Купить нельзя ждать

Как отмена льготной ипотеки повлияла на рынок недвижимости

5 августа

side-view-real-estate-agent-presenting-house — freepik.com

Отмена льготной ипотеки вызвала колебания спроса на рынке строящегося жилья. Сначала во втором квартале текущего года количество сделок выросло примерно на 30% по сравнению с предыдущим периодом, говорит коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев, а после 1 июля произошло снижение интереса к новостройкам примерно на 40%.

Директор агентства недвижимости «Этажи Сота Пермь» Дмитрий Ончуров приводит такие цифры: за первые две недели июля входящий поток заявок на покупку новостроек снизился в пять раз в сравнении с показателями июня 2024 года. Также наблюдается тенденция снижения числа заявок в банк по ипотеке, с третьей недели наблюдается восстановление потока заявок по «Семейной ипотеке».

Большинство аналитиков сходятся во мнении, что будет снижение спроса, но насколько глубоким и затяжным оно окажется, будет зависеть от множества факторов: выход на рынок новых адресных государственных программ, поведение ключевой ставки в ближайшие годы и т. д., отмечают эксперты PAN City Group.

«Прогнозное снижение спроса составит 30% с возможным выравниванием объёмов продаж в 2025—2026 годах. Также наблюдается «смещение» спроса: для сокращения размера ежемесячного платежа клиенты предпочитают просторным квартирам более компактные планировки. Дополнительно, благодаря выравниванию ипотечных ставок на вторичном и первичном рынках, спрос на вторичное жильё активизируется, что позволит части населения сменить старую квартиру на квартиру в новостройке без привлечения ипотечных средств под высокую ставку», — отмечают в компании.

При этом с начала года цена квадратного метра в пермских новостройках выросла на 8,7% под влиянием ожидания отмены льготной ипотеки, говорит генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м в Перми достигла 142 тыс. руб. Повлияли и другие факторы, отмечает директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев: рост стоимости строительных материалов и услуг, предоставление банкам субсидий за выдачу ипотеки с господдержкой, высокий уровень спроса на новостройки.

«Максимальное влияние завершение льготной ипотеки оказало именно на массовый сегмент, где отмечено сокращение предложения за счёт вымывания более доступных лотов. Высокобюджетная недвижимость была в меньшей степени затронута ипотекой с господдержкой и её отменой, потому что для этого класса жилья в связи с высокой стоимостью квартир использование льготной программы не так актуально. Зато и просадка спроса в июле в сегменте «бизнес» и выше почти не чувствуется», — рассказывает эксперт.

По данным руководителя Абсолют Банка в Перми Анастасии Гилёвой, средний чек по ипотеке на новостройки в Перми в 2024 году колеблется от 4 млн до 6 млн руб. Заёмщики в случае со строящимся жильём стараются купить квартиру на всю сумму одобренного кредитного лимита. С готовыми квартирами ситуация иная. Средний чек в 2024 году снизился до 1—1,8 млн руб. Это связано с тем, что готовые квартиры сейчас пермяки почти всегда покупают после продажи имеющегося жилья. Поэтому у них есть значительный первоначальный взнос — 50—70% от стоимости будущего жилья.

Ипотека доступна на треть

Отмена льготной ипотеки изменила и модель покупки жилья. Раньше, по данным MCF Consulting Group, люди в 77% случаев планировали использовать для оплаты ипотеку. На втором и третьем местах со значительным отрывом стояли оплата наличными и жилищными сертификатами (25%) и маткапитал (12%).

Теперь эти данные неактуальны, констатирует генеральный директор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин: «До 1 июля средний ипотечный кредит оформлялся на 4 млн руб. и на 20 лет. Ежемесячный платёж при этом составлял около 33 тыс. руб. В сегодняшних реалиях платёж будет 66 тыс. руб. Выше головы не прыгнешь — приобрести жильё при таких процентных ставках большинство людей не сможет».

По расчётам эксперта, сейчас воспользоваться ипотекой смогут 20% желающих купить квартиру, ещё 15% имеют необходимые средства в наличии — итого лишь треть людей, которые раньше могли купить квартиру, смогут позволить себе это сейчас. «Да, застройщик может провести оптимизацию, сократив затраты на некоторые «улучшения», но максимум на 10%. И стоимость квартир всё равно окажется неподъёмной для потенциальных покупателей», — отмечает Сергей Ширинкин. По его мнению, если не будет государственного стимулирования покупательной способности, произойдёт спад отрасли на 60%.

Алексей Терентьев приводит конкретные цифры: «У нас в компании 30% квартир приобретается по программе «Семейная ипотека», 20% в рассрочку, 40% — трейд-ин, 5% по стандартной ипотеке, 5% за наличные».

После отмены льготной ипотеки прошло ещё не так много времени, чтобы можно было в полной мере оценить, какие способы оплаты останутся наиболее востребованы, отмечают в PAN City Group. Однако на июль 2024 года самыми популярными способами оплаты остаются «Семейная ипотека» и зачёт вторичного жилья.

Слова девелоперов подтверждает и Анастасия Гилёва: «Драйвером на рынке строящегося жилья после отмены основной госпрограммы стала «Семейная ипотека» на обновлённых условиях. Доля заявок по этой программе в Абсолют Банке в Перми в июле составила 20% от общего числа. Мы прогнозируем, что в августе-сентябре она увеличится до 30—40%».

Также эксперты PAN City Group отмечают, что каждая шестая из ипотечных сделок в России проводится с использованием средств материнского капитала.

