Ипотечная перестройка
К чему приведёт сворачивание программ по льготной ипотеке
Фото: unsplash.com
В декабре условия льготного ипотечного кредитования резко изменились. Правительство России повысило с 20 до 30% первый взнос по ипотеке на новостройки под 8% годовых. Кроме того, в конце прошлого года государство уменьшило компенсацию от «выпадающей» процентной ставки, и банкам стало невыгодно выдавать льготную ипотеку по прежней схеме. В итоге они начали перекладывать недополученные доходы на застройщиков. Так, Сбербанк сразу после новогодних каникул ввёл комиссию 7,5—11,5% от суммы кредита для девелоперов, чьи покупатели воспользуются льготными займами. В ВТБ и Альфа-Банке сообщили, что также будут выдавать такие кредиты, только если гражданин покупает жильё у застройщика-партнёра.
На ситуацию уже отреагировали Банк России и правительство РФ. Регулятор дал рекомендации «ДОМ.РФ» по перераспределению лимитов выдачи средств по госпрограммам в сторону игроков, не анонсировавших такие изменения.
Круг сужается
Вследствие ужесточения условий льготной ипотеки сложности в первую очередь возникнут у тех покупателей, для которых критичен размер первоначального взноса, а их порядка 40%, считает генеральный директор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный. Сложнее станет и тем, кто покупает квартиры в инвестиционных целях — для дальнейшей перепродажи на высокой стадии готовности дома, так как покупатели по договору цессии уже не смогут воспользоваться программами господдержки.
Пессимистичный прогноз даёт гендиректор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. «Я бы сказала, что спрос на новостройки постепенно будет стремиться к нулю, потому что его основным драйвером выступало как раз льготное кредитование. При текущих условиях ужесточения кредитной политики Центробанка и его намерении в принципе сократить объём сделок по недвижке таких последствий и стоит ждать», — считает эксперт.
Она отмечает, что в своих отчётах Центробанк называет людей, купивших новостройки на 20—30% дороже не из-за роста себестоимости, а только по причине перераспределения кредитной нагрузки, заложниками ситуации. Они не могут выйти из этой сделки без потерь: на уже купленную новостройку нельзя взять льготную ипотеку, соответственно, человек не сможет продать квартиру по той цене, по которой купил.
Проще обанкротиться
Стоимость первичного жилья будет продолжать расти, пока действуют госпрограммы, но более медленными темпами, считает руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилёва. Цены на вторичную недвижимость будут постепенно подтягиваться к ценам на новостройки. Рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке может начаться после снижения ключевой ставки, и, скорее всего, это будет вторая половина 2024 года.
По новым условиям льготной ипотеки застройщик должен выплачивать банку комиссионное вознаграждение. Такие расходы не были запланированы в финансовых моделях девелоперов, это нововведение этого года. Соответственно, стоит ожидать удорожания квартир для компенсации комиссии банкам, считает Михаил Бесфамильный.
Генеральный директор «Эстейт Групп» Алексей Терентьев предполагает, что в этом году реакция застройщиков на изменение условий льготной ипотеки совпадёт по времени с ежегодным сезонным ростом цен, и в январе-феврале они поднимутся ориентировочно на 5—7%. Кроме того, эксперт не исключает снижения качества строительства, то есть качества материалов и выполняемых работ.
В результате застройщику со слабой финансовой устойчивостью проще будет обанкротиться, чем субсидировать разницу в 8%, беря кредиты у банка под 16%, продолжает директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров. И потому покупателям надо более внимательно учитывать все перспективы вложения в новостройку с длительным сроком сдачи, даже с очень низкой процентной ставкой. При этом цены на вторичку не должны сильно снизиться, считает эксперт, поскольку, несмотря на более высокую ставку, это прозрачное вложение с меньшими рисками.
Оптимизм застройщиков
Бурный рост льготной ипотеки способствовал оптимизму девелоперов. По данным Регины Давлетшиной, число домов, в которых на текущий момент ведутся продажи, составляет 95. Ещё в 2021 году их было 45. В последние месяцы года было много новостей, связанных с планами по крупному жилищному строительству. В частности, участок на Тихом Компросе получил статус КРТ и был выставлен на торги. Прошли общественные обсуждения по территории будущего района Красный Октябрь, причём им заинтересованы сразу несколько застройщиков. ПЗСП выкупил у Castorama участок на Иве, где раньше планировалось строительство ТЦ. В «ПМД» заявили о строительстве двух ЖК в Ераничах. Эта же компания подписала с властями договор о КРТ бывшего маргаринового завода. Обсуждались также территории под старым зданием кинотеатра «Премьер» и Красных казарм. Начато освоение проекта КРТ на Заимке (девелопер «Железно»).
Однако ужесточение условий льготной ипотеки заставляет предположить снижение спроса и непростую ситуацию в строительной отрасли.
По мнению Регины Давлетшиной, тот факт, что застройщики не отказались от реализации крупных проектов, позитивен: увеличение объёма предложения всегда стабилизирует рынок.
«Да, сейчас сложно оценить успешность реализации этих проектов. Но надо принимать во внимание сроки строительства какого-либо объекта, тем более крупного, — это может быть и три, и четыре года. Возможно, объём реализации сместится ближе к концу сдачи объектов, а сейчас будет небольшое затишье. И тогда всё будет зависеть от финансовой стабильности этих девелоперов. В любом случае рынок недвижимости базируется не только на них, поэтому даже если с ними что-то произойдёт, рынок от этого не умрёт», — полагает эксперт.
