«Градостроительная политика последних лет практически парализовала строительную индустрию»
Константин Долгановский
В Пермской арт-резиденции 25 июля прошёл очередной «круглый стол» в рамках цикла «Полезное устройство города». На этой дискуссионной площадке встретились архитекторы, застройщики, законодатели, представители общественности. Заявленная тема — стабильность градостроительной политики.
Николай Басов, главный архитектор Группы компаний «ПИК»:
— Стабильность необходима — это тезис мало кто оспорит. С какого времени рассматривать стабильность? Градостроительная политика последних четырёх лет практически парализовала строительную индустрию. Та точечная застройка, которую хотят выдать за политику, не решила проблем по расселению аварийного жилья, обеспечению доступным жильём. Проводимая политика вытеснила крупных инвесторов. Не было принято ни одной программы по привлечению средств.
Проект по развитию Бахаревки был приостановлен на пять лет. Тогда ПИК приобрёл участок площадью 129 га под жилую застройку, провёл геодезические работы, геологические изыскания, разработали несколько проектов застройки на девять жилых микрорайонов, получили все техусловия. Но изменения в генплан были внесены без учёта застройщиков. Сейчас мы вернулись к проекту, но на другом уровне. Мы заключили трёхстороннее соглашение: ПИК, Министерство регионального развития РФ и правительство Пермского края.
По проекту мы построим 1 млн кв. м жилья. Это позволит начать переселение из аварийного жилья. Найдётся мало застройщиков. которые на длительный срок готовы инвестироваться с возвратом затрат после года эксплуатации, а мы готовы.
Какие минусы? Развитие города вширь, необходимость организации подъезда на Бахаревку. Но люди же там работают и сейчас. И ещё: необходимость внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), это — главное.
Лилия Ширяева, заместитель председателя Законодательного собрания Пермского края:
— Есть несколько мифов в градостроительстве. Первый — «город может не иметь чётких границ застройки». Но в рамках генплана мы согласились, что Пермь должна развиваться как компактный город.
Второй миф — «на вновь застраиваемых территориях строить выгоднее». Но мы решили, что нужно использовать потенциал уже застроенных территорий, осваивать места, занятые аварийным жильём, гаражами.
Третий миф — «спальные районы — это хорошо». Но генплан и ПЗЗ рассчитаны по другому: строительство в каждом микрорайоне должно быть адекватно потребностям.
Миф четвёртый — «нужно больше развязок». Но мы решили стимулировать людей пользоваться общественным транспортом.
Миф пятый — «мастер-план и генплан будут реализовываться самостоятельно». На самом деле, если горожане не воспримут эти идеи, то они не будут реализованы. Инвесторы и владельцы участков должны быть заинтересованы в реализации этих идей. Для этого, во главу угла надо ставить экономику. Власти городского и краевого уровней должны создать систему взаимосвязанных действий и правовых актов, которые подстегнули бы застройщиков, сетевые компании.
Стабильность любой политики — это действовать постепенно, учитывая права заинтересованных лиц и находя способы бесконфликтного разрешения конфликтных ситуаций. У нас таких способов может быть много. Первая недоработка власти — не созданы предпосылки для учёта прав и интересов заинтересованных лиц. Исключить территорию и не предложить инвестору вариант нельзя. С другой стороны, инвесторы должны учитывать интересы города при проектировании.
Стабильность превыше всего. Без этого к нам не пойдут. Но стабильность не должна ущемлять интересы экономически заинтересованных инвесторов.
После двух выступлений началось активное обсуждение. Первым слово взял представитель компании «Новогор», решивший возразить Басову.
Сергей Касаткин, первый заместитель главного управляющего директора ООО «Новогор-Прикамье»:
— Вы говорили, что ПИК может быть инвестором, которого мы ждали. Вы готовы действовать по сложившимся правилам? То есть заплатить за подключение по сетям, которые будут вам подводить и самим построить внутриквартальные сети?
Басов попытался парировать: «Цель проекта — подвести сети ко всем объектам за счёт инвестпрограммы, в которую включается государство».
Сергей Касаткин:
— Это миф про стабильных инвесторов. Нас, сетевиков, уже нагибают по полной программе: за счёт наших программ подключить конкретного инвестора.
Что произойдёт? Мы взяли обязательства по модернизации целой серии объектов. Стоимость подключения по ПИКу по сетям водоснабжения до дома — 900 млн руб. У меня столько стоит вся инвестпрограмма на пять лет! То есть нам надо на всём городе поставить крест на пять лет? Если бы это взял на себя бюджет — я бы слова не сказал. Но мы говорим не про аморфные инвестпрограммы, а про тариф. Это за наш счёт.
