Полина Путякова

журналист

---

В пользу нового

В Перми растёт спрос на первичное жильё

2 октября 2023 г.

Поделиться

Твитнуть

Несмотря на экономические сложности последних лет, ситуация в жилищном строительстве остаётся стабильной. По итогам января—августа 2023 года объём строящегося жилья в России в ценовом выражении увеличился на 5%. Это меньше, чем в 2021-м (+7%), но выше, чем накануне и в первый год пандемии (+2,1% в 2019—2020 годах).

Кроме того, в сопоставимых ценах показатель впервые превысил объём строительных работ 1990 года, чего не удавалось достичь в течение всего постсоветского периода. В натуральном измерении по итогам 2022 года строители также отчитались за самые большие объёмы ввода жилья начиная с 1990-х годов — 102,8 млн кв. м. Такие данные привела вице-президент и руководитель комитета по аналитике РГР, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Эльвира Епишина на Камском форуме.

Однако при этом доля проданного жилья в строящихся домах снижается. По состоянию на август 2023 года в Пермском крае продано 30% строящегося жилья, 41% не продано, на 29% продажи не открыты. Годом ранее доля проданного жилья составляла 38%, двумя годами раньше — 48%.

Основные причины роста на рынке недвижимости в течение двух последних лет — значительное увеличение вложений в инфраструктуру со стороны государства, в том числе в рамках нацпроектов, считает Эльвира Епишина. Федеральные расходы на инфраструктуру в 2022 году, по оценке Sherpa Group, выросли более чем на треть.

Эксперт отмечает диспропорции строительной активности в разрезе регионов и городов. «Значительная доля строительства — 30% много­квартирного жилья — сосредоточена в трёх городах: Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Добавим ещё девять городов, среди которых и Пермь, и это уже 50% всего строительства жилья в России», — говорит она.

Отдельно на Пермский край приходится порядка 1,5% жилищного строительства страны. Динамика региона значительно выше среднероссийской: если за последний год в целом по России объём текущего строительства в натуральном выражении увеличился на 4%, то в Перми — на 21%. При этом в Екатеринбурге прирост составил 12%, в Тюмени — 30%, а в Челябинске зафиксировано снижение на 26%, но эта цифра, по словам Эльвиры Епишиной, объясняется размещением значительных объёмов строительства в пригороде, за границей города.

Существуют диспропорции и внутри регионов. По большинству субъектов Федерации все объёмы строительства обеспечиваются тремя—пятью муниципальными образованиями. Например, объективно высокие объёмы Краснодарского края на 90% приходятся на четыре локальных рынка — Краснодар, Новороссийск, Сочи и Анапу. В Свердловской области 98% строительства это Екатеринбург и Верхняя Пышма. Аналогичная ситуация и в Пермском крае, где 100% жилищного строительства — это три локальных рынка: Пермь, Пермский муниципальный округ и Березники.

В целом по России всё строительство в основном сосредоточено в крупных городах и миллионниках, в частности, по состоянию на 1 сентября 2023 года только в миллионниках строится 50% жилья — а это всего лишь 15 городов. Малые города нового строительства фактически не имеют, и причина этого — невозможность получения застройщиками достаточной маржи от реализации проектов.

Из всего объёма строящегося жилья в России 66% жилья — это квартиры площадью до 55 кв. м. И Пермь здесь приближается к среднероссийскому показателю: средняя площадь квартиры в Перми 49,3 кв. м. Подобная диспропорция, рассказала Эльвира Епишина, наблюдается во всех федеральных округах, кроме республик Северного Кавказа и субъектов ДФО. В первом случае это объясняется преобладанием многодетных семей, вследствие чего баланс рынка смещён в сторону трёх- и четырёхкомнатных квартир. На Дальнем Востоке другие причины: с 2015 года там развивались современные города с новыми стандартами качества, кроме того, свои результаты дают регио­нальные льготные программы ипотеки.

Ипотечный фактор

На первичный рынок недвижимости работает и ипотечное кредитование. По словам руководителя Абсолют Банка в Перми Анастасии Гилёвой, в региональном подразделении кредитной организации летом и в сентябре 2023 года преобладали ипотечные сделки в строящихся домах. Их доля колебалась от 60% в августе до 80% в сентябре.

Объёмы ипотечного кредитования уже отыграли падение первой половины прошлого года, когда всю весну и начало лета вслед за ключевой ставкой ставки по кредитам взлетели выше 20% и рынок обрушился. К концу первого полугодия этого года в целом по России количество выданных кредитов на 13% превысило уровень 2021 года, в Пермском крае — на 3%.

Эксперты отмечают, что изменения ключевой ставки и в этом году продолжают влиять на объёмы ипотечного кредитования, но скорее локально. «По нашим наблюдениям, в канун дней, на которые приходились последние два заседания Центробанка по ключевой ставке, активность заёмщиков возрастала. Они старались более оперативно выходить на сделку, и количество сделок в эти дни увеличивалось на 30—50% по сравнению с обычными. При этом наши партнёры среди риэлторов и застройщиков в основном «ускоряли» тех клиентов, которые уже получили одобрение и выбирали объект. Новых заявок, «с нуля», было не так много», — говорит Анастасия Гилёва.

