Всё на склад

По итогам 2024 года строительство складов в российских регионах побило рекорд, показав рост на 31% по сравнению с предыдущим годом. Общий объём завершённого строительства составил 2,4 млн кв. м. Как сообщают эксперты консалтинговой компании CORE.XP, это самый высокий показатель в истории складского рынка. При этом Пермь вошла в число городов — лидеров по вводу объектов за год.

Основной тренд

По данным CORE.XP, наибольшая активность на рынке складской недвижимости по вводу в эксплуатацию новых объектов наблюдалась во второй половине года. За это время было сдано 74% площадей от общего количества.

Лидерами по вводу объектов стали Санкт-Петербург — 660 тыс. кв. м, Екатеринбург — 235 тыс. кв. м и Невинномысск — 141 тыс. кв. м. Пермь заняла четвёртую строчку по этому показателю — в столице Прикамья за год было сдано 124 тыс. кв. м.

Эксперты отмечают, что основным трендом по итогам года стало строительство комплексов для конечного пользователя (build-to-suit), а преимущественную долю в общем количестве построенной недвижимости занимают логистические центры маркетплейсов. Так, например, в Перми в 2024 году была сдана первая очередь комплекса Ozon в Култаево (Пермский округ). К осени 2025 года компания планирует удвоить площадь комплекса. Помимо этого, рядом с Устиново (Пермский округ) планируется строительство логистического комплекса Wildberries, проект сейчас находится в стадии разработки.

«Пермь стала одним из городов — лидеров по новому складскому строительству. За 2024 год было построено более 120 тыс. кв. м складов класса А, что составляет 5% от общего строительства складов в регионах России. Все построенные складские площади относятся к формату build-to-suit и были построены под нужды федеральных компаний», — рассказали в CORE.XP.

Суммарный объём нового строительства только по Перми составил 123 тыс. кв. м. По данным экспертов, он был сформирован двумя объектами: логистическим комплексом Ozon (около 68 тыс. кв. м) и распределительным центром X5 Group (55 тыс. кв. м). Комплекс федеральной продуктовой компании также расположен в Култаево и обеспечивает товарами сети магазинов «Чижик» и «Пятёрочка». Кроме того, в конце года ещё один федеральный ретейлер заявил об открытии рядом с Пермью нового распределительного центра площадью 24 тыс. кв. м. Комплекс был построен в деревне Никитино (Краснокамский округ) для сети магазинов «Монетка».

Представители пермского рынка обращают внимание, что высокого показателя по объёму строительства складов удалось достичь именно за счёт реализации проектов конкретных компаний. Поэтому об общей тенденции роста спроса на этот сегмент пока говорить рано.

«Пермь заняла высокую строчку благодаря вводу пары крупных объектов. По нашим сведениям, объём ввода в регионе за 2024 год составляет порядка 200 тыс. кв. м. В Перми в принципе строится крайне мало складской недвижимости. И даже то, что сдано в 2024 году, построено под нужды конкретных компаний, и эти площади далеко не все выйдут на рынок для сдачи в аренду», — считает генеральный директор консалтинговой компании S.Research & Decisions Регина Давлетшина.

По мнению девелопера PAN City Group, в большей степени интерес компаний растёт к качественным складским площадям. Как отметили в компании, онлайн-торговля показала значительный рост в последние годы и онлайн-ретейлеры сейчас нуждаются в современных площадках, соответствующих высоким стандартам, при этом, с точки зрения развития рынка качественной складской недвижимости, Пермь отстаёт от других крупных городов России.

«Недостаток качественной складской недвижимости обусловлен не только малыми объёмами возведения новых логистических комплексов в Перми, но и особенностями реализации таких проектов. Сейчас компании стремятся оптимизировать свои процессы, чтобы сократить время доставки и улучшить обслуживание. Текущий рост объёма строительства может свидетельствовать о том, что рынок реагирует на этот вызов. Но нельзя исключать возможность повторного возникновения дефицита в будущем, особенно если экономическая активность продолжит расти», — прокомментировали в компании.

Прогнозы развития

Говоря о прогнозах в сегменте складской недвижимости, эксперты разошлись во мнениях. Они соглашаются, что в 2025 году рынок продолжит развиваться, однако не все уверены, что тенденция получит продолжение в дальнейшем.

«Думаю, 2025 год также будет показательным, как раз из-за того, что объекты, введённые в 2024 году, — это всего лишь первые очереди крупных логистических комплексов. К большому сожалению, в Перми данная тенденция не имеет потенциала устойчивого продолжения, так как строительство логистических комплексов ведётся под крупных федеральных операторов, которым вполне достаточно будет по одному комплексу более 100 тыс. кв. м на каждого», — отметила Регина Давлетшина.

Она также добавила, что и пермский бизнес строит склады под себя, но в существенно меньших масштабах по сравнению с проектами федеральных инвесторов. Вместе с тем доля объектов под сдачу в аренду в Перми остаётся ничтожной.

По мнению генерального директора УК «Труменс-Групп» Елены Денисовой, повышение спроса на складскую недвижимость на фоне развития и увеличения объёмов продаж повлечёт в дальнейшем и рост строительства соответствующей недвижимости. Причём объекты будут представлять собой именно распределительные центры для обеспечения всех необходимых производственных процессов, в том числе сортировки, фасовки и упаковки товаров.

«Так как процессы строительства логистических комплексов — дорогостоящая процедура, то вполне логично, что девелоперы заходят в эти проекты под конкретного оператора, имея на руках подписанные долгосрочные арендные контракты», — уточнила она.

Вдобавок к этому, в связи с редевелопментом промышленных территорий в городах, в том числе в Перми, по мнению эксперта, рынок ожидает хороший спрос на небольшие промышленно-складские комплексы, расположенные в городской черте, — так называемый light industrial. В целом она уверена, что этот сегмент недвижимости продолжит своё развитие в Перми. Как и некоторые другие отрасли экономики, его ожидает замедление, но оно не будет критичным для отрасли.

«В 2025 году рынок продолжит своё развитие. Основные факторы, способствующие росту, — это развитие сегмента light industrial, высокий уровень спроса на качественные складские площади, общий экономический рост в регионе, развитие сектора e-commerce. Также в связи с устареванием части складских помещений в городе может наблюдаться тенденция к их замещению новыми объектами», — сообщили в PAN City Group.

Эксперты компании также отметили, что драйверами регионального спроса останутся онлайн-операторы и многоканальные ретейлеры. А наиболее востребованными объектами на рынке традиционно останутся высококлассные склады под конечного арендатора.