КПД для КРТ

На заседании регионального градсовета 26 октября был представлен самый масштабный на сегодняшний день проект комплексного развития территорий в Пермском крае. В нём будут участвовать четыре девелопера, которые создадут в краевой столице фактически новый жилой район — Красный Октябрь. В целом в этом году механизм КРТ, появившийся относительно недавно, заметно набрал популярность в регионе. В общей сложности было принято решение о реализации более чем десяти проектов с его использованием.

Новые территории

Комплексное развитие микрорайона Красный Октябрь в Дзержинском районе Перми — первый проект КРТ в Прикамье, в котором примут участие несколько девелоперов. Проектом предусмотрена застройка участков общей площадью около 29 га вдоль новой автомагистрали по ул. Строителей. На месте промзон и складов появится более 40 тыс. кв. м жилья, школа на 1 тыс. мест, детские сады, спорткомплексы, сквер, магазины и другие объекты.

Территорию площадью 2,3 га на участках по улицам Трамвайной, 37 и Алтайской, 2/1 планирует застраивать ГК «Альфа». Группа компаний собирается возвести здесь 74 тыс. кв. м жилья.

Nova освоит территорию в 3 га между улицами Шпальной и Желябова. На этом земельном участке предполагается разместить до 80 тыс. кв. м жилья, социальные и дорожные инфраструктурные объекты.

Компания «Унистрой» возведёт примерно 49 тыс. кв. м жилья на участках по ул. Трамвайной, 33а, 33 к6, 33 к11 и 35. Площадь застраиваемой территории составит 2,7 га.

Большие планы по застройке микрорайона у ПМД. Девелопер построит жильё и объекты социнфраструктуры на двух смежных участках: на Телеграфной, 6 и Трамвайной, 27. Их общая площадь составляет почти 21 га. «Жилой комплекс «Новый Парковый» воплощает в названии два смысла. С одной стороны, мы обновляем бывшую промышленную территорию, придаём ей новое значение. А «Парковый» в названии говорит о территориальной привязке. Территория находится, по сути, на въезде в город со стороны Красавинского моста и является своеобразным «лицом» Перми. Когда мы готовили этот проект, уделяли особое внимание его архитектуре», — прокомментировал руководитель департамента маркетинга ПМД Артём Савельев.

На планируемой территории будут построены экопарк площадью 3,5 га для всех жителей района, новая улично-дорожная сеть, спортивные площадки и физкультурно-оздоровительный комплекс по заданию краевого минспорта.

Пока по территории Красного Октября подготовлен только мастер-план. Однако, по словам застройщиков, пока этот проект не является окончательным.

Преимущества механизма

Механизм КРТ является относительно новым — в градостроительном законодательстве это понятие было закреплено только в 2020 году. Эксперты отмечают, что он обеспечивает возможности для создания новых больших объектов, которые будут комфортны для жителей.

«КРТ — это прогрессивный и очень удобный механизм по созданию именно качественных условий для проживания, который позволит вовлечь в гражданский оборот и вдохнуть новую жизнь в большие промышленные территории. Он обеспечивает возможность в индивидуальном порядке подходить к каждой конкретной территории и реализовывать в рамках данного проекта те условия, которые создают максимальный комфорт для будущих жителей конкретно взятой территории, района, структурно-планировочной единицы», — отметил Демид Кузьмичёв, директор ГК «Оникс».

Главным преимуществом КРТ, по мнению девелоперов, является то, что механизм значительно упрощает развитие участка, так как облегчает процедуру изменения установленных территориальных зон или их параметров под многоквартирные жилые дома и объекты социнфраструктуры.

Демид Кузьмичёв добавил, что КРТ стало альтернативой, например, решению Пермской городской думы 2019 года о порядке заключения соглашения застройщиков с администрацией для развития сети социнфраструктуры.

«Если застройщик пошёл по пути соглашения, нет гарантии, что денежные средства, которые будут выплачены, будут освоены и инвестированы в инфраструктуру конкретной планировочной территории. А при КРТ застройщик сам вкладывается, например, в строительство, в подъездные пути, в улично-дорожную сеть, в объекты социальной инфраструктуры», — подчеркнул он.

С ним согласился и руководитель «Стройпанелькомплекта» (СПК) Виктор Суетин. Он отметил, что в рамках реализации механизма КРТ все процессы, хоть и косвенно, но контролируются. Так как все детали, в том числе архитектурный облик, планировка участка, этажность будущего микрорайона согласовываются с властями до заключения договора.

Механизм КРТ также удобен в том случае, если в планах застройщиков освоить крупные территории площадью более 1 га. Как рассказал Артём Савельев, сейчас в Перми практически нет больших готовых участков, с установленными необходимыми территориальными зонами, что позволило бы застройщикам заходить на них без изменений градостроительных условий. При этом крупным девелоперам, как правило, интересны именно такие проекты, а не точечная застройка, поэтому они готовы активно использовать механизм КРТ. Представитель ПМД пояснил, что механизм позволяет развить крупный участок, построить и ввести в эксплуатацию большой объём жилья, а также благоустроить территорию, обеспечить его инфраструктурой, чтобы в будущем там было удобно и комфортно жить.

Исполнительный директор «Железно» Юрий Перминов добавил, что для стимулирования застройщиков осваивать территории законодательством предусмотрены различные инструменты и возможности. В том числе для этого привлекается финансирование за счёт бюджетных и внебюджетных средств на их развитие.

