Ценовой разлом
Рынок земли Перми и края переживает период турбулентности
Фото: unsplash.com
Рынок загородной недвижимости Пермского края переживает период резкого расслоения: пока участки с развитой инфраструктурой в престижных направлениях демонстрируют рост цен до 45%, менее подготовленные территории стагнируют или теряют в стоимости.
Параллельно рынок городских участков под многоквартирную застройку показывает иную динамику: охлаждение спроса на новостройки и прогнозируемая продажа земли. И если в этом случае ситуация объясняется недоступностью жилья в многоквартирных домах (МКД), то за городом ценовой разлом эксперты связывают с изменением поведения покупателей. Ключевым фактором становится не столько бюджет, сколько принципиально разные подходы к выбору жилья — импульсивные покупки уступают место холодному расчёту.
Инфраструктура решает всё
Рынок загородной недвижимости Пермского края переживает неоднозначный период: интерес к участкам и домам сохраняется, но его динамика заметно колеблется под влиянием экономических и социальных факторов. Эксперты сходятся в том, что спрос формируется на стыке новых предпочтений покупателей и внешних ограничений.
В частности, стабильный интерес к загородной земле подчёркивает эксперт по загородной недвижимости корпорации «Перспектива» Екатерина Черепанова, отмечая высокий спрос на участки и дома, особенно вблизи Перми и вдоль ключевых транспортных направлений. По её словам, люди всё чаще ищут простор, тишину и меньшее количество соседей, что делает загородное жильё привлекательным. Эксперт также указывает, что отсутствие дешёвых квартир в городе делает загородную недвижимость не просто альтернативой, а порой и более разумным вложением, особенно если логистика и инфраструктура соответствуют ожиданиям.
Этот тренд подтверждает и директор агентства недвижимости «Этажи СОТА Пермь» Дмитрий Ончуров, указывая на рост спроса на земельные участки в 2024 году по сравнению с предыдущим периодом. Однако он уточняет, что общая картина в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС) далека от оптимистичной: с июля 2024 года по февраль 2025-го темпы продаж снижались, особенно после отмены льготной ипотеки и изменений в семейной программе.
Действительно, экономические факторы вносят свои коррективы, говорит и генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions Регина Давлетшина. Она фиксирует резкое падение спроса до уровня, близкого к нулю, с лишь небольшим сезонным оживлением, которое значительно уступает прошлогодним показателям. Эксперт связывает это с утратой льготной ипотеки, ранее подогревавшей продажи строительных подрядов и оформление сопутствующих сделок с землёй. Парадоксально, но раньше покупатели нередко начинали с заказа подряда, ещё не имея участка, что стимулировало рынок. Теперь этот поток иссяк, а рост цен на землю и строительство, по мнению эксперта, перешёл грань доступности, отпугнув даже инвестиционную аудиторию, активную в прошлом году.
Разрыв между ожиданиями покупателей и реальностью рынка становится всё заметнее. Дмитрий Ончуров отмечает замедление динамики спроса на загородные участки из-за предпочтения объектов с развитой инфраструктурой, тогда как Регина Давлетшина подчёркивает, что участки вне посёлков хотя и выросли в цене меньше, но остаются менее востребованными из-за низкой подготовки. В то же время Екатерина Черепанова акцентирует внимание на изменении приоритетов: вопрос «А интернет ловит?» теперь звучит чаще, чем «Где магазин?». Это говорит о том, что современные покупатели ищут баланс между уединением и комфортом городской жизни.
Земля на перспективу
Интересно, что и динамика цен на загородную землю неоднородна: в то время как одни сегменты показывают уверенное подорожание, другие остаются практически неподвижными, отражая сложную динамику спроса и предложения.
Уверенный рост цен на землю с коммуникациями вблизи Перми — на 10—15% за год — Екатерина Черепанова связывает с близостью к городу и основным трассам. Наличие газа и строительная активность в окрестностях, по её словам, действуют как катализаторы: появление новых домов мгновенно оживляет стоимость соседних участков.
Эксперт выделяет «точки роста» — районы, где цены растут быстрее: Култаево, Большая Мось, Новобродовский и Гамово лидируют благодаря дорогам и коммуникациям, Лобаново подтягивается за счёт улучшенной транспортной доступности, а Краснокамское направление вырывается вперёд из-за близости к воде и природе.