По мнению Михаила Бесфамильного, спрос на жильё сохранится, поскольку не пропадёт потребность в современном и комфортном жилье: люди не могут поставить жизнь на паузу, квартиры покупают тогда, когда в этом есть необходимость. Кроме того, большинство крупных проектов девелоперы возводят очередями и, в свою очередь, при необходимости могут откорректировать планы по строительству, если спрос существенно изменится.
Алексей Терентьев согласен, что спрос снизится не за счёт тех, кто в любом случае планировал менять условия жизни либо инвестировать долгосрочно и тем более без ипотеки. А вот тем людям, у кого нет накоплений и кто с минимальным первоначальным взносом и низкой ставкой вкладывал в новостройки с целью перепродажи по цессии и по семейной программе, придётся свернуть свои планы. Таким образом, снижение спроса если и будет, то, вероятно, не более 20%, считает эксперт.
Не исключено, что спрос будет перенаправлен в сегмент ИЖС: там пока более лояльные условия, напоминает Алексей Терентьев. Если рассматривать вариант большой семьи и «Семейную ипотеку», то сейчас это наиболее привлекательно и по цене, и по условиям.
Размышляя о будущем рынка новостроек, Дмитрий Ончуров предлагает не фокусироваться на одном регионе, а взглянуть шире.
«На 9 января в Пермском крае строится 1625 тыс. кв. м жилых площадей. А в Москве и Московской области, на минуточку, — 16 819 тыс. кв. м и 8500 тыс кв. м, в Краснодаре — 8147 тыс. кв. м, в Санкт-Петербурге — 7185 тыс. кв. м и так далее. Невозможно представить, чтобы все эти проекты остались невостребованными. Они будут строиться и продаваться, как и ранее, просто потому, что строительство — отрасль, играющая важнейшую роль в развитии экономики страны. Государству не может быть выгодно не развивать одну из базовых отраслей материального производства макроэкономики», — уверен эксперт.
Вторичка заслуживает внимания
Колебания первичного рынка никак не повлияют на спрос на вторичном рынке, считает Регина Давлетшина: «Это совершенно не связанные сегменты, потому что текущий спрос на новостройки сформирован нерыночными факторами, он объясняется исключительно низким ежемесячным платежом по кредиту».
В то же время, как отмечает Михаил Бесфамильный, сегодня разрыв цен на новостройки и вторичное жильё достаточно большой, в некоторых регионах страны он достигает 25—35% за квадратный метр. И этот фактор в том числе корректирует спрос на вторичную недвижимость. Кроме того, все участники рынка ожидают в 2024 году снижения общего уровня ставок, а значит, возможности рефинансирования своих займов.
Кроме того, продолжает эксперт, рынок вторички влияет на продажи новостроек, ведь многие продают вторичную недвижимость, чтобы приобрести новое жильё. Сейчас мы наблюдаем увеличение сроков по таким сделкам: если раньше для продажи вторички требовалось порядка двух месяцев, то сейчас три-четыре месяца.
Однако, по мнению Дмитрия Ончурова, прогнозы существенного снижения цен на вторичку делать не стоит, хотя срок экспозиции объекта, возможно, будет ещё увеличиваться. Эксперт считает, что вторичный рынок сейчас заслуживает внимания, поскольку разрыв в цене между вторичкой и новостройкой в среднем достигает 40%, что с точки зрения ежемесячного платежа покрывает разницу в ипотечных ставках.
«Жили же без ипотеки»
В целом эксперты предполагают, что новые условия льготной ипотеки — это некий переходный этап к её полной отмене с 1 июля 2024 года. Алексей Терентьев уверен, что именно такое решение будет принято, и вслед за ним ожидает некоторого периода стагнации. «Дефицит бюджета РФ второй год подряд превышает 3 трлн руб. Конечно, в этих условиях льготную ипотеку отменят, и можно не ждать какого-либо субсидирования до окончания СВО. Сильного снижения цен также не стоит ждать. После отмены господдержки с 01.07.24, возможно, будет некая стагнация на рынке. Но опять же мы жили 14 лет без ипотеки, с 1991-го до 2005-го, — так и будем, только с ипотекой. Кому нужно решать свои жилищные вопросы, будут продолжать их решать. Те, кто вкладывался в недвижимость с целью сохранения и диверсификации активов, так и будут это делать», — рассуждает эксперт.
Тем не менее часть экспертов придерживаются позитивных взглядов.
«Строительная отрасль очень важна для стабильности экономики страны. Какие-то меры поддержки будут вводиться. Уже сейчас обсуждается возможность разных адресных программ. Мы ожидаем, что правительство будет пересматривать условия льготных программ, в пользу тех категорий населения, которые особенно нуждаются в поддержке, а не просто отменит все действующие меры», — говорит Михаил Бесфамильный.
Можно сказать, что отмена льготной ипотеки уже произошла, считает Регина Давлетшина. «Откровенно говоря, если государство не субсидирует ставку по ипотеке и перекладывает её на застройщиков, то это просто маркетинговый ход, который, как в математической формуле, выносит сумму за скобки. Это в любом случае означает, что долговую нагрузку в полном объёме оплатит заёмщик. Поэтому фактически льготная ипотека в стране уже сведена к нулю», — говорит эксперт. Она считает, что полностью рынок не остановится, поскольку всегда будут желающие и имеющие возможность покупать даже за наличку или, может быть, по стандартной ипотечной программе. Но после официальной отмены льготного кредитования сделок будет крайне мало, и если это будет продолжаться долгое время, то может подкосить строительную отрасль.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.