Пуля в затылок застройщика

Рабочей группе Министерства строительства и ЖКХ РФ поручено разработать очередные изменения в Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Поправки планируется принять уже в осеннюю сессию. Новации касаются усиления контроля в сфере привлечения средств дольщиков, вплоть до полной отмены этой практики. Эксперты уверены, что если у застройщиков отнять возможность привлекать деньги покупателей, то за этим последуют существенный рост стоимости жилья и передел рынка. Пермские девелоперы называют новый закон «пулей в затылок».

По сообщению РБК, обсуждаемые изменения приведут к полному отказу от схемы долевого строительства начиная с 2020 года.

С 2016-го по 2020 год может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчёт в банке и под банковскую гарантию.

Долевое строительство — схема, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан (дольщиков) для строительства объектов недвижимости на любой стадии возведения здания. На стадии котлована сегодня можно купить квартиру в новостройке на 20—25% дешевле, чем в готовом объекте. Но если застройщик банкротится, дольщикам, как правило, сложно вернуть свои деньги.

В начале 2015 года депутат Госдумы Александр Хинштейн констатировал, что количество обманутых дольщиков в стране на тот период составляло более 70 тыс. человек. В начале года на контроле рабочей группы по защите прав вкладчиков и дольщиков при партии «Единая Россия» находилось 684 проблемных объекта в 62 регионах страны. Инициаторы поправок надеются решить проблему новыми ограничениями.

Так, с 1 января 2016 года предлагается заключать трёхсторонний договор между покупателем, банком и застройщиком, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчёт в банке, а из банка направляться на проектное финансирование. Это, по мнению инициаторов поправок, позволит обеспечить финансирование полной стоимости проекта и строительства. Хотя вопрос, кто будет осуществлять контроль целевого расходования средств со спецсчёта банка, пока лишь обсуждается.

«Возможная отмена схемы долевого строительства жилья в России с 2020 года станет самым большим ударом по строительному сектору за новейшее время», — высказался на сайте агентства «УралБизнесКонсалтинг» исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников.

«Суть нововведений заключается в том, чтобы полностью перевести строительный сектор на банковское финансирование. На сегодняшний день это физически невозможно. В прошлом году в России было построено 83 млн кв. м. жилья. Это около 83 млрд долл. США. Банковский сектор страны в данный момент физически не способен выдать такую сумму строителям», — уверен Вячеслав Трапезников.

По его словам, малые и средние застройщики, потеряв легальный механизм привлечения средств физических лиц, будут вынуждены уйти в «серую зону». Поэтому права дольщиков будут защищены хуже, чем сейчас.

Застройщики называют новый закон «пулей в затылок». По их словам, сейчас на рынке около 80% нового жилья строится по долевому принципу. Отказ от долевого строительства приведёт к удорожанию жилья и переделу рынка.

«Отказ от долевого участия — шаг очень неразумный»

Алексей Швецов, заместитель генерального директора по правовым вопросам ОАО «Камская долина»:

— Для того чтобы оценивать изменения в финансировании жилищного строительства, нужно знать, что именно предложат взамен «долёвки». Возможны самые разные варианты.

Самый «жёсткий» — это полная отмена финансирования жилищного строительства за счёт средств граждан в рамках законодательства о долевом участии в строительстве и переход на реализацию застройщиками готового жилья. Предлагается переход на эту схему к 2020 году. В случае если этот вариант будет принят, это очень существенно подорвёт первичный рынок жилья и взвинтит цены. Застройщики будут вынуждены для осуществления работ брать банковские кредиты, и немалые. Как следствие, все малые и средние строительные компании тут же уйдут с рынка, поскольку они не смогут получить такие кредиты и за свой счёт построить хотя бы один многоквартирный дом. Оставшиеся застройщики включат проценты по взятым кредитам в стоимость жилья, которая немедленно возрастёт и будет продолжать расти, так как проценты тоже будут возрастать, если дела в экономике будут идти так, как идут.

Таким образом, вариант полного отказа от долевого участия в строительстве жилья приведёт к снижению объёмов строительства и удорожанию жилья для граждан.

Но возможны и другие варианты. Обсуждается возможность заменить долевое участие в строительстве созданием посреднической структуры. В качестве посредников между застройщиком и покупателями могут выступать, например, банки. Граждане несут свои средства в банк, банк их принимает на каких-то условиях, например в виде срочного вклада — это не нам решать, — а застройщик периодически выполняет какую-то часть работ за свой счёт, затем отчитывается банку о выполнении и получает от него аккумулированные средства граждан для продолжения строительства. И так до ввода объекта в эксплуатацию.

