Время первичной
Новое жильё продолжит определять ситуацию на рынке недвижимости
freepik.com
Подводя итоги рынка жилья за 2023 год, эксперты единодушны: на рынке доминировал сегмент первичной недвижимости, в котором наблюдался бурный рост. Главным фактором положительной динамики стала господдержка ипотеки. То, как будет развиваться рынок жилья в наступившем году, также во многом зависит от будущего ипотечных программ.
Жильё с поддержкой
Среди основных тенденций на рынке недвижимости в прошлом году директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров называет рост количества строящегося и сданного жилья, увеличение стоимости квадратного метра как новостроек, так и вторички, а также рекордные объёмы выданных банками ипотечных кредитов.
Дмитрий Ончуров отмечает, что господдержка значительно уменьшала ежемесячные платежи и переплату по процентам и, несмотря на рост цен на первичное жильё, покупка квартиры у застройщика все равно была выгодной по сравнению со вторичным жильём.
«Кроме этого, недвижимость являлась одним из основных направлений инвестирования, и в отсутствие ограничений многие люди вкладывались в покупку новостроек с целью последующей перепродажи», — говорит он.
В PAN City Group считают, что главными факторами, повлиявшими на развитие рынка жилья в 2023 году, были, с одной стороны, продление массовой господдержки ипотеки, а с другой — изменение условий льготного кредитования, в том числе увеличение первоначального взноса с 15 до 30%. Ещё один фактор — волатильность ключевой ставки, которая за год выросла с 7,5 до 16%, и, как следствие, рост ипотечных ставок до 18%.
Однако, по словам генерального директора «КОРТРОС-Пермь» Анатолия Маховикова, хотя ключевая ставка влияла и продолжает влиять на рынок «охлаждающе», к просадке рынка недвижимости её рост в прошлом году так и не привёл благодаря льготной семейной ипотеке.
Впрочем, эксперты обращают внимание, что спрос на первичное жильё в течение года не был равномерным. В PAN City Group говорят, что на фоне роста ключевой ставки и изменений условий по первоначальному взносу на первичном рынке наблюдался рост спроса и переток покупателей со вторичного рынка, в основном в III и IV кварталах.
Директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев приводит конкретные цифры: если в первом полугодии в Перми регистрировалось 400—700 договоров долевого участия в месяц, то в III и IV кварталах — от 1100 до 1474 договоров.
«Мы также видим взаимосвязь интереса к новостройкам и курса рубля: чем ближе он находился к психологической отметке в 100 руб. за евро, тем больше было сделок на рынке недвижимости. Также на высокий спрос влияло повышение ключевой ставки ЦБ, которое создавало дополнительные точки роста спроса накануне и в момент объявления её нового уровня», — поясняет Алексей Терентьев.
Кроме того, в 2023 году произошло перераспределение долей в льготном ипотечном кредитовании: на семейную ипотеку пришлось больше половины сделок, а IT-ипотека выросла почти в пять раз.
По данным «Авито Недвижимости», в целом спрос в сегменте нового жилья в Перми по итогам 2023 года вырос на 11,4%, а объём предложения новостроек увеличился на 24,7%. «Средняя стоимость квартир также выросла на 5%, с 5,3 млн до 5,5 млн руб.», — рассказал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин.
При этом спрос на вторичном рынке снизился, отмечают в PAN City Group. Это связано в первую очередь с выросшими процентными ставками по ипотеке. Объём предложений также снижался: хорошие квартиры люди снимали с продажи, чтобы не снижать на них цены.
По оценке Дмитрия Ончурова, в 2023 году доля сделок вторичного жилья составила 40%.
«В 2023 году в приоритете находился рынок первичной недвижимости: именно в этом сегменте в течение прошлого года был наибольший рост цен за квадратный метр жилья и большее количество сделок. Данный сегмент рынка поддерживался государством и субсидированными ставками от самих застройщиков. Также именно на этот, как наиболее растущий, сегмент рынка направлены предпочтения инвесторов», — рассуждает эксперт.
Увеличение в конце года суммы первоначального взноса сначала до 20%, а затем и до 30%, по его словам, в большей степени сказалось на рынке вторичного жилья и вызвало снижение спроса на 30—40%.
Цены в рост
Анатолий Маховиков объясняет, что рост цен на недвижимость в 2023 году определялся внешними факторами: ключевая ставка, рост закупочных цен у поставщиков и рядом других.
