Унесённые метром

В начале этого года число выставленных на продажу коммерческих объектов в Перми сократилось на 20%, а предложений об аренде таких площадей стало меньше на 23%. Эксперты объясняют, что продавать помещения их собственникам сейчас невыгодно из-за низких цен, а сокращение числа предложений об аренде связывают с перестройкой рынка. По их прогнозам, до конца года ситуация вряд ли существенно поменяется, если не произойдёт кардинальных изменений в экономике в целом.

Продавцы приберегли активы

По данным «Авито Недвижимости», в январе 2024 года спрос на покупку коммерческих объектов в Перми увеличился на 7% по сравнению с январём 2023-го. Приобретением складов стали интересоваться на 27% чаще, спрос на помещения свободного назначения вырос на 21%, на торговые площади — на 10%. Вместе с тем на 32% снизился спрос на офисы.

При росте спроса на покупку коммерческой недвижимости её предложение на рынке в январе этого года существенно уменьшилось — на 20% относительно января 2023-го. В частности, число выставленных на продажу офисов сократилось на 47%, площадей свободного назначения и помещений под торговлю — на 15%. Увеличилось только предложение складских помещений — на 41% год к году.

Средняя стоимость квадратного метра при покупке коммерческой недвижимости в Перми сейчас составляет 62,8 тыс. руб., что на 11% меньше, чем в январе 2023-го. Удешевление произошло почти во всех категориях. Так, офисы стоят 66,4 тыс. руб./кв. м (−16%), помещения свободного назначения — 53,6 тыс. руб./кв. м (−16%), торговые площади — 89,8 тыс. руб./кв. м (−2%). При этом цена на склады выросла на 71%, достигнув 25 тыс. руб./кв. м.

Рост спроса на покупку коммерческих площадей директор управляющей компании «Труменс групп» Елена Денисова связывает с тем, что приобретение таких активов становится альтернативой другим инструментам инвестирования.

«Вложиться в валюту сейчас сложно, в ценные бумаги — тоже. На фоне этого инвесторы, стремясь сохранить свои средства, интересуются покупкой жилой и коммерческой недвижимости», — поясняет она.

Снижение предложения в этом сегменте эксперты объясняют несколькими факторами.

Руководитель продаж категории коммерческой недвижимости «Авито» по РФ Виктория Сафронова считает, что отрицательная динамика в январе обусловлена повышенной активностью на рынке в IV квартале прошлого года. 

«В Перми и в России в целом было закрыто большое количество различных сделок. Именно по этой причине мы можем наблюдать, что в начале 2024 года в Перми объём предложения доступной для покупки коммерческой недвижимости снизился на 20% в сравнении с аналогичным периодом в 2023 году», — говорит она.

В агентстве недвижимости «Респект» полагают, что владельцам коммерческих объектов сейчас невыгодно их продавать из-за низких цен.

«В последние два года сложилась очень нехарактерная для рынка недвижимости ситуация — стоимость квадратного метра жилья стала превышать стоимость квадратного метра коммерческих площадей. Ранее никогда такого не было, недвижимость для бизнеса всегда стоила дороже. Так что сегодня собственникам просто неинтересно продавать свои помещения задёшево. Думаю, они стараются переждать этот период, надеясь на улучшение ситуации и восстановление цен в дальнейшем», — говорит гендиректор агентства «Респект» Алексей Ананьев.

Елена Денисова придерживается аналогичного мнения. Также она указывает, что на рынке коммерческой недвижимости, как и на рынке жилья, существует большой ценовой разрыв между вторичкой и новыми помещениями.

«Получается, собственник продаст свой объект по низкой цене, но «переложить» эти деньги в более новый актив уже не сможет, так как их просто не хватит», — отмечает директор «Труменс групп».

Арендатор диктует свои условия

В сегменте аренды коммерческой недвижимости наблюдается снижение и спроса, и предложения.

Интерес к аренде таких объектов относительно начала прошлого года в целом уменьшился на 2%. На 14% поднялся спрос на площади свободного назначения, однако интерес к аренде офисов снизился на 14%, торговых площадей — на 6%, складов — на 5%.

Предложение в сегменте аренды уменьшилось на 23%. Арендовать офисы в Перми в январе этого года предлагали на 35% реже, чем в январе 2023-го. Предложений об аренде складов стало меньше на 32%, об аренде торговых площадей — на 17%, помещений свободного назначения — на 12%.

