Развитие в комплексе
Эксперты обсудили перспективы применения механизма КРТ
Константин Долгановский
Одна из секций Камского форума, состоявшегося в Перми на прошлой неделе, была посвящена теме комплексного развития территорий (КРТ). Возможность обсудить её привлекла девелоперов из множества регионов России.
Основной инструмент
В настоящее время Минстрой России рассматривает КРТ как наиболее перспективный инструмент строительства жилья в стране. Оно направлено на оптимизацию использования территорий, создание благоприятных условий для развития инфраструктуры, решение проблемы аварийного жилья. Кроме того, механизм КРТ заключается в интеграции ранее не используемых территорий, таких как бывшие промышленные и производственные зоны, в городскую среду. Это позволяет улучшить качество жизни граждан и создать более привлекательный инвестиционный климат.
КРТ это относительно новый механизм строительства жилья: Госдума приняла соответствующий закон лишь в декабре 2020 года. По данным исполнительного директора ГК «Железно» Юрия Перминова со ссылкой на Минстрой России, в настоящее время во всех субъектах РФ в работе находится около 950 проектов КРТ. Общий объём земли в этих проектах составляет 24 тыс. га, а ожидаемый объём застройки составляет 166 млн кв. м, из них 122 млн кв. м — объём жилой площади.
В настоящий момент уже реализуются договоры о КРТ на 372 территориях общей площадью 8,7 тыс. га. Суммарный потенциал этих проектов составляет 60 млн кв. м, в том числе 44 млн кв. м жилой площади. Из 309 заключённых договоров о КРТ 143 подписаны по результатам торгов, 144 — по инициативе правообладателя. Ещё 22 договора заключил ДОМ.РФ.
Чёрный список
Одной из тем, наиболее часто обсуждавшихся на секции, посвящённой КРТ, был вопрос взаимодействия власти и застройщиков.
Согласно федеральному законодательству, существует перечень нормативных актов, которые обязательно должны быть разработаны в каждом субъекте: их около десятка. И ещё 23 нормативных акта субъект имеет право принять для конкретизации федеральных правил реализации КРТ.
Такой подход, с одной стороны, даёт регионам возможность определять правила игры на своей территории. Но с другой — требует от застройщиков дополнительных временных затрат на то, чтобы сориентироваться в законодательстве каждого региона. Поэтому, по мнению руководителя направления по взаимодействию с органами государственной власти ООО «Самолёт-Регионы» Татьяны Горх, необходима большая унификация нормативной базы. Например, документы, касающиеся порядка определения границ КРТ или сроков проведения собрания собственников МКД, от региона к региону практически не отличаются, отмечает она. А где-то даже на территории федеральных округов они абсолютно схожи. Здесь есть смысл установить правила на федеральном уровне — там, где они не столь существенны для реализации проекта.
Ещё одно предложение застройщиков касается расширения перечня территорий, на которых возможна реализация механизма КРТ. По словам Татьяны Горх, в их число могут быть включены территории, застроенные индивидуальными жилыми домами. Эксперт отмечает, что подобные территории часто встречаются в крупных городах и даже столицах регионов и не только не способствуют развитию городской среды, но зачастую создают неблагоприятный имидж. Однако в текущей редакции Градостроительного кодекса обязательным условием принятия решения о КРТ жилой застройки является наличие аварийного многоквартирного дома или дома, который соответствует критериям, установленным в субъектах РФ. Только в такие проекты индивидуальные жилые дома или садовые домики могут включаться в качестве довеска, как дополнительные объекты.
По словам Ленара Газизова, директора ООО СЗ «УнистройПермь», согласование проекта КРТ с властями занимает минимум год, а иногда тянется и до трёх лет. Кроме того, в проектах КРТ риски выше по сравнению с точечной застройкой, особенно если это касается застроенных территорий — как жилых, так и нежилых. Это связано как с большей длительностью реализации проекта, так и с большим объёмом вложений на первоначальном этапе, говорит Татьяна Горх.
По её словам, в нескольких регионах созданы координационные центры, кое-где они называются «штабы по реализации проектов КРТ», в них входят сотрудники исполнительных органов госвласти, органов местного самоуправления, от которых зависит принятие множества решений. Они касаются изъятия, расселения, предоставления прав на земельные участки, утверждения документации по планировке территорий и т. д. Также в эти штабы входят представители ресурсоснабжающих организаций. По словам эксперта, этот подход обеспечивает прямые коммуникации между всеми участниками проекта и контроль со стороны высшего руководства субъекта.
По словам министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Ларисы Ведерниковой, в Пермском крае работа организована на площадке минимущества, где проводятся совещания по протоколу со сроками. «Мы приглашаем на совещание абсолютно всех коллег, застройщиков, чтобы принять определённое решение и не тормозить проект», — сказала она.