Что касается более глобального влияния, то эксперт не фиксирует спада ипотечного кредитования, напротив, количество сделок растёт. Это связано, во-первых, с тем, что условия по льготным программам государство практически не изменило. Во-вторых, осень и декабрь — традиционно высокий сезон на рынке недвижимости, количество сделок в это время всегда увеличивается на 15—30% по сравнению с летними месяцами.

В то же время, отмечает Эльвира Епишина, высокие темпы роста ипотечного кредитования за последний год привели к росту закредитованности населения. Опрос Российской гильдии риэлторов говорит о том, что наиболее закредитованными являются рынки Екатеринбурга, Южно-Сахалинска, Краснодара. Пермь находится в середине этого ряда: количество ипотечных сделок на рынке недвижимости региона больше 80—85%.

Фактором, провоцирующим рост закредитованности, является значительный объём льготного кредитования. По словам Анастасии Гилёвой, практически 100% сделок с квартирами в новостройках проходят в рамках льготных программ с госсубсидированием. На первом месте по популярности среди них — Госпрограмма 2020—2024 со ставкой от 7,34% годовых, на неё приходится 80% сделок по льготным программам. На втором месте по популярности среди льготных программ — «Семейная ипотека». Ставка по ней ниже — 5,99% годовых, но для её оформления необходимо наличие хотя бы одного ребёнка, родившегося после 1 января 2018 года. Третье место у IT-ипотеки со ставкой 4,5% годовых. По факту выдачи по этой льготной программе нечасты, поскольку она доступна только узкому кругу IT-специалистов и только в аккредитованных компаниях.

На чашах весов

Как итог, эксперты отмечают определённый дисбаланс между первичным и вторичным рынками.

По словам Эльвиры Епишиной, разница ставок по ипотеке для покупки первичного и вторичного жилья это важнейший фактор развития рынка. Сегодня разрыв ипотечных ставок объясняется решением государства поддержать строительный рынок.

«На первичном рынке продолжают действовать программы господдержки, параметры которых меняются и расширяются, но спрос поддерживается на текущем уровне. На вторичном рынке ставки растут в зависимости от роста ключевой ставки», — отмечают эксперты «ПАН Сити Групп». Как следствие, в компании ожидают снижения спроса и небольшого перетока покупателей на первичный рынок.

Снижается и предложение вторичного жилья, констатирует Эльвира Епишина. Возникающая разница в цене между первичным и вторичным жильём, которая сейчас в Перми составляет порядка 25%, приводит к тому, что люди снимают с продажи свои квартиры: они не хотят продавать их так дёшево. По данным эксперта, если смотреть публичные объявления на информационных ресурсах, таких как «Авито» и «Циан», в городе 70% предложений приходится на первичное жильё.

По словам Анастасии Гилёвой, за год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Перми росла медленнее, чем в предыдущие годы, — всего на 3 тыс. руб., с 116 тыс. до 119 тыс. руб. Вторичка за год подорожала существеннее — с 84 тыс. руб. за усреднённый квадратный метр до 96 тыс. руб. Эксперт прогнозирует, что до конца года рост продолжится, потому что, в частности, растут цены на стройматериалы.

Однако сказать, будет ли и дальше дорожать вторичное жильё, она затрудняется. «С одной стороны, ценовой разрыв между стоимостью квадратного метра первички и вторички всё ещё остаётся существенным — 23 тыс. руб. С другой стороны, новостройки практически всегда покупают по льготным программам, а ставки при покупке готового жилья в среднем по рынку поднялись до 15% годовых и выше. Чем выше ставка, тем выше размер ежемесячного ипотечного платежа, тем выше финансовая нагрузка на заёмщика. Это будет сдерживающим фактором в ценообразовании готового жилья», — рассуждает Анастасия Гилёва.

Предпосылок для снижения цен на новостройки нет, уверены в «ПАН Сити Групп». Себестоимость строительных материалов и затраты на сопровождение проектного финансирования растут пропорционально увеличению ключевой ставки. «По нашим прогнозам, цены до конца года будут планомерно расти в пределах ожидаемой инфляции, ориентировочно на 2—3% в квартал», — отмечают аналитики компании.

Несмотря на разрыв стоимости вторичного и первичного жилья, Анастасия Гилёва прогнозирует, что до конца года доля ипотеки на покупку готовых квартир увеличится с 20 до 30% или даже 40%. Она связывает это с сезонной спецификой рынка недвижимости. «Как бы ни были высоки ставки по ипотеке на вторичном рынке, готовые квартиры всё равно будут приобретать. Тем более сегодня заёмщики хорошо осведомлены о таком продукте, как рефинансирование. Многие планируют уменьшить ставку по своему жилищному займу сразу, как только появится такая возможность», — рассуждает эксперт.

При этом общее количество сделок с недвижимостью до конца года за счёт эффекта «высокого сезона» тоже вырастет, уверена Анастасия Гилёва.

В «ПАН Сити Групп» прогнозируют стабильный спрос до конца года.