Цены выше крыши
Несмотря на снижение спроса, стоимость жилья продолжает расти
freepik.com
Текущая ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется относительно невысоким количеством сделок и, тем не менее, ростом цен. По данным директора аналитического центра «КД-Консалтинг» Алексея Скоробогача, количество заключённых договоров долевого строительства в Перми в 2024 году снизилось на 35% относительно 2023 года. Эту динамику определила отмена льготной ипотеки на новостройки и высокий уровень спроса в 2023 году.
Средняя цена предложения за период с декабря 2023 года по декабрь 2024-го на вторичном рынке выросла на 7,1%, на первичном — на 18,0%. Такие данные приводит Алексей Скоробогач. Интересно, что за второе полугодие, прошедшее после отмены льготной ипотеки, на первичном рынке цены выросли на 11,5%, а на вторичном — лишь на 2,7%.
Основным фактором, влияющим на состояние рынка, эксперты единодушно называют уровень ставок. По состоянию на 1 января 2025 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам достигла отметки 8,47%, и это наименьшее значение за последние полгода, отмечает старший аналитик АО «Свой Банк» Алексей Гусев. При этом средневзвешенная ставка на первичном рынке составляла 6,15%, на вторичном — 12,65%. Однако по стандартным ипотечным программам, то есть за исключением льготных ставок, стоимость кредитов иная. По состоянию на 4 февраля средняя ставка по рыночным программам банков, ипотека которых размещена на «Банки.ру», составляет 27% годовых.
По словам руководителя направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инны Солдатенковой, с июля 2024 года в ипотечных сервисах «Банки.ру» фиксируется нисходящий тренд спроса на ипотеку, а минимума интерес пользователей к этому финансовому продукту достиг в декабре. И хотя в январе отмечено небольшое повышение спроса, по сравнению с июлем 2024 года количество заявок на оформление ипотеки ниже в четыре раза.
О снижении количества заявок на ипотеку в разы говорит и Алексей Гусев.
«Доля выданных ипотечных кредитов за полгода упала почти в три раза: с 202 тыс. выдач в июне до 73 тыс. в декабре 2024 года. Такая динамика объясняется отменой льготной программы под 8%, а также огромными ежемесячными выплатами и многократными переплатами при текущих рыночных ставках», — отмечает эксперт.
По данным Алексея Гусева, к концу 2024 года доля льготных программ на первичном рынке превышала 90%, и на первый взгляд это выглядит парадоксально. Однако, как поясняет эксперт, это объясняется падением спроса на рыночные программы с крайне высокими ставками. Для сравнения: в 2023 году доля льготной ипотеки составила более 60%.
Не повод снижать цены
По свидетельству экспертов PAN City Group, одной из актуальных проблем рынка является высокая доля нераспроданного строящегося жилья вследствие высокой процентной ставки и снижения платёжеспособного спроса. По их данным, в целом по России на январь 2025 года нераспроданными остаются почти 79 из 114 млн квадратов жилья в новостройках.
В то же время, отмечает Алексей Скоробогач, на уровень распроданности оказывает принципиальное влияние срок ввода новостройки в эксплуатацию: чем ближе срок ввода, тем выше распроданность. Со ссылкой на Единую информационную систему жилищного строительства эксперт сообщает, что из общего объёма многоквартирного жилья, которое строится и выведено в продажу, 40% распродано, и большая часть из этого находится в домах, которые сдаются в 2025—2026 годах. Остальные 60% приходятся на дома, которые преимущественно будут сданы в 2026—2028 годах.
Текущая ситуация способствует постепенному увеличению объёма нераспроданных объектов в проектах, согласен и коммерческий директор АО «ПЗСП» Кирилл Николаев. По его оценке, пока эта тенденция не столь ярко выражена, но уже через год можно ожидать заметное ухудшение динамики. Тем не менее не стоит ожидать существенного снижения цен на недвижимость, поскольку на ценообразование влияет не только количество непроданных квартир, но и ряд других факторов, включая постоянное повышение себестоимости строительства. Рост затрат на материалы и трудовые ресурсы также способствует поддержанию стабильного уровня цен на рынке недвижимости, утверждает эксперт.