Не надо впадать в иллюзии. Если 30 тыс. руб. за метр, то 900 руб. там уже наших. У вас экономика не складывается, понимаете? При этом есть серьёзные риски по антимонопольному законодательству, потому что мы в приоритетном режиме подключим конкретного застройщика. Вы в таком пилотном проекте находитесь, что мы все там «пилоты» будем.
Виктор Тарасенко, архитектор:
— С появлением генплана мы увидели первую возможность привести в порядок принципы градполитики. Нам сделали добротный совет, который понятен ребёнку — не расползайтесь, сконцентрируйте деньги здесь, наведите порядок в городе. А начали ковыряться в шести этажах. Это непонимание проблемы. Этажность — не главное. Главное — концентрация сил и средств.
Бизнес и власть должны консолидироваться. ПИК себя уже показал. Покажет себя и «Ренова». ПИК откуда появился? Как только Олега Валентиновича (Горюнова — ред.) вытурили с поста начальника департамента (градостроительства и архитектуры администрации Перми — ред.). Нужно прекратить изменения в генплан.
Сергей Шамарин, почётный архитектор Союза архитекторов России:
— Я считаю генплан совершенно ненужным документом для существующего 300 лет города. У нас что, Кама не в том месте потекла? Мастер-план, который был расхвален, — в целом могу согласиться с позицией концентрации усилий, но концептуально он подошел из-за невежества нас, россиян. Нам предложили мастер-план города — этого не существует, есть мастер-план территории, нуждающейся в корректировке. Мы поставили себя в новизну. Никто мне не скажет, где в городе ошибка. Это в арифметике легко. Город — это сумма градостроительных попыток. Я сам генплан не поддерживаю. Но там есть замечательная фраза: «Реализации возможна при создании условий». А о них никто не задумывается.
Михаил Плеханов, заслуженный строитель РСФСР, бывший председатель управления капитального строительства Пермского облисполкома:
— При мне было три генплана, этот — четвёртый. Компактный город — это тюрьма, где нет ничего живого.
Город я начал застраивать как прораб, в 1966-м начал разрабатывать общий снос аварийного жилья — 25-30 тыс. домов. С 1969-го почти 25 лет застраивал по тем генпланам.
Генплан — не догма. Это намётки, как надо развивать город. Я не знаю, как город развивается после 1992 года, до него политика была чёткой. Раньше Бахаревку не застраивали — «Оргсинтез» (сейчас — ООО «ЛУКОЙЛ-Пернефтеоргсинтез» — ред.) выделял такие альдегиды, которые шли на город. И мы Бахаревки сторонились.
Генплан — да. Но нужно вносить поправки. У каждого решения есть плюсы и минусы. В данном случае уплотнять центр города… Один пример уплотнения Налимихи показал — люди стали на дыбы. Сегодняшняя демагогия по застройке — это демагогия. План принят — к нему нет реальной инженерной инфраструктуры. Есть только разведение руками.
«Мы непредсказуемы, это не позволяет инвесторам прийти на наш рынок», — вставил реплику председатель краевого союза архитекторов Виктор Воженников.
«Говорят, что генплан не нужен, раз город существует. Но город создан был по плану и развивается по плану. Город должен сохранять свою стабильность», — выразил свою точку зрения теперь уже бывший руководитель МБУ «Бюро городских проектов» Андрей Головин.
Олег Горюнов, и. о. руководителя МБУ «Бюро городских проектов»:
— Успешные города — те, где смогли «притянуть» федеральный бюджет. Где мы их возьмём? И так складываем, и этак — без федеральных никак. Скоро 300 лет Перми. Почему никто из сенаторов не дал денег? Казань получила 400 млрд руб. на проведение Универсиады, а почему она не у нас?
По мнению организатора дискуссии, члена комиссии по землепользованию и застройке Перми Дениса Галицкого, причиной нестабильности являются корректировка нереалистичных планов (амбиции чиновников, завышенные ожидания и популизм) и неправильно угаданная тенденция развития.
Сергей Шамарин:
— Здесь присутствует куча известных архитекторов, не имеющих работы. Как ни странно и страшно, саморегулируемые организации и федеральный закон №94 уравняли всех в праве быть на этом рынке.
В конце дискуссии выступил депутат Пермской городской думы Максим Тебелев: «Я первый раз здесь, но разочарован. Пермская городская дума выделила деньги на внесение изменений в генплан, а вы ещё думаете, нужны ли они».
Архитекторы на эту реплику отреагировали возмущённо.
«Ну и создайте тогда клуб безработных архитекторов», — сказал Тебелев и покинул зал.
Подпишитесь на наш Telegram-канал и будьте в курсе главных новостей.