Недвижимость отмены
Продажи новостроек в отсутствие льготной ипотеки могут сократиться на треть
freepik.com
Вслед за отменой льготной ипотеки, которая произошла 1 июля, могут измениться и условия предоставления сельской ипотеки. Поправки от минсельхоза предполагают ограничение зоны действия программы. Раньше сельская ипотека действовала не только в деревнях, но также в районных центрах, посёлках городского типа и даже пригородах. Теперь из неё исключат все населённые пункты, находящиеся на расстоянии меньше 50 км от областных центров, а также деревни и сёла, расположенные на расстоянии меньше 30 км от населённого пункта с численностью населения больше 100 000 человек. А это значит, что купить или построить жильё можно будет только в глухих деревнях.
Эксперты единогласно говорят о том, что отмена основных программ льготной ипотеки, а также ужесточение условий семейной, сельский и IT-программ — станут серьёзным вызовом для строительной отрасли и рынка недвижимости в целом.
Минус 35—40%
По мнению экспертов, в сложившейся ситуации снижение спроса на новое жильё неизбежно. Как отмечают аналитики PAN City Group, сформировавшийся на данный момент уровень цен на квартиры, а также текущие ставки по рыночным ипотечным программам будут оказывать сильное давление на спрос. Они отмечают, что это общероссийская тенденция, которая затронет всех застройщиков.
Действительно, текущие цены доступны далеко не для всех, соглашается директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров. Покупательская способность населения на рынке недвижимости значительно снизилась за последнее время: на неё негативно повлияли рост цен на первичном рынке и перегрев рынка недвижимости в ожидании отмены льготной ипотеки.
Впрочем, эксперты отмечают, что отмена льготного жилищного кредитования сильнее всего скажется на проектах массмаркета, в меньшей степени повлияет на недвижимость в сегменте «бизнес».
Как отмечает руководитель Абсолют Банка в Перми Анастасия Гилёва, после отмены льготной ипотеки снизился средний чек кредита по стандартной программе: в июле преобладали сделки на 1—1,8 млн руб. И эксперт прогнозирует, что и в дальнейшем будут преобладать кредиты на относительно небольшие суммы.
«У людей всегда сохраняется потребность в улучшении жилищных условий: кто-то осуществляет размен, кто-то продаёт одну недвижимость, чтобы приобрести другую большей площади, кто-то спешит вложить средства в покупку недвижимости и при этом не хватает небольшой суммы — 20—30% от стоимости объекта. В этих условиях заёмщики готовы оформить кредит, даже несмотря на высокие ставки», — говорит Анастасия Гилёва.
При этом растёт доля заявок по «Семейной ипотеке» на обновлённых условиях. В июле она составила 30% от общего числа, в августе — уже 50%. Анастасия Гилёва прогнозирует, что в ближайшие месяцы она будет держаться на уровне 70—75% от общего числа. Средний чек по «Семейной ипотеке» с обновлёнными условиями в Абсолют Банке держится на уровне 4—6 млн руб. Эксперт полагает, что эта программа останется драйвером ипотечного рынка. Но в целом во второй половине года ожидается сокращение объёмов жилищного кредитования, а также рост спроса на сделки с созаёмщиками, поскольку зачастую доходов одного заёмщика для одобрения сделки не хватает.
Участники рынка прогнозируют падение ипотечных выдач во втором полугодии текущего года на 35—40% по отношению к первому полугодию, отмечает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Людям просто ничего не остаётся, как отложить улучшение своих жилищных условий. Конечно, банки будут стремиться по максимуму выдавать ипотеку по оставшимся программам с господдержкой. Кроме того, можно ожидать увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых последние будут частично субсидировать ставку по займу. Однако избежать существенного спада вряд ли удастся», — говорит эксперт.
Первое, что сделали девелоперы, — разработали собственные варианты рассрочки с низким первоначальным взносом и низкими ежемесячными платежами, поддерживает эту мысль директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев. По его данным, в коллаборации с банками застройщики начали субсидировать ставки до 12,5—15% на срок от шести месяцев до 25 лет.
Линейка инструментов для покупки жилья широка, отмечают в PAN City Group. Это может быть рассрочка платежа по различным сценариям, зачёт вторичным жильём, покупка с участием средств субсидий, в том числе в качестве первоначального взноса при рассрочке и ипотеке.
«Продлённые льготные программы «Семейная ипотека» и «IT-ипотека» по-прежнему будут сохранять свою долю в общем объёме сделок. В качестве дополнительных стимуляторов на сегодняшний день также есть возможность ипотеки по субсидированной ставке, ипотеки траншами», — говорят эксперты компании.
Дешёвого жилья не будет
Что касается цен на новостройки, то, несмотря на спад продаж, эксперты не ожидают их ощутимого снижения. По мнению Игоря Додонова, препятствовать снижению цен будет постоянно растущая себестоимость строительства жилья. Кроме того, аналитик считает, что у большинства крупных застройщиков имеется определённый запас прочности, чтобы попытаться пережить нынешнюю неблагоприятную ситуацию без каких-то серьёзных уступок по ценам.
«Я бы пока в целом ожидал стагнации цен на новостройки, при этом нельзя исключать, что застройщики будут чаще предлагать более привлекательные условия на покупку жилья в рамках каких-то маркетинговых акций или индивидуальных предложений», — рассуждает он.
