Ипотечный спад
В Прикамье значительно сократился объём выдачи ипотеки
freepik.com
По данным Центробанка, в I квартале 2024 года объёмы выдачи ипотечных кредитов в Пермском крае снизились примерно на четверть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эксперты называют разные причины такой динамики. Также они расходятся в оценке перспектив ипотечного кредитования по итогам 2024 года: от некоторого снижения до роста объёмов выдачи.
Рыночный спад
В целом по России спад объёма выдачи ипотеки в I квартале был несколько ниже, чем по Пермскому краю, — минус 17%. Однако, по мнению бизнес-лидера по розничному кредитованию банка «Урал ФД» (розничный бренд «Клюква») Александра Русинова, отставание региональных показателей от среднероссийских критичным не является — оно количественное, но не качественное.
Аналитики PAN City Group отмечают, что снижение объёмов выдачи объясняется в первую очередь повышением ипотечных ставок по рыночным программам, которое произошло в связи с ростом ключевой ставки Центробанка.
По словам Александра Русинова, снижение объёма выдачи ипотеки произошло по большей части на вторичном рынке, в то время как на первичном объёмы выдач практически не изменились.
«Дело в том, что на первичном рынке в основном выдаётся льготная ипотека с государственным субсидированием процентной ставки. На вторичном же рынке на уровень ставок по ипотеке влияет размер ключевой ставки ЦБ. Учитывая, что в первом полугодии 2023 года ключевая ставка была 7,5%, то и ипотека на вторичном рынке была гораздо доступнее для заёмщиков, чем сейчас, при ключевой ставке 16%», — говорит эксперт.
Об этом же говорит и директор агентства недвижимости «Этажи Сота» Дмитрий Ончуров: по его оценке, сейчас ставка на вторичную недвижимость находится на заградительном уровне и клиенты лишь в крайнем случае прибегают к использованию ипотечного кредита.
Также в PAN City Group обращают внимание на рост цен — этому способствовало требование крупных банков об уплате комиссий застройщиками в начале года. Несмотря на то, что сейчас эти комиссии отменены, цены на прежний уровень не вернулись.
Однако ряд экспертов в качестве основной причины снижения объёмов ипотечного кредитования называют нерыночные факторы. Руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова считает, что главную роль сыграли применяемые Центробанком меры по охлаждению ипотечного рынка, а именно — надбавки к капиталу для банков при выдаче ипотеки заёмщикам с низким первоначальным взносом или высоким показателем долговой нагрузки.
При этом однозначно сказать, что спрос снизился, нельзя.
«По итогам марта в России второй месяц подряд прослеживался рост количества оформленных россиянами ипотечных кредитов. Мы связываем такую картину как с традиционной для рынка низкой активностью января, так и с выходом на сделки заёмщиков, получивших одобрение в конце 2023 года и медливших с решением из-за ожидания снижения ставок в начале года либо ожидавших перераспределения новых траншей лимитов для банков в рамках льготной ипотеки. Кроме того, интерес к ипотеке по-прежнему подогревали поиск людьми вариантов для сохранения от обесценения имеющихся накоплений, продолжающееся удорожание жилья и приближающееся окончание сроков действия основных госпрограмм», — говорит Инна Солдатенкова.
В PAN City Group драйверами спроса на ипотеку называют ожидание окончания или моди фикации льготных ипотечных программ с 1 июля нынешнего года.
Дожить до июля
Объёмы ипотечного кредитования по итогам 2024 года будут определяться двумя основными факторами, считает Александр Русинов. Это условия льготных программ и динамика ключевой ставки Центробанка.
Льготная программа на новостройку с господдержкой заканчивается 1 июля 2024 года и продлевать её не планируется. Программу семейной ипотеки планируется продлить до 2030 года, но после 1 июля ожидается изменение её условий — возможно, что она будет более адресной. Ипотека для IT-специалистов действует до конца года.