В точных оценках темпов роста эксперты расходятся, но не кардинально. Так, в PAN City Group отмечают, что цены на первичном и вторичном рынках выросли почти в равной степени: на 17 и 15% соответственно. Для нового жилья основными факторами удорожания стали рост себестоимости строительства, а также ускорение инфляции. На сегмент вторичного жилья повлиял общий рост цен, а также ситуация на первичном рынке.
По оценкам Алексея Терентьева, с января по декабрь 2023 года цена квадратного метра на первичном рынке Перми увеличилась на 20,3%, с 105,3 тыс. до 126,7 тыс. руб.; в Пермском районе — на 17,9%, с 98,1 тыс. до 115,65 тыс. руб.
По данным базы объявлений «Яндекс.Недвижимость» за 2023 год, цены на первичную недвижимость в Перми выросли на 14%, а медианная стоимость квадратного метра в январе превысила 124 тыс. руб.
Сервис «Циан.Аналитика» сравнил цены на первичном и вторичном рынках: в 2023 году новостройки в Перми стоили на 27,6% дороже вторички. Пермь оказалась на пятом месте среди крупных городов по ценовому разрыву после Набережных Челнов (там разрыв составил 41,7%), Нижнего Новгорода (39,5%), Челябинска (32,6%) и Краснодара (32,6%). В целом подобная тенденция характерна для 28 городов из 33 анализируемых, в среднем ценовой разрыв в крупных городах составляет 12,9%.
В «Циане» считают, что в ближайшие месяцы средние цены предложения на первичном рынке снижаться не будут, а вот в сегменте вторички избежать падения цен не получится: будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок. Как следствие, в дальнейшем разрыв цен между первичным и вторичным жильём будет расти.
Факторы всё те же
Развитие рынка жилья в наступившем году в значительной степени будет зависеть от будущего программ льготной ипотеки, ведь именно они были основным драйвером рынка в 2023-м, считают в PAN City Group.
При этом определённости в этом вопросе пока нет.
«Скорее всего, в каком-то виде программы льготной ипотеки будут сохранены, но будут носить более адресный характер, то есть их действие постепенно будет ограничиваться. В любом случае важно дождаться стабилизации фундаментальных показателей — цен, спроса, ипотечных ставок, а также учесть политику банков в области кредитования. Эти показатели во многом будут определять ситуацию на рынке», — рассуждает Анатолий Маховиков и уточняет, что не прогнозирует спада на рынке.
Окончание программы ипотеки под 8% с 1 июля, если оно произойдёт, снизит спрос на новостройки, но не затормозит строительство, и предложений от застройщиков будет достаточно, полагает Дмитрий Ончуров. Что касается цен на новостройки, то они будут расти, но уже не такими темпами, как в 2023 году.
В целом, по мнению экспертов PAN City Group, набор факторов, определяющих ситуацию, не изменится по сравнению с 2023 годом. Это по-прежнему экономическая ситуация, политическая стабильность и изменения в законодательстве, которые могут повлиять на динамику рынка в дальнейшем. В компании ожидают снижения объёмов предложения на первичном рынке на 20% при росте стоимости на 10% за год.
Алексей Терентьев прогнозирует, что изменится структура льготного кредитования: драйвером льготной ипотеки станет семейная, а доля базовой льготной программы будет сокращаться из-за высоких требований к первоначальному взносу. Кроме того, эксперт предполагает, что сохранится тренд на сокращение площади квартир в новостройках Перми.
«Если в начале 2023 года средняя площадь продаваемых квартир составляла 48,2 кв. м, то в конце года — 46,6 кв. м. Основная причина этого — увеличение средней стоимости квартиры», — поясняет руководитель «Эстейт Групп».
Если действие льготных программ будет прекращено, это повлияет и на вторичный рынок. В PAN City Group ожидают уменьшения спроса ввиду высоких ставок по ипотеке, а также сокращения качественного предложения и снижения цен на 5%.
Аналогичный прогноз делает и Дмитрий Ончуров, напоминая, что сейчас ставки по ипотеке достигают 16—18%.
«При снижении ключевой ставки и, как следствие, ипотечных ставок рынок вторичного жилья будет расти», — считает он.
На фоне этого в 2024 году эксперт ожидает роста спроса и предложения индивидуального жилищного строительства.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.