Дмитрий Ончуров дополняет эту картину, отмечая, что в среднем по 2024 году земельные участки подорожали на 4%, но в коттеджных посёлках с готовыми домами и подрядами рост достигает 30%. Здесь же проявляется обратная сторона: увеличение числа объектов усиливает конкуренцию, сдерживая ценовые скачки в менее востребованных категориях.
Разрыв между сегментами подчёркивает и Регина Давлетшина, фиксируя рост цен от 18 до 45% в зависимости от района и типа земли. Однако при этом крупные сельскохозяйственные массивы под фермерские хозяйства, по её наблюдениям, почти не дорожают, оставаясь на периферии интереса.
С этим согласна и Екатерина Черепанова. Она говорит, что земли без электричества или с сомнительным назначением также либо растут минимально, либо стагнируют, уступая более ликвидным участкам с высоким потенциалом — тем, что годятся для строительства, перепродажи или сдачи в аренду. В то же время она отмечает, что дальновидные инвесторы присматриваются и к направлениям без инфраструктуры с расчётом на три—пять лет вперёд.
Поведение покупателей добавляет ещё один слой к этой динамике: Дмитрий Ончуров подчёркивает, что качество и расположение становятся решающими факторами, отсекающими менее подготовленные объекты.
В свою очередь Регина Давлетшина косвенно подтверждает это, указывая, что ценовой рост в популярных зонах подпитывается спросом, тогда как избыточное предложение в других сегментах тормозит развитие. Екатерина Черепанова также акцентирует внимание на «оживании» цен там, где рынок видит перспективу, что делает такие участки особенно привлекательными для инвесторов, особенно в Краснокамском направлении, где природные преимущества сочетаются с улучшением репутации.
Земля в обмен на долю
Трансформации, где рост цен соседствует с признаками охлаждения, затронули и землю регионального центра. Значительный рост цен на городские участки за последний год фиксирует Дмитрий Ончуров, связывая его с активным строительством и развитием инфраструктуры в Перми и близлежащих районах. Участки под застройку вблизи крупных транспортных узлов и социальных объектов, по его словам, пользуются особым спросом, что резко контрастирует с более сдержанной динамикой за пределами города. Однако охлаждение рынка новостроек, как он отмечает, уже начинает сказываться и на земельном сегменте. Директор компании «Эстейт Групп» Алексей Терентьев дополняет эту картину, указывая, что, в отличие от Москвы, где девелоперы в конце 2024-го — начале 2025 года активно распродавали земельные банки, в Перми массовых продаж пока нет. Тем не менее местные застройщики прогнозируют возможную оптимизацию портфелей к середине 2025 года, если финансовая подушка безопасности иссякнет под давлением высокой ключевой ставки.
В PAN City Group приводят прогноз: ожидается снижение объёма инвестиций в площадки под строительство жилья в 2025 году на 30—40%, что выглядит особенно контрастно на фоне активного роста в 2023—2024 годах. Однако эксперты компании считают, что объяснять это только изменившейся экономической ситуацией было бы неправильно. Дело в том, что у части застройщиков на сегодняшний день собраны достаточно большие земельные портфели, которые они активно наполняли ранее, и дальнейшее их пополнение им попросту может быть неинтересно и неактуально. Сейчас на первый план вышли оптимизация активов и работа с земельными участками из накопленного банка.
Экономическая конъюнктура играет в этом процессе ключевую роль. Как подчёркивает Алексей Терентьев, рост стоимости кредитов увеличил себестоимость строительства более чем на 20% за двухлетний цикл, одновременно снизив покупательский спрос. В таких условиях продажа земли для некоторых девелоперов превращается в способ высвободить средства, хотя пока пермские компании удерживают активы, сосредоточившись на проектировании — стадии с минимальными затратами. Дмитрий Ончуров добавляет, что местоположение, доступность коммуникаций и инфраструктура остаются основными факторами ценообразования, особенно для участков под многоквартирные дома, где техническое присоединение к сетям становится критически важным.
