Ставка на дома
Рынок индивидуального жилищного строительства продолжает расти
freepik.com
В последние несколько лет доля индивидуального жилищного строительства в общем объёме введённого жилья в Пермском крае остаётся неизменно высокой. По итогам 2023 года она составила 65%, тогда как в 2022 году — 61%, 2021-м — 51%. Такие данные приводит Пермьстат. Аналогичная тенденция наблюдается и в целом по стране. В 2024 году увеличение доли продолжается: за первые семь месяцев, по данным ДОМ.РФ, она составила 72% при среднероссийском показателе 70%.
Смена картины
Эта тенденция настолько внушительна, что эксперты говорят об изменении общей картины рынка жилья: происходит смещение интереса от многоквартирных домов к ИЖС, отмечают в PAN City Group. В рамках самого сегмента ИЖС в 2024 году наблюдается рост спроса преимущественно на готовые дома — и сейчас на рынке ощущается дефицит таких предложений в современных коттеджных посёлках.
Эту же тенденцию подтверждает директор Центра домостроения компании «Этажи» Екатерина Аликина. Причём, по её словам, спрос на готовые дома объясняется введением обязательного использования эскроу-счетов при строительстве дома: не все застройщики смогли быстро адаптироваться к новым требованиям. Это отразилось и на ипотечном кредитовании. По данным ДОМ.РФ, если в июне 2024 года только в трети случаев ипотека оформлялась на приобретение готовых индивидуальных домов, остальное — на их строительство, то в июле покупка готовых домов была целью кредитования в трёх четвертях случаев.
По мнению Екатерины Аликиной, рост доли ИЖС в первом полугодии 2024 года обусловлен привлекательностью ставок по ипотеке и разницей стоимости квадратного метра в сравнении с первичным или вторичным рынком квартир.
«Для примера: по льготной ипотеке максимальный размер кредита составляет 6 млн руб. В этом бюджете вы можете построить дом 100 кв. м с земельным участком от 6 соток в доступной удалённости от центра города либо купить квартиру не более 60 кв. м», — отмечает эксперт.
В то же время сейчас и интенсивный рост спроса, и высокий уровень предложения стимулируют рост цен на ИЖС, отмечают эксперты PAN City Group. Помимо этого, росту популярности сегмента и увеличению цен способствует развитие ипотечных программ для загородной недвижимости, поскольку они позволяют ускорить возведение дома и исключить растягивание стройки на годы.
«Цены на загородную недвижимость стремительно растут. Если в 2023 году мы продавали дом с земельным участком за 4 млн руб., то в сентябре 2024-го этот же дом от подрядчика стоит более 5,5 млн руб. И цены будут расти дальше», — поддерживает коллег Екатерина Аликина.
В PAN City Group важными факторами роста популярности сегмента называют поддержку государства в вопросах развития инфраструктуры, газификации регионов, развитие коммерческой и транспортной инфраструктуры, упрощение механизма получения разрешения на строительство, механизма регистрации земли и домов.
Курс на наличные
Однако драйвером развития рынка ИЖС являлась ипотека, считает руководитель направления «Индивидуальное жилищное строительство» ДОМ.РФ Георгий Прозоровский. Именно с 2021 года, когда появилась возможность строительства индивидуального жилья с помощью льготной ипотеки, и начался его взрывной рост. А сейчас порядка 18% всех ипотечных кредитов в Пермском крае приходится на долю ИЖС — такие данные он привёл на XVII Камском форуме профессионалов рынка недвижимости в сентябре.
По данным эксперта, в 2023 году ипотека на приобретение готового индивидуального жилья или его строительство в Пермском крае выдавалась в основном по льготным программам — в 65% случаев. На семейную ипотеку приходилось 33%, ещё 2% — IТ-ипотека.
Соответственно, несмотря на то, что индивидуальное жилищное строительство считается одним из наиболее быстрорастущих сегментов ипотеки, в июле доля ИЖС в выдаче ипотеки снизилась более чем на 40%, отмечает Екатерина Аликина.
«Спрос на загородную недвижимость со стороны покупателя не снизился, проблема связана с высокой процентной ставкой, приостановкой программ льготной ипотеки. Но надо отметить, что увеличилось количество сделок за наличные, выросли продажи земельных участков и дачных домов», — говорит эксперт.
Впрочем, по данным директора департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса «Выберу.ру» Анны Романенко, и в первой половине 2024 года относительно прошлого года динамика ипотеки на загородное жильё была отрицательной — ежемесячно спрос был ниже, чем в прошлом году, в среднем на 7—10%. А с отменой льготной ипотеки рынок просел в принципе, что сказалось в том числе и на кредитах на приобретение жилья за городом. Эксперт отмечает, что ощутимого притока спроса именно на загородную недвижимость после отмены льготной ипотеки не зафиксировано.
Неорганизованный рынок
Структурно рынок ИЖС Пермского края далёк от сформированной и цивилизованной стадии развития, считает директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. Рынок представлен в основном хаотичной застройкой: на неё приходится 82% объектов, 15% составляет дачная застройка и только 3% — организованная застройка.
Всего по состоянию на середину года на рынке заявлялись 117 готовых и строящихся посёлков, только в 83 из них велись продажи на первичном и вторичном рынках. Из этого числа в 46 посёлках продаются пустые земельные участки, в 13 — возведённые дома с земельными участками, и в 24 посёлках есть оба эти варианта. Такие данные привёл эксперт на XVII Камском форуме.
По данным экспертов PAN City Group, наиболее популярным материалом для строительства домов является дерево — на него приходится почти 34% домов, построенных населением в первом полугодии 2024 года. Второе место по популярности занимают дома из блоков (газо- и пеноблоки). Особую популярность набирают новые технологии по созданию частного жилья — например, каркасное строительство. Если говорить об отделке и планировочных решениях домов, то наибольший интерес вызывают одноэтажные дома в современном стиле, с террасами.
Основной рост ИЖС приходится на крупные агломерации Пермского края: Пермский муниципальный округ, Пермь, Краснокамский, Кунгурский, Соликамский, Чайковский городские округа. По площади наиболее популярными являются дома площадью около 100 кв. м, так как люди склоняются к осознанному потреблению и «компактизации» пространства, покупают площадь в соответствии с жизненными потребностями и не более.
Перспективы
В PAN City Group прогнозируют дальнейшее увеличение цен, но, несмотря на это, ожидают рост рынка.
«Предложение также будет расти, этому способствуют как рыночная ситуация, так и вводимые меры государственной поддержки. Растёт количество организованных коттеджных посёлков, людям теперь предпочтительнее выбирать локацию, где есть все инженерные коммуникации и управляющая компания. Прогнозируется, что по итогам всего 2024 года рынок нового жилья в РФ будет почти на две трети состоять из индивидуальных домов», — говорят в компании.
В пользу увеличения объёма предложения на рынке Георгий Прозоровский приводит результаты опроса, проведённого на сайте ЕРЗ.РФ: «Опрос показал, что застройщики, которые традиционно ассоциируются с сегментом многоквартирных домов, всерьёз рассматривают переход в сегмент ИЖС. Шесть из десяти это либо уже сделали, либо планируют. И только 22% из них ответили, что не заинтересованы в сегменте ИЖС».
В пользу развития рынка сработает и национальная цель достичь показателя обеспеченности жильём в 33 кв. м на человека к 2030 году, считает Алексей Скоробогач. По его мнению, только через развитие многоквартирного строительства достичь этой цели не получится, поскольку средняя площадь новых квартир снижается. Это возможно в том числе за счёт ввода в эксплуатацию объектов ИЖС.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.