Учитывая низкую доступность ипотеки, застройщики стимулируют продажи собственными программами. В PAN City Group отмечают рост интереса к неипотечным способам покупки. Сейчас в компании до 50% сделок проходит с рассрочкой платежа. В ГК «Альфа» 70% сделок проходит с использованием ипотеки и 30% с участием рассрочки. Конкретное соотношение у каждого застройщика зависит от условий рассрочки: размера первоначального платежа, срока рассрочки и размера ежемесячного платежа.
На рынке также присутствует программа «зачёт вторичным жильём», но доля сделок с её участием остаётся постоянной, поскольку она предполагает реализацию вторичного жилья. Сейчас ипотечные ставки на вторичное жильё очень высокие и темпы продаж невысоки.
Доля неипотечных сделок также зависит от региона, класса недвижимости, остатков на рынке, дополняет коллег директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак. По его словам, в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, доля сделок без ипотеки может быть выше, чем в регионах.
Интересно, что сегменты массовой и элитной недвижимости по-разному реагируют на текущую ситуацию. На массовом рынке спрос чаще всего обусловлен необходимостью решить важную задачу — покупка жилья для собственной семьи, отмечает Антон Гак. Для многих людей это одна из самых крупных покупок в жизни, что делает для покупателей важным не только качество жилья, но и уровень обслуживания. Тогда как покупатели премиум-сегмента не решают жизненно важную проблему, а скорее инвестируют в статус и комфорт. Эксперт отмечает, что здесь ипотека используется реже, а сделки чаще всего проводятся за наличные — соответственно, спрос на такие объекты менее чувствителен к колебаниям экономики.
Предложение на рынке массового жилья более эластично, быстрее реагирует на изменения спроса. Тогда как рынок премиального жилья менее эластичен, застройщики возводят такие объекты точечно, чтобы поддерживать высокий уровень уникальности домов, отмечают в PAN City Group. В целом эксперты отмечают, что в сложные периоды динамика продаж в премиум-сегменте может быть активнее, чем в массовом. Однако и объём предложения в нём ограничен, дополняет Кирилл Николаев.
В сторону вторички
Ряд экспертов отмечают, что отмена льготной ипотеки привела к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и долгосрочной аренды. По словам Кирилла Николаева, на вторичный рынок чаще всего обращают внимание инвесторы, располагающие наличными средствами. Цель их вложений в недвижимость — получение прибыли от сдачи в аренду. Эксперт отмечает, что маленькие квартиры, студии или однокомнатные, также приобретаются за наличные и вне инвестиционных целей.
Один из аргументов в пользу вторичного рынка — цены.
«Часть покупателей предпочитают вторичный рынок, поскольку в декабре 2024 года цена здесь составила 107 тыс. руб. за квадратный метр, тогда как на первичном рынке — 152 тыс. руб. Кроме того, ожидается рост интереса к долгосрочной аренде. В условиях экономической неопределённости и повышения ставок по ипотеке аренда жилья становится более привлекательной опцией для тех, кто не может позволить себе покупку недвижимости», — говорит эксперт.
В PAN City Group подтверждают усиление интереса к аренде. Доступность собственного жилья существенно снизилась, а в таких ситуациях аренда становится более приемлемым вариантом, поскольку позволяет избежать крупных вложений и сохранить финансовую гибкость. Специалисты считают, что единственная ситуация, при которой ипотека на вторичное жильё ещё остаётся привлекательным для клиента вариантом, — когда ему необходимо улучшить жилищные условия и сумма кредита невелика.
Кроме того, покупка жилья связана с дополнительными затратами на ремонт и обстановку, потребуется уплата налогов и т. д. Долгосрочная аренда позволяет избежать и этих расходов. Поэтому аренда жилья для многих остаётся одной из главных альтернатив для решения жилищного вопроса, несмотря на то что стоимость аренды жилья продолжает расти, отмечают специалисты.