«Материнский капитал используется, как правило, в комбинации с ипотекой для покрытия части стоимости жилья, а также может использоваться для погашения ипотечного кредита или для первоначального взноса», — говорит Дмитрий Ончуров.

Однако, по наблюдениям Анастасии Гилёвой, заёмщики стали реже использовать материнский капитал при покупке жилья в качестве части первоначального взноса. Основная причина — ограничения, связанные с использованием маткапитала, и нежелание заниматься согласованиями с опекой, в том числе при последующей гипотетической продаже квартиры.

Инвесторы замерли

По данным MCF Consulting Group, до отмены льготной ипотеки почти половина (48%) потенциальных покупателей жилья планировали совершить сделку на этапе строительства, 34% выбирали вторичное жильё и 18% — новостройку, но после сдачи дома. Кирилл Николаев полагает, что и после 1 июля это соотношение не слишком изменится.

«В целом после отмены льготной ипотеки мы отмечаем заметное снижение активности покупателей, но не прогнозируем фатального перераспределения рынка в сторону вторичного жилья. Большинство клиентов сейчас выбирают семейную ипотеку или платят наличными. Для инвестирования новостройки тоже подходят больше, так как цена за время строительства может вырасти на 30% и более», — говорит эксперт.

В целом спрос равномерен на всех этапах строительства объекта, отмечают в PAN City Group. Определённые «всплески» наблюдаются на этапе старта продаж и когда «коробка» дома уже возведена и подведены коммуникации. На более поздних этапах квартиры покупают люди, которые не готовы ждать долгое время до сдачи дома и им важно переехать в новое жильё как можно быстрее (как правило, это семьи с детьми). Кроме того, когда стадия готовности подходит к 40—50%, решиться на покупку многим людям психологически легче, так как дом уже возведён.

Однако с рациональной точки зрения наиболее выгоден период старта продаж квартир в ЖК, когда строительство ещё даже не началось. На этом этапе квартиры предпочитают покупать инвесторы — из-за более привлекательной цены и широкого ассортимента, — или те, кому очень важна данная локация. На этом этапе цены, как правило, ниже, а также выбор квартир больше, отмечает Дмитрий Ончуров. Чем ближе к сдаче дома, тем выше цена, поэтому покупка на более раннем этапе позволяет сэкономить.

Впрочем, инвесторы практически полностью ушли с рынка, констатирует Алексей Терентьев. Люди покупают недвижимость для собственных нужд.

«Сейчас время, когда не очень понятны правила и тренды, пока неясно, куда пойдёт рынок. Разница между вторичным и первичным рынком в Перми составляет около 30%, соответственно, можно ожидать, что вторичный рынок будет подтягиваться по цене к первичному. Заработать на спекулятивных сделках очень сложно. Вероятнее всего, использование недвижимости как инвестиционного инструмента несколько застопорится, как это уже неоднократно было в России. Затем инвестиционный спрос восстановится: недвижимость растёт в цене на протяжении многих лет, а за последние четыре года подорожала вдвое», — говорит эксперт.

Тем не менее, по данным пресс-службы Пермского отделения Сбербанка, пока, как и большинство россиян, жители Перми чаще присматриваются к новостройкам — 77% из них хотят приобрести новое жильё, 23% ориентируются на вторичный рынок.

Классное жильё

Большей популярностью сейчас пользуются проекты комфорт-класса, считают эксперты PAN City Group. По их оценкам, доля домов такого класса на рынке сейчас активно растёт и приближается к отметке в 50%. На втором месте по популярности дома типового класса.

Что касается метража, то нынешняя рыночная практика складывается таким образом, что в первую очередь люди ориентируются на величину ипотечного платежа и ради его уменьшения готовы пожертвовать площадью квартиры. Традиционно самыми ликвидными считаются квартиры небольшой площади, «однушки» и студии — это объясняется бюджетом покупателей и высоким спросом на небольшие квартиры со стороны молодых пар и одиноких людей. Ликвидность двухкомнатных квартир поддерживают программы льготной ипотеки, они практически столь же востребованы, как и «однушки», отмечают эксперты девелопера.

По наблюдениям Анастасии Гилёвой, 70% заявок на ипотеку новостроек в 2024 году приходится на экономкласс, 30% — «комфорт» и «комфорт плюс». При этом наиболее популярны однокомнатные квартиры — в силу того, что именно они наиболее доступны по цене.

Если смотреть в разрезе сегментов рынка, то в экономклассе наиболее востребованы студии и однокомнатные квартиры площадью 30—40 кв. м, отмечает Дмитрий Ончуров. В комфорт-классе, особенно популярном у семей с детьми, чаще приобретаются одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40—60 кв. м, а также трёхкомнатные — 70—80 кв. м. В бизнес-классе покупаются в основном трёх- и четырёхкомнатные квартиры площадью 90—150 кв. м, а также пентхаусы. Наконец, элит-класс представлен на рынке слабо, так как востребован в очень узком кругу покупателей. Здесь покупаются квартиры большой площади, от 150 кв. м, пентхаусы, таунхаусы.

В зависимости от класса жилья меняются и факторы, которые влияют на выбор покупателями дома или ЖК. Как отмечают эксперты PAN City Group, если в бизнес-сегменте людям важны наличие сервис-центра или коворкинга в доме и близость к центру города, то в доме типового проекта люди в первую очередь будут обращать внимание на наличие, например, колясочной и близость к остановкам общественного транспорта.