В этом случае на коне окажутся банкиры. Они не только получат доступ к существенным денежным средствам граждан, но и начнут диктовать условия как покупателям жилья, так и застройщикам, ведь банк будет принимать средства от граждан на определённых условиях (скорее всего, с пониженными процентами). Он же определяет условия выдачи денежных средств застройщикам. Как банк будет контролировать объём и качество выполненных застройщиком работ для перечисления застройщику денежных средств граждан, непонятно. По сути, в этом случае банки должны будут взять на себя функции строительного контроля.

В качестве посреднической структуры, по мнению ряда депутатов, могут выступать и нотариусы, которые будут получать средства граждан и аккумулировать их на специальных депозитах, а затем, так же как и в предыдущем варианте, принимать у застройщика завершённую часть строительных работ и выдавать ему средства граждан для продолжения строительства.

Оба этих варианта кажутся мне некорректными, поскольку банки (или нотариусы) в этом случае наделяются несвойственными им функциями — функциями приёмки строительных работ.

Правда, все эти варианты пока лишь обсуждаются, возможно, будут приняты решения, которые мы пока даже не можем представить и оценить. В любом случае отказ от долевого участия в строительстве — это шаг очень неразумный. Он не на пользу рынку, не на пользу строительной отрасли и не на пользу гражданам.

Мотивировка возможного отказа от «долёвки» — защита средств граждан, но это звучит очень лицемерно, ведь банки не более защищены от кризисов и банкротств, чем строительные компании. Средства вкладчиков там могут точно так же пострадать. Но главное — то, что жильё неизбежно подорожает и станет недоступным для тех, кто сегодня ещё может позволить себе приобрести квартиру. Таким образом, именно интересы граждан в случае изменения схемы финансирования строительства страдают больше всего.

«Альтернатив долевому строительству я не вижу»

Марина Коноплёва, директор ООО «КомСтрин-Пермь»:

— Если закон об отмене долевого строительства будет принят, это неизбежно скажется на цене квадратного метра нового жилья. Люди, которые сейчас не могут позволить купить себе готовую квартиру, покупают её на этапе котлована, чтобы снизить расходы. Это для них единственная возможность купить квартиру по доступной цене, и их этого лишат.

Кроме того, начнётся передел рынка. Часть застройщиков уйдёт с рынка, часть начнёт привлекать кредиты. В любом случае темпы строительства жилья снизятся. Сейчас и без того нелёгкое время, в 2016—2017 годах прогнозируется падение объёмов строительства, и застройщики этого не скрывают.

Для того чтобы отменить долевое строительство, необходимо предложить застройщикам альтернативные варианты финансирования. Банковские кредиты сегодня малодоступны — у них слишком высокая процентная ставка. Кроме того, банки требуют предоставить залог, а у застройщика, как правило, нет свободной недвижимости, только дома, которые он начинает строить.

Земля могла бы выступить в качестве залога, если на неё нет обременений. Раньше банки принимали землю в качестве залога по программе проектного финансирования, но потом она была свёрнута.

На сегодня каких-то альтернатив финансированию с помощью привлечения денежных средств по договорам долевого участия в строительстве я не вижу.

«Многие объекты строительства будут заморожены»

Алексей Дёмкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП»:

— Отказ от долевого строительства приведёт к существенному удорожанию стоимости жилья. Для того чтобы профинансировать полный цикл строительства, оборотных средств застройщика будет недостаточно.

Если средства дольщиков привлекаются без процентов, то кредиты в банках берутся на два-три года по ставке 15—20% годовых. Нетрудно посчитать, насколько квадратный метр из-за этого станет дороже.

Кроме того, в кризисные моменты банки поднимают ставки и стараются меньше предоставлять кредиты строительным компаниям как высокорисковым. Это обычная реакция банков в случае кризиса, и уже сейчас это чувствуется.

На удорожание будет влиять и тот момент, что процесс реализации готовых квартир после сдачи дома займёт у застройщика достаточно долгий срок. Всё это время затраты на содержание дома и его охрану ложатся на плечи застройщика.

В результате попытки уйти от долевого строительства многие объекты строительства будут заморожены, а на рынке останутся только крупные игроки федерального масштаба.