Новые схемы работы с землёй отражают адаптацию к дефициту финансирования. Алексей Терентьев отмечает рост предложений «земля в обмен на долю в проекте»: это позволяет минимизировать отток средств, делая собственников участков совладельцами будущих жилых комплексов. Параллельно собственники земель под ИЖС ищут выход через обмен на квартиры в новостройках — за январь—март 2025 года таких предложений поступило 23 против шести за весь 2024 год, что, по мнению эксперта, сигнализирует о резком падении платёжеспособного спроса.
Впрочем, в девелоперских проектах сегодня стоимость земли — не главный фактор, её доля в структуре затрат составляет 7—10%. На первый план выходят доступность проектного финансирования (ставки по кредитам), цены на стройматериалы и рабочую силу, а также платёжеспособный спрос на квартиры, говорит Алексей Терентьев.
Прагматизм в тренде
Что касается загородной земли, то здесь тон будущим изменениям задают покупательские предпочтения и экономические реалии, считают эксперты. Они сходятся в том, что спрос будет смещаться к более осмысленным решениям, а предложение — адаптироваться под новые запросы. Тенденция к разумному выбору становится определяющей, считает Екатерина Черепанова. По её словам, рынок «взрослеет»: покупатели отходят от импульсивных решений в пользу участков с чёткой перспективой — будь то окупаемость, перепродажа или аренда. Этот прагматизм перекликается с прогнозом Регины Давлетшиной о формировании более доступных продуктов: застройщики сокращают площади участков и предлагают рассрочки на длительные сроки, чтобы привлечь тех, кто ориентируется на бюджет до 700—800 тыс. руб. Вместе с тем она подчёркивает сохранение интереса к премиальной недвижимости, что указывает на поляризацию рынка.
В PAN City Group тоже говорят об активности в бизнес- и премиум-сегменте. Здесь есть и спрос, и продажи, что порождает дефицит предложения и рост цен. Последнему также способствует введение механизма эскроу в ИЖС и удорожание стройматериалов. В то же время в новом сезоне эксперты компании ожидают снижения спроса в загородной недвижимости эконом- и комфорт-класса: ипотечные ставки более 20% слишком высоки для покупателей этих сегментов. Если текущие экономические условия не будут улучшаться, то в 2025 году сократится и рынок ИЖС в целом.
Если говорить о качественных тенденциях рынка в условиях высокой конкуренции и падающего спроса, то эксперты PAN City Group отмечают активное внедрение инновационных решений: использование энергосберегающих технологий, материалов, быстровозводимых конструкций и модульных домов, разработку интересных планировок. Также некоторые девелоперы вводят новые варианты приобретения жилья: рассрочки, трейд-ин и т. д. В ближайшие пару лет будет набирать обороты тенденция комплексной застройки. Также наблюдается тенденция к выбору более компактных вариантов жилья.
В свою очередь Дмитрий Ончуров видит в текущем сезоне продолжение роста цен на землю в городах, тогда как загородный сегмент, по его мнению, может стабилизироваться. Экологическая чистота и возможность подключения к современным коммуникациям, особенно к газоснабжению, как акцентирует Екатерина Черепанова, станут ключевыми драйверами спроса. Она же прогнозирует всплеск интереса к участкам с готовыми проектами домов или строительным подрядом — покупатели всё чаще ищут решения «под ключ», минимизирующие риски. Дмитрий Ончуров дополняет эту мысль, указывая на стремление к комфортному проживанию вдали от городской суеты, что может подтолкнуть развитие зон с полноценной инфраструктурой.
Рост цен Екатерина Черепанова прогнозирует для локаций с дефицитом предложения, особенно в обжитых посёлках с качественными дорогами и соседями, избегающими временных построек. Это перекликается с наблюдением Регины Давлетшиной о повышенном спросе на доступные участки: продавцам придётся адаптироваться, предлагая реальную ценность вместо иллюзорных обещаний.
В то же время Дмитрий Ончуров подчёркивает, что изменения в ценах и спросе будут зависеть от того, насколько рынок сможет удовлетворить запрос на экологичность и удобство, что делает коммуникации — от газа до интернета — едва ли не главным конкурентным преимуществом.
«Тренды рынка будут определяться спросом на экологически чистые зоны и участки с возможностью подключения к современным коммуникациям», — заключает Дмитрий Ончуров.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.