«Все эти перемены окажут поддержку спросу на льготные программы, так как те заёмщики, кто в целом рассматривал возможность ипотечного кредитования, будут стремиться успеть воспользоваться льготными условиями, пока они ещё действуют», — считает эксперт.
Влияние оказывают и такие факторы, как стоимость квадратного метра, объёмы жилищного строительства, уровень доходов населения. В целом по итогам года Александр Русинов ожидает роста выдач ипотечных кредитов в пределах 10%.
На льготную ипотеку под 8% в прошлом году пришлось более половины всех кредитов, и её завершение приведёт к спаду спроса на ипотечные продукты во втором полугодии, уверен Никита Игнатенко, директор департамента развития розничного бизнеса АО «Свой Банк» (группа IDF Eurasia). Однако ближе к концу года эксперт ожидает роста интереса к рыночным программам: в отсутствие выбора покупателям придётся обращаться к ним.
«Снижение ставок могло бы повысить спрос на ипотечные кредиты, но вряд ли стоит ожидать такого развития событий в ближайшее время. В октябре 2023 года Банк России прогнозировал среднегодовую величину ключевой ставки на 2024 год в диапазоне 12,5—14,5%, в феврале 2024 года регулятор повысил прогноз на 1 п. п., до 13,2—15,5%, а в апреле — до 15—16% (при текущей ставке 16%). Таким образом, ставки по кредитным продуктам, включая ипотечные, ещё довольно долго будут оставаться на двузначном уровне», — рассуждает Никита Игнатенко.
По итогам 2024 года он ожидает снижения объёмов выдач ипотечных кредитов на 25—30%.
По мнению директора «Эстейт Групп» Алексея Терентьева, важным фактором в течение всего 2024 года будет сохранение льготных программ, а также политика регулятора. Ни один из них на данный момент не ясен, однако с учётом вероятного исхода эксперт ожидает снижения выдачи на 40—50%.
При этом в PAN City Group по итогам года ожидают снижения объёмов выдач ипотеки на первичное жильё на 30—35%. Упадёт и доля субсидируемой ипотеки в объёме ипотечных выдач.
«Сейчас потенциальные заёмщики смотрят не на стоимость квадратного метра и даже не на итоговую стоимость квартиры в целом, а на величину ежемесячного платежа. По данным Центробанка, на конец I квартала 2024 года средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,6%, по сравнению с IV кварталом 2023 года произошёл рост более чем на 1%, это значительное повышение. Однако вместе с этим возрастёт качество ипотеки, так как прогнозируется двукратное снижение доли выдач кредитов заёмщикам с высоким показателем долговой нагрузки», — считают эксперты компании.
До конца первого полугодия динамику сегмента будут определять льготные программы с госсубсидированием, считает Инна Солдатенкова. Но из-за исчерпания банками лимитов выдач по ним ряд игроков будут приостанавливать такие предложения в своих продуктовых линейках. В то же время из-за приближающегося срока окончания в июле основных госпрограмм можно ожидать активизации спроса на них в мае и июне со стороны заёмщиков, которые будут стремиться успеть получить такую ипотеку.
«Вместе с тем на рынке будет сохраняться уже наблюдающийся тренд на ужесточение банками кредитной политики и увеличение доли отказов. Во второй половине года можно ожидать его усиления, поскольку с 1 июля Центробанк, скорее всего, введёт дополнительные ограничения для банков на выдачу ипотеки заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, низким доходом либо небольшим первоначальным взносом», — полагает Инна Солдатенкова.
Соответственно, в ближайшие месяцы им станет ещё сложнее получить ипотеку.
По её мнению, снижения ставок — ключевой, а вслед за ней и ипотечных, — можно ожидать не ранее второй половины года.
«В то же время мы не прогнозируем существенного снижения ключевой ставки после этого периода — вероятнее всего, оно будет постепенным и по итогам 2024 года ставка останется двузначной. В свою очередь, это будет определять динамику корректировки банками условий по своим продуктам», — говорит Инна Солдатенкова.
