсутствует отдельный нормативно-правовой акт с прописанными стандартами КРТ. Это компенсируется их включением в качестве обязательных требований в договор о реализации проекта КРТ. Это могут быть требования к разным аспектам застройки, начиная от архитектуры и заканчивая материалами, используемыми в строительстве. Их невыполнение может служить основанием для отказа в выдаче разрешительной документации и в крайнем случае для расторжения договора о КРТ.

«Застройщикам, у которых земля находится в собственности, заниматься КРТ не всегда выгодно. Ведь они могут сами разработать проект, свободный от стандартов. Мы можем видеть примеры комплексной застройки, включающие детский сад, спортивные и детские площадки и прочую инфраструктуру и по своей сути близкие к КРТ, но формально им не являющиеся», — говорит эксперт.

Такие проекты действительно есть. «Например, экогород «Погода». Здесь застройщик создаёт инфраструктуру, строит детские сады и школу, дороги. Но строительство ведётся не в рамках механизма КРТ. Стандарт — это методическое руководство по развитию застроенных территорий (РЗТ) и освоению новых. Это многотомный документ, в котором прописаны рекомендации, как застраивать территории, как формировать облик современного города, как разрабатывать и реализовывать проект, какие архитектурно-планировочные решения применять», — говорит Алексей Терентьев.

По мнению Анжелики Сабуровой, входить в механизм КРТ на собственном земельном участке, чтобы потом удовлетворять обязательные требования, — в целом нелогичное для бизнеса действие. Воспользоваться КРТ по инициативе правообладателя имеет смысл, когда текущие параметры застройки земельного участка не устраивают застройщика и он хочет их изменить, например повысить этажность.

Сложности и возможности

Пока что в Перми механизм КРТ применяется в значительной степени для редевелопмента заброшенных промзон по инициативе застройщиков, отмечает Андрей Ляшков, соучредитель ООО «СЗ «Ларец-Инвест». Эти территории привлекают своим расположением — относительно недалеко от центра города. Это полезно и для развития города в целом.

Привлекательность механизма КРТ ещё и в том, что на территорию, где он реализуется, не распространяются правила землепользования и застройки и, соответственно, не действуют ограничения градостроительных регламентов. «Это похоже на механизм социальной нагрузки застройщиков, когда в обмен на строительство объектов социнфраструктуры им разрешают отклонение от предельных параметров плотности, высотности. Разница в том, что при РЗТ вопрос решается комплексно и отменяется действие правил землепользования и застройки — новые параметры могут быть любыми, о которых удастся договориться с властями», — говорит эксперт.

В то же время с КРТ связаны свои сложности. В частности, реализация проекта требует больших затрат на начальном этапе строительства: подготовка территории, обеспечение объектами инженерной инфраструктуры. Эксперты отмечают, что получить банковское финансирование на этот этап работы непросто, поэтому считают, что для КРТ необходимо или создание дополнительных инструментов финансирования, или возможность частичного раскрытия эскроу-счетов.

Кроме того, реализация проекта КРТ занимает больше времени по сравнению со стандартными проектами. «Здесь потребуется делать проект межевания и планировки территории, поскольку, если мы говорим о реновации промышленных территорий, тут нет дорог, проездов, кварталов. Застройщик самостоятельно должен обеспечить территорию инженерной инфраструктурой».

По мнению Андрея Ляшкова, механизм КРТ стоит распространить на сферу расселения ветхого и аварийного жилья, как это делается в Москве: «Там механизм отработан: территория выставляется на конкурс, и победитель реализует соглашение о КРТ. У собственников расселяемого жилья остаётся возможность оспорить решение о КРТ, но в регламентированные сроки. Так расселяются целые микрорайоны». Эксперт предполагает, что власти, по всей видимости, пока предпочитают более однозначные варианты, не предусматривающие расселения и, соответственно, вероятности помех из-за отказа жителей. Кроме того, такой подход сделал бы проект КРТ дороже для застройщиков: помимо всего остального, на первом этапе потребовалось бы ещё и расселение жилья.

В целом, полагает Алексей Терентьев, реализация механизма КРТ в Перми не только увеличит конкуренцию на рынке новостроек из-за большого объёма предложения, но и повысит качество проектов строительства и сделает город более привлекательным для жизни.