В свою очередь и региональные власти устанавливают свои требования к застройщикам, претендующим на реализацию КРТ. В частности, критерии касаются опыта строительства жилья определённого объёма. Власти объясняют это желанием избежать части проблем при реализации КРТ, а небольшие застройщики считают такие меры заградительными и видят в них потенциал для отсечения части компаний от участия в проектах.
По словам начальника отдела КРТ департамента земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени Екатерины Чистяковой, в скором времени при участии Минстроя предполагается создание единого общероссийского чёрного списка девелоперов, получивших право заключить договор о КРТ, но не реализовавших его. Уже сейчас в Тюменской области принят нормативный акт, допускающий к аукциону только тех застройщиков, которые в течение двух предшествующих лет не отказывались от заключения договора о КРТ. Это правило было закреплено после того, как застройщик, выигравший аукцион, не подписал договор о КРТ в течение отведённых законом 30 дней. В результате развитие территории затянулось на четыре месяца.
Координирующая инфраструктура
Одним из факторов, влияющих на использование механизма КРТ, является синхронизация застройки и планов региона по развитию коммунального комплекса. По словам Татьяны Горх, зачастую необходимо проведение мероприятий по реконструкции подающих устройств, по переустройству сетей, территория обязательно должна быть обеспечена социальными объектами, улично-дорожной сетью. Без этого проект КРТ не получится.
«В нашем опыте есть такие примеры, когда регион, который заинтересован в реализации крупного проекта, специально включает в свои отраслевые программы те мероприятия, которые должны быть реализованы в границах комплексного развития. Речь идёт о программе «Дальневосточный квартал» — это аналог КРТ на Дальнем Востоке», — говорит эксперт.
По словам Ларисы Ведерниковой, в Пермском крае эта работа ведётся. В частности, перечень площадок, планируемых под КРТ, отправлен в министерство тарифного регулирования, для того чтобы синхронизировать с ним планы развития сетей.
В то же время решения региона не должны полностью определяться желаниями девелоперов, считает советник губернатора Пермского края по вопросам строительства Павел Черепанов. «Если город и край понимают, что соразмерность полученного в конце результата имеет смысл освоения площадки, то будем делать всё для того, чтобы она осваивалась. Но мы уже столкнулись с необдуманными решениями застройщиков. Пример: есть площадка, которая потребует вложений в инфраструктуру примерно 1,5 млрд руб. Есть ли смысл её развивать с точки зрения края и города? Здесь ключевым параметром должно быть то благо, которое создаётся застройщиком, развивающим конкретный район. Создавать излишнюю инфраструктуру в регионе финансово затратно, есть и другие социальные направления, которые требуют вложения средств. Давайте сначала анализировать, а что это повлечёт за собой, а потом уже принимать решение, двигаться или не двигаться в этом направлении», — заявил Черепанов.
Если говорить о социальной инфраструктуре, то эксперты форума отметили, что её создание несёт для самих девелоперов не только затраты, но и возможность увеличения выручки. По словам Юрия Перминова, наполнение территории событийными мероприятиями и активностями позволяет создать бренд и узнаваемость, а также вовлекает будущих жителей в развитие этих территорий и повышает темп продаж. Алексей Скрипкин, генеральный директор филиала «Девелопмент-Юг» в Перми, также привёл пример, когда в одном из комплексов компании школа стала фактором, привлекающим покупателей и увеличивающим выручку застройщика.
«Проект комплексного развития — это масштабная история, которую нельзя реализовать без участия власти»
Станислав Киселёв, генеральный директор ГК «КОРТРОС»:
— Если ставится задача комплексного развития, то выбор власти должен строиться не на основе того, какая компания предложит большую цену за участок (и потом, например, не справится с проектом), а на квалификации. Сейчас законодатель не делает на ней упор. Например, в Пермском крае существует специальное постановление правительства, которое регламентирует требования к квалификации застройщика, претендующего на КРТ, объёмами. Условно, заявил объём 50 000 квадратов, построил из них 12 000 — можешь претендовать на КРТ. Открою секрет: таким требованиям может соответствовать любой. А нужен ли нам любой для осуществления КРТ?
Сегодня при проведении торгов не учитывается опыт создания социальной инфраструктуры, строительства улично-дорожной сети. Это важная часть КРТ, которая определяет дальнейший вектор развития территории.
Необходимо уходить от практики аукционов и переходить к практике конкурсов с квалификационными требованиями. Отдельного обсуждения требуют обязательства, зафиксированные в договоре о КРТ. Как только девелопер его подписывает, там чётко зафиксировано, что и в каких объёмах он должен сделать за определённый период времени.
Мы понимаем, что проект комплексного развития — это масштабная история, которую нельзя реализовать без участия власти и смежников, например ресурсоснабжающих организаций.
Однако их обязательства и ответственность в основном договоре никак не отражены, а запрятаны в других нормативных актах. Это ведёт к рассинхронизации проекта и в конечном итоге к дополнительным издержкам всех сторон договора.
Мы много говорим о диалоге. Он, безусловно, нужен, но от слов необходимо переходить к делу, к чёткой фиксации обязательств на бумаге.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.