Катком по «Долине»

Арбитражный суд Пермского края завтра, 23 октября, будет рассматривать вопрос о начале конкурсного производства в отношении группы «Камская долина». Ранее различные юридические лица, входящие в этот холдинг, были признаны банкротами, введена процедура наблюдения. За более чем годовой период, прошедший с момента признания первой из компаний группы банкротом, застройщик довёл до сдачи в эксплуатацию несколько своих объектов и выдал ключи покупателям. Однако остаётся ещё несколько недостроенных домов. В случае старта конкурсной процедуры вопрос их достройки ещё более усложнится.

Споткнулись в «Протасах»

В период 2014—2015 годов многие строители испытывали проблемы из-за ухудшения экономической обстановки и ужесточения законодательства. Но и тогда KD Group оставалась в регионе крупнейшим застройщиком с высоким уровнем надёжности и доверия покупателей. Всего за время существования компания построила более 1 млн кв. м жилья. Как говорит генеральный директор KD Group Андрей Гладиков, ситуация перестала быть управляемой, когда крупнейший кредитор компании — Сбербанк — окончательно отказался от ранее взятых на себя обязательств по реструктуризации проблемного кредита 10-летней давности.

Речь идёт о строительстве загородного посёлка «Новые Протасы», которое вёл застройщик ООО «Облнефтепродукт» (ИП Заякин). Кредитовал проект Западно-Уральский банк Сбербанка России. Осенью 2008 года с началом кризиса застройщик остановил обслуживание кредита. Банк к тому времени уже несколько лет сотрудничал с «Камской долиной». Возникла идея выкупить проект для дальнейшей достройки, передав его обособленной компании, входящей в группу. Для этого было создано ООО «Новый Вавилон», получившее от Сбербанка кредит на 315 млн руб. для погашения обязательств ИП Заякина, а также 200 млн руб. на достройку посёлка.

Как позже будет рассказывать в письме председателю правления ПАО Сбербанк Герману Грефу гендиректор «Камской долины» Андрей Гладиков, при выходе на объект вскрылись серьёзные технические недостатки строительства. В частности, построенную на 80% гостиницу пришлось полностью сносить и возводить заново. Аналогичным образом обстояли дела и с недостроенными таунхаусами. Стало понятно, что залоговое имущество серьёзно переоценено, а дальнейшая работа по достройке посёлка «Новые Протасы» лишь увеличит убытки.

Обеими сторонами кредит был признан проблемным, начались попытки поиска решения. Пока шли переговоры, кредит обслуживался, по нему выплачивались проценты. На 2011 год долг по кредиту составил 496 млн руб. При этом оценочную стоимость заложенных активов банк понизил до 130 млн руб., то есть образовался трёхкратный разрыв между долгом и ценой залога.

В 2011 году было принято совместное с банком решение о списании половины долга на убытки банка путём заключения цессии на другую компанию группы — ООО «Жилсоцинвест» с 50%-ным дисконтом. Проект решения был направлен в комитет по проблемным активам центрального аппарата Сбербанка. С тех пор этот документ неоднократно возвращался на доработку, а затем и вовсе был отклонён.

В результате у ООО «Жилсоцинвест» образовался долг по фактически не существующему проекту в размере более 500 млн руб. Проценты за 2009—2012