Ставки аренды коммерческой недвижимости в краевой столице, в отличие от цены продажи, ощутимо выросли по сравнению с началом прошлого года. В среднем аренда таких объектов в январе стоила 833 руб./кв. м (+41%). За аренду складов просили 253 руб./кв. м (+62%), помещений свободного назначения — 862 руб./кв. м (+48%), офисов — 720 руб./кв. м (+30%), торговых площадей — 950 руб./кв. м (+15%).

Пусть незначительное, но сокращение спроса на аренду, по словам Елены Денисовой, может быть связано со спадом доходности большинства отраслей бизнеса и, как следствие, снижением предпринимательской активности. В то же время она отмечает, что арендаторы сегодня в более выгодном положении, чем арендодатели, и именно первые диктуют условия на рынке.

«Из-за снижения покупательной способности арендаторы стараются сокращать свои издержки и зачастую готовы оставаться на площадях только при невысоких арендных ставках. В нынешних условиях владельцам помещений часто приходится идти на такие уступки», — рассказывает эксперт.

Алексей Ананьев обращает внимание, что январь — не самый показательный месяц для оценки динамики спроса на аренду.

«В этот период большую роль играет сезонный фактор. Все, кто хотел снять помещение для своего бизнеса или переехать из старого в новое, как правило, уже сделали это в декабре, поэтому в начале года на рынке наступает небольшая пауза и спрос всегда немного снижается. Более точные выводы об изменении спроса за год можно будет сделать чуть позже», — объясняет руководитель АН «Респект».

Предложение в сегменте аренды снизилось из-за перестройки рынка, считает он.

«Во-первых, на фоне роста онлайн-торговли маркетплейсы стали расширять свои пункты выдачи, которые обычно располагаются на первых этажах жилых домов. Если раньше пункты занимали площади 20—40 кв. м, то теперь до 100 кв. м, а иногда и больше. Во-вторых, после демонтажа довольно большого количества нестационарных объектов в центре города владельцы НТО, для того чтобы продолжать бизнес, также стали перемещаться в помещения на первых этажах. В результате свободных встроенных коммерческих помещений в городе почти не осталось. При этом в торговых центрах всё ещё остаются свободные площади, опустевшие из-за ухода ряда брендов, и вряд ли они заполнятся в ближайшее время. В этой категории недвижимости предложение есть и будет», — уверен Алексей Ананьев.

На рынке без перемен

Прогнозы относительно дальнейшего развития ситуации на рынке и динамики цен эксперты дают с осторожностью.

В АН «Респект» предполагают, что до конца года существенных изменений ни в сегменте аренды, ни в сегменте продажи не произойдёт.

«Причин для роста спроса, увеличения арендных ставок и стоимости продажи сейчас нет. В июле вырастут тарифы на коммунальные услу­ги и, соответственно, затраты на содержание помещений, что, скорее всего, несколько снизит привлекательность коммерческой недвижимости как актива. Также в конце прошлого года была проведена переоценка кадастровой стоимости недвижимости, и у многих объектов она увеличилась, из-за чего в этом году закономерно вырастет налог на имущество. Но налог за этот год нужно будет платить в 2025-м, так что этот фактор в текущем году действовать ещё не должен и сработает уже в следующем», — рассуждает Алексей Ананьев.

По мнению Елены Денисовой, делать прогнозы сейчас в целом очень сложно.

«В разных категориях коммерческой недвижимости динамика очень различается. Например, торговля сейчас в самом невыгодном положении из-за падения покупательского спроса. Соответственно, интерес к торговым площадям и цены на них вряд ли будут показывать рост. При этом цены на офисную недвижимость, например, могут увеличиться, так как собственники, вероятно, будут стараться окупить растущие затраты на содержание площадей», — полагает она.

Также руководитель «Труменс групп» напоминает, что нельзя исключать и каких-то новых кардинальных изменений в экономике, которые тоже повлияют на рынок коммерческой недвижимости.

«Горизонт планирования сейчас очень низкий — буквально один—три месяца, так как факторов, из-за которых обстоятельства могут поменяться, очень много. Но, конечно, мы надеемся на лучшее, поскольку видим, что бизнес так или иначе старается продолжать развиваться», — говорит Елена Денисова.