В свою очередь, Дмитрий Ончуров не исключает некоторого снижения цен в течение ближайшего полугодия.
«Застройщики будут вынуждены снижать цены, чтобы стимулировать спрос и финансировать строительство, но это будет происходить постепенно. Отсутствие «искусственного» роста цен, вызванного льготными ипотечными программами, также будет оказывать давление на цены», — полагает эксперт.
Впрочем, по данным экспертов PAN City Group, за месяц после отмены ипотеки с господдержкой цены почти не изменились, хотя тренд на снижение появляется, в основном через скидки и акции от застройщика. В компании полагают, что рост цен на новостройки в краткосрочном периоде на конец 2024 года — начало 2025 года может замедлиться и остановиться, в более долгосрочном прогнозируется, что рост цен сохранится в пределах инфляции. Оживление рынка, как ожидается, произойдет в 2025—2026 годах.
Без банкротств
Хотя отмена льготной ипотеки — серьёзный вызов для строительной отрасли и рынка недвижимости в целом, эксперты не ожидают серьёзного кризиса. Спрос и цены последних лет существенно укрепили строительную отрасль и морально, и материально, что позволяет застройщикам сохранять оптимизм, отмечает генеральный директор консалтинговой компании S.Research & Decisions Регина Давлетшина.
В PAN City Group полагают, что застройщики продолжат свои проекты, которым уже дан старт, постепенно перестраиваясь и адаптируясь под новые условия. При этом в новые проекты, вероятнее всего, застройщики будут заходить с большей степенью осмотрительности. В том числе учитывая особенности спроса: большую популярность сейчас обретает жильё комфорт-класса.
Дмитрий Ончуров не исключает изменения формата строящихся объектов: возможно, застройщики будут предлагать более доступное жильё с меньшей площадью или в менее престижных районах. Также, возможно, застройщики сократят темпы строительства из-за снижения спроса и ограничат ввод новых объектов.
Эксперт прогнозирует снижение маржинальности отрасли. Оно будет связано не только со стабилизацией цен и ростом затрат на стройматериалы, но и с необходимостью стимулирования спроса. Все возможные способы — рассрочки, маркетинговые акции, скидки, подарки — приведут к увеличению маркетинговых бюджетов и снижению прибыли.
В то же время вероятность банкротств в отрасли невысока, уверены в PAN City Group. Риску банкротства больше подвержены небольшие и молодые компании, ранее не сталкивавшиеся с кризисами в строительной отрасли.
«У некоторых застройщиков, которые взяли на себя большие риски, может возникнуть финансовая нестабильность, напрямую банкротства застройщиков маловероятны по причине стопроцентного строительства по проектному финансированию в соответствии с ФЗ-214», — считает Дмитрий Ончуров.
Что вместо новостроек?
Ожидается, что произойдёт перераспределение спроса на вторичный рынок и загородную недвижимость. Однако и здесь выдача ипотек будет ограничена высокими ставками, которые сохранятся на таком уровне в ближайшее время.
Регина Давлетшина считает, что у рынка загородной недвижимости есть преимущества: условия ипотеки всюду одинаково неудобные, а качество жилья на вторичном рынке уступает ИЖС.
В то же время перетоку части спроса на вторичный рынок будут способствовать стандартные преимущества этого жилья, считает Дмитрий Ончуров. Вторичное жильё уже готово к заселению, имеет ремонт, мебель и так далее, а кроме того, на вторичном рынке представлен широкий спектр вариантов, как при выборе локации, так и при выборе планировок, площади и по другим характеристикам. И конечно, немаловажно, что сейчас на вторичном рынке предлагаются более низкие цены по сравнению с новостройками.
По данным Домклик, в июле в России доля выдачи ипотеки на вторичное жильё достигла максимума с марта 2023 года и составила 69,6%. С июня показатель увеличился на 38,9 п.п. При этом доля первичного рынка в общем количестве выдач сократилась до 21,7%, доля ИЖС — до 5,1%.
В последний год рынок вторичного жилья был в состоянии крайне низкой активности. По словам Алексея Терентьева, сейчас в количественном выражении активность не выросла, но за счёт снижения продаж на первичном рынке, доля «вторички» выросла с 30 до 70—75%.
Тем не менее, в PAN City Group уверены, что в ближайшие месяцы вторичный рынок будет находиться в состоянии стагнации цен и снижения спроса.
«Пока что рыночная ипотечная ставка является запретительной, банки не предлагают ипотеку по 20% и выше. Естественно, это значительно охлаждает спрос на вторичное жильё. К тому же часть потенциальных покупателей после подъёма ключевой ставки делает выбор в пользу арендного жилья, а свободные деньги размещает на депозитах. В этой ситуации часть продавцов, которые стремятся продать жильё как можно скорее, более охотно пойдут на скидки, чтобы привлечь покупателя. Другие же просто решают подождать. Как правило, это собственники инвестиционных объектов», — считают эксперты застройщика.
И тем не менее, массового снижения цен на вторичное жильё эксперты PAN City Group не ожидают. Скорее можно рассчитывать на постепенный рост цен и сокращение разрыва цен между вторичным и первичным рынками. Уравнивание цен активизирует спрос на «вторичку», что позволит части населения произвести обмен на новостройку без привлечения ипотечных средств.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.