Объём выдачи ипотеки физлицам в Пермском крае
В млрд руб., источник — ЦБ РФ
Застройщики в зависимости
Подобные процессы в ипотечном кредитовании не могут не сказаться на объёме сделок на рынке недвижимости.
В PAN City Group считают, что спрос на первичное жильё будет смещаться в сторону индивидуального жилищного строительства. В текущем году жители России уже стали активнее оформлять ипотечные кредиты для приобретения или строительства индивидуальных домов. По данным экспертов компании, за I квартал 2024 года банки предоставили на 40% больше таких займов, чем в аналогичном периоде предыдущего года. Основным фактором является то, что стоимость одного квадратного метра в частном доме существенно меньше, чем в квартире. Кроме того, драйвером спроса на ИЖС послужило уменьшение максимального размера кредита по субсидированной ипотеке до 6 млн руб.: стоимость жилья в крупных городах стала превышать этот порог.
Дмитрий Ончуров видит два возможных варианта развития ситуации: заморозка или даже снижение цен, а также применение застройщиками промоакций для поддержания спроса, либо сокращение количества проектов у застройщиков.
Доходы застройщиков напрямую зависят от условий льготных ипотечных программ, которые будут действовать после 1 июля, признают в PAN City Group. Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявляла, что «широкая безадресная программа должна исчерпать своё действие летом и не возобновляться», так как она в конечном итоге привела к массовому удорожанию новостроек и увеличила разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках, а сроки ипотек стали почти пожизненными. Адресные программы продолжат своё действие, но, вероятнее всего, правила будут ужесточены.
Соответственно, эксперты компании ожидают, что в ближайшие месяцы произойдёт увеличение продаж из-за решения Центробанка об отмене безадресной льготной ипотеки, так как многие захотят успеть «запрыгнуть в последний вагон».
В итоге конкуренция на рынке первичного жилья возрастёт, и для привлечения новых клиентов застройщики будут модернизировать свои объекты: больше внимания уделять благоустройству и озеленению, добавлять в дома дополнительные опции (система «умный дом», автоматизированная подача показаний, бесключевые доступы), совершенствовать территории общего пользования (коворкинги, лобби, переговорные, кофе-пойнты, комнаты матери и ребёнка и т. д.).
Вторичка в дамках
Определённые изменения произойдут и на рынке вторичной недвижимости. Здесь прогнозы экспертов в целом позитивные.
«По среднесрочному прогнозу Банка России до конца 2024 года средняя ключевая ставка ожидается в диапазоне 14,5 — 16,0%. Соответственно, мы ожидаем пропорциональное снижение ипотечных ставок, что будет способствовать увеличению спроса на вторичном рынке», — отмечает Александр Русинов.
В последние месяцы дорожал первичный рынок, вслед за ним росли цены и на вторичку, потому что многие покупатели жилья в новостройке должны сначала продать свои старые квартиры, говорят в PAN City Group. В то же время рост цен на ликвидные объекты вторичного рынка был не столь ошеломляющим, как на первичное жильё, а на неликвидные объекты стоимость даже снижалась. Это связано со значительным снижением спроса — практически на 30%, до «пандемийных» значений.
«В дальнейшем же на фоне отмены льготных программ стоит ожидать повышения интереса покупателей ко вторичному жилью. Цены на вторичке доступнее, продавцы более охотно идут на торг», — отмечают в компании.
Вероятнее всего, цены на вторичное жильё в связи со всеми переменами всё же будут снижаться, так как условия для поддержания вторичного рынка сейчас отсутствуют.
По мнению Дмитрия Ончурова, на рынке вторичной недвижимости возможен бурный рост.
«Может реализоваться отложенный эффект. На протяжении нескольких месяцев из-за высокой ставки кредитования сделки с вторичной недвижимостью были единичными — за наличные средства и с небольшими объёмами ипотеки. При сопоставимых ставках вторичка более конкурентная, поскольку можно заехать здесь и сейчас, к тому же она дешевле в расчёте на 1 кв. м», — заключает эксперт.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.