Выкуп с неизвестными

Цена вопроса

Чиновники аргументируют необходимость изменений улучшением условий проживания граждан и архитектурного облика Перми — за счёт торговых объектов должна быть расширена территория общего пользования. Однако предприниматели не видят необходимости в такой реформе.

Владельц мини-рынка на Островского Константин Лазуков отмечает, если бы с ним пошли на диалог и оставили мини-рынок на месте, то он привёл бы его внешний облик в соответствие всем требованиям администрации Перми. Земля и объекты на его мини-рынке в списках на изъятие, но соглашение от администрации он ещё не получил.

Алексей Леонтьев, совладелец здания на Компросе, 71а, в котором расположено его кафе «Ешь-Ка!», не понимает, что приобретёт Пермь от ликвидации его точки. «Сейчас за счёт кредитных средств плачу зарплату, компенсацию за это точно не получу, — отмечает Алексей Леонтьев. — При этом непонятно, что приобретёт город. Как минимум, потеряет только от закрытия моей точки пятнадцать рабочих мест».

Предприниматели недовольны и ценой, предлагаемой городскими властями за их имущество. Например, за землю и торговые павильоны на Комсомольском проспекте, 25 и 25а мэрия готова заплатить 37,7 млн и 13 млн руб., а собственники оценивают своё имущество в 60 млн и 18 млн руб. По словам Олега Пекелиса, супруга совладелицы объектов по этим адресам Марины Пекелис, была занижена как стоимость самих объектов, так и неправильно была посчитана упущенная выгода (за семь месяцев, а не за одиннадцать). При этом, по словам Олега Пекелиса, оценка собственников подтверждена документами, давно предоставленными в администрацию Перми.

Согласно данным из картотеки арбитражного суда Пермского края, землю и здание по Крисанова, 12б городские власти готовы выкупить за 67,8 млн руб, а собственник Елизавета Кириленко настаивает в оценке своего имущества в 292,9 млн руб.

Представитель собственника земельного участка и недвижимости по Крисанова, 12б Константин Карпов считает, что причины расхождений с городскими властями в использовании различных аналогов для оценки имущества. «Не были учтены в полном объёме убытки и некорректно были подобраны аналоги для оценки самого объекта и земли», — отмечает Константин Карпов. При этом, убытки были подтверждены договорами аренды.

Директор АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА-Пермь» при Пермской ТПП Лилия Ширяева ничего удивительного в разнице оценок не видит. «Оценка зависит от применяемой методики и взятых аналогов. Единой методики на уровне стандартов по оценке упущенной выгоды не существует», — отмечает эксперт.

В администрации Перми говорят, что оценка была основана на документах, предоставленных предпринимателями (сама оценка была выполнена по заказу мэрии Пермской торгово-промышленной палатой). «В итоговую сумму выкупа включена рыночная стоимость изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, убытки правообладателей, а также их упущенная выгода. Чтобы размер возмещения был выше, правообладателю необходимо предоставить документы, доказывающие, что он вел успешный, высокодоходный бизнес, исправно выплачивал налоги. В случае, если прибыль и выручка предпринимателя по документам были скромными, то упущенная выгода для него будет минимальной, соответственно, и сумма выкупа ниже», — говорится в ответе департамента земельных отношений.

Однако это заявление мэрии вызвало у предпринимателей только возмущение. Многие из них ознакомились с результатами оценки только после подачи исков о принудительном изъятии. Процедуры позволяют администрации Перми подать иск о принудительном изъятии имущества даже в том случае, если предприниматель не получил соглашение о выкупе. После истечения срока в 90 дней и наличия официального подтверждения об отправке документов, может быть подан иск в суд. Некоторые предприниматели считают, что их поставили перед фактом.

По словам Константина Карпова, собственница имущества по Крисанова, 12в получила соглашение до подачи иска в суд. «В ответ на соглашение с оценкой, нами был отправлен протокол разногласий, — пояснил Константин Карпов. — Но в ответ мы получили иск о принудительном изъятии».

Пока ни один судебный процесс о принудительном выкупе земель и недвижимости в центре Перми не завершен. Но как минимум в одном случае — по объектам на Крисанова, 12в предпринимателям уже удалось добиться успеха. В феврале в Ленинском районном суде собственникам земли и недвижимости Сергею Негашеву, Евгению Берману, Александру Леву и ООО «Инфинтех-1» удалось признать недействительным в отношении своего имущества постановление администрации Перми № 632 «Об утверждении проектов планировки и межевания территории в Дзержинском, Ленинском и Свердловском районах города Перми» (на его основании принималось решение об изъятии). Решение вступит в законную силу не ранее конца июня и только после рассмотрения апелляции в Пермском краевом суде. Но уже сейчас эксперты говорят о том, что даже если вердикт устоит, то на аргументы убедившие суды, могут рассчитывать только предприниматели, объекты которых расположены рядом по улице Крисанова.

По словам юриста в области земельных отношений Елены Стебловой, решение Ленинского районного суда по земельному участку и торговому центру по Крисанова, 12в принято на основании действующего Генерального плана Перми. При этом, эта победа имеет, скорее, временный характер, поскольку у администрации есть возможность внести коррективы. «Я иногда не успеваю дойти до своего офиса, как администрация издает точно такой же акт с другим номером и другой датой, — отмечает Елена Стеблова. — Поэтому приходится искать другие, более надежные способы защиты прав клиентов».

Не обошлось и без коронавируса

Эпидемиологическая ситуация оказывает сильное влияние на рынок коммерческой недвижимости (в большинстве изымаемых объектов работали кафе или магазины). Многие из них сейчас сильно упали в цене. По мнению специалиста АН «Территория» Дмитрия Ничипоренко, за последние месяцы цены на объекты в центре Перми снизились примерно на четверть. «Число предложений на рынке коммерческой недвижимости постоянно растёт, — считает Дмитрий Ничипоренко. — Если покупать торговые помещения сейчас, то можно их приобрести достаточно дёшево и в неплохих местах. А через полгода они будут стоить существенно дороже». По словам Дмитрия Ничипоренко, реальные сделки на рынке сейчас идут с дисконтом в 20-25%.

По словам Лилии Ширяевой, само по себе снижение цены не должно сказаться на цене выкупа имущества предпринимателей. «По Земельному кодексу размер стоимости имущества и упущенная выгода оцениваются на момент принятия решения об изъятии», — считает Лилия Ширяева.

Однако удачный период для новых инвестиций стимулирует предпринимателей к заключению мировых соглашений с городскими властями. Сейчас можно получить средства от продажи своего имущества и купить новое по выгодной цене. Например, Олег Пекелис ещё месяц назад говорил газете «Коммерсантъ-Прикамье», что будет судиться, а теперь уже в этом не уверен.

«Нахожусь в больших раздумьях. До октября-ноября есть таймаут и, исходя из того, как будет проводится дальнейшая оценка и складываться ситуация в экономике, буду принимать окончательное решение», — отмечает Олег Пекелис. Причины сомнений связаны с излишними финансовыми расходами на юристов и проведение экспертизы. Тем более, что, по его мнению, в сложившейся ситуации на рынке есть куда переложить средства.