По мнению Алексея Скоробогача, перемещение спроса между первичным и вторичным рынком фиксируется постоянно и зависит от жилищных условий конкретной семьи. Те, кто не успел купить новостройку по льготным ипотечным условиям и не сможет «потянуть» рыночные ставки, скорее всего, выберут аренду — при условии, что им негде жить. Семьи, имеющие жильё, но не успевшие улучшить жилищные условия по льготной ставке, скорее всего, отложат покупку до более благоприятных ипотечных ставок.
В то же время Антон Гак оговаривается, что перераспределение спроса носит локальный характер и сильно зависит от региона и социально-экономической ситуации.
В поисках новых идей
В дальнейшем динамика спроса будет зависеть от доступности ипотеки и общего экономического состояния в стране, считают в PAN City Group. Текущее снижение спроса на рынке нового жилья в компании оценивают в 30—35%. В первой половине 2025 года высокая ключевая ставка сохранится, а значит, ипотека не станет более доступной и значимого изменения уровня спроса не ожидается.
«По данным сервиса «ПроМетры», количество сделок на рынке пермских новостроек после отмены льготной ипотеки сократилось в два раза. Если до июля 2024 года в Перми ежемесячно продавалось в новостройках в среднем 1000 квартир, то в период с июля по декабрь среднемесячные продажи составляли уже 556 квартир. То есть мы видим падение объёмов продаж в два раза», — отмечает генеральный директор ГК «Альфа» Сергей Ширинкин. Эксперт также полагает, что в дальнейшем спрос останется на текущем уровне.
Поскольку во второй половине 2025 года возможно смягчение условий ипотеки, на этом горизонте можно ожидать увеличения спроса, считает Кирилл Николаев. Кроме того, часть потенциальных покупателей имеют сбережения на депозитах. В случае снижения процентных ставок по вкладам эти деньги могут начать перетекать на рынок недвижимости, создавая дополнительный спрос во второй половине 2025 года.
Что касается предложения, то Кирилл Николаев ожидает его снижения спустя некоторое время: «Импульс льготной ипотеки, вероятно, будет поддерживать объёмы ввода нового жилья на прежнем уровне. Однако текущие проекты были заложены два-три года назад в других условиях ипотечного кредитования. Новые проекты будут выходить с осторожностью и в меньшем объёме. Поэтому мы прогнозируем и снижение темпов ввода новых домов».
Эксперты единодушно утверждают, что основными драйверами продаж в 2025 году будут государственные программы поддержки и гибкие программы рассрочек от девелоперов.
Говоря об ожиданиях от 2025 года, эксперты не ждут существенного изменения ситуации. В частности, по мнению Сергея Ширинкина, ситуация на рынке недвижимости будет напрямую зависеть от уровня ключевой ставки и объёмов, критериев льготных программ по ипотеке. Эксперт полагает, что если правительство не предпримет никаких шагов, то рынок стабилизируется на существующем уровне.
Прогнозирование в текущих условиях — дело довольно сложное, продолжает Антон Гак. Рынок недвижимости, как и экономика в целом, зависит от множества факторов, и в 2025 году важными качествами для девелоперов будут гибкость и способность быстро адаптироваться к изменениям. Прогнозы могут корректироваться в любой момент в зависимости от ситуации — изменения ключевой ставки, инфляции и покупательной способности населения. Поэтому важно готовиться к быстрому реагированию на изменения, которые могут произойти в течение года.
Сейчас происходит болезненная, но необходимая для всех участников трансформация рынка, говорят в PAN City Group. Здесь ожидают оживления рынка лишь к 2026 году, а в 2025 году локомотивом первичного рынка останется семейная ипотека.
Подобные ожидания поддерживают и другие эксперты.
«Непростые времена рождают новые идеи. Мне кажется, это девиз застройщиков этого года. Поскольку ситуация на рынке сильно не изменится в этом году, застройщики будут придумывать новые выходы и идеи для поддержания продаж. Таким образом, рынок жилой недвижимости в 2025 году будет переживать период адаптации», — заключает Кирилл Николаев.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.