Бюрократия и другие сложности

Несмотря на ряд положительных сторон программы для всех сторон — бизнеса, жителей и власти, некоторые застройщики указывают и на моменты, которые требуют доработки, так как сказываются на скорости строительства и проявлении интереса инвесторов к территориям.

Виктор Суетин говорит, что для реализации проекта в рамках КРТ есть два варианта. В случае, когда земельный участок под застройку принадлежит девелоперу, все планы с учётом социнфраструктуры согласовываются с властями заранее, после чего можно приступать к работам. Во втором случае застройщикам приходится выкупать землю под КРТ на торгах, что зачастую оказывается невыгодно в финансовом плане.

«Мало того, что социальная нагрузка создана по максимуму, ещё надо и «пободаться» за эту землю. То есть строить будет тот, кто даст больше за эту землю денежных средств. Сумма может начинаться с нуля и закончиться несколькими миллионами, поэтому нагрузка может быть иногда просто неподъёмная, то есть пропадает интерес вообще участвовать в подобных мероприятиях. Тут механизм немножко недоработан», — рассказал он.

Вместе с этим эксперты отмечают и проблемы с подготовкой информации по участкам, оформлением документов, которые отнимают большой объём времени. Таким образом, начало работ задерживается, а застройщики переносят строительство на более поздний срок.

Демид Кузьмичёв рассказал, что процесс длительный и состоит из нескольких этапов: покупка участка, создание проекта, заключение договора, разработка документации по планировке территории (ДПТ) с учётом всех параметров объектов.

«Это непривычный пока для застройщиков подход к работе, поэтому на данный момент всё происходит достаточно долго. Вот мы подписали договор о КРТ в декабре 2022 года. И только сейчас у нас закончились публичные слушания по ДПТ. С наработкой компетенции у застройщиков и появлением опыта, я думаю, процесс будет налаживаться, и всё это будет занимать меньше времени», — поделился руководитель ГК «Оникс».

С отдельными трудностями могут столкнуться застройщики, которые планируют КРТ на месте расселяемых домов. По словам Виктора Суетина, для заключения договора также требуется большой перечень документов и информации о количестве расселяемых человек, стоимости работ и т. д., которой зачастую бывает недостаточно. При этом расселение всегда проходит проблематично, большое количество времени уходит на суды, и реализация проекта растягивается на годы.

Он также рассказал о ситуации, сложившейся в отношении участка в Мотовилихинском районе Перми, на ул. Старцева, 1б. В отношении него также планировалось КРТ: строительство ЖК с прогулочной зоной и детским садом на 100 мест. Однако вопрос о его развитии до сих пор не решён окончательно. Виктор Суетин объяснил это тем, «что есть ряд людей, которые ищут свою выгоду», в частности, любая жалоба местных жителей создаёт определённые препятствия для осуществления идеи.

«Мы деньги уже вложили, серьёзно там потратились, включили в свои планы. А в итоге ничего не происходит. Даже несмотря на то, что это земля моя, отрабатывать очень сложно. По своим планам я уже должен был сегодня половину построить. А я даже ещё с мёртвой точки не сдвинулся», — поделился Виктор Суетин.

Артём Савельев согласился, что бюрократические вопросы есть, но в частных случаях. Он отметил, что глобальных трудностей в рамках КРТ у бизнеса не возникает, а появляющиеся вопросы связаны с тем, что механизм новый.

Ещё проекты КРТ в Пермском крае

Первый в Пермском крае договор о КРТ был заключён в 2022 году с корпорацией «Девелоп­мент-Юг». Застройщик сейчас ведёт работы в Кондратово по строительству клубного пригорода «Мы». На его территории запланировано возведение 300—400 тыс. кв. м жилья и соцобъектов.

Эксперты отмечают, что механизм КРТ универсальный и применяется для решения различных задач в области жилищного строительства. Одним из его векторов является развитие незастроенных территорий, где требуются значительные вложения в инфраструктуру. Таков, например, ЖК «Камаполис», который строит в рамках КРТ в Перми застройщик «Железно».

Работа над проектом «Камаполис» на территории бывшего мясокомбината на ул. Дзержинского в микрорайоне Заимка заняла 2,5 года. Договор о КРТ был заключён в конце 2022 года. На этом участке запланировано возведение преимущественно кирпичных домов высотой до 10 этажей и нескольких 17-этажных зданий из монолита, в целом будет построено 135 тыс. кв. м жилья. Общая площадь застройки составит 13,8 га. Здесь также будут размещены коммерческие помещения и детский сад. Строительство жилого комплекса будет проходить в пять очередей — до 2032 года. Сдачу первой очереди застройщик планирует на 2025 год.

Удалённые от центра Перми участки застройщики также не обходят вниманием. Пустующую территорию в Прикамье площадью 11,9 га будет осваивать СПК. Как рассказал Виктор Суетин, участок во Фролах застройщику удалось приобрести практически по первоначальной цене. Там запланировано строительство 116 тыс. кв. м жилья, детского сада на 280 мест и благоустройство. Проект разработан по принципу «двор без машин». В планах реализовать его в течение семи лет.

Ещё один участок не в центре Перми будет осваивать ГК «Оникс». Компания намерена построить в Камской долине жилой комплекс средней этажности — в восемь-девять этажей. На территории будет благоустроен сквер 1,5 га, создан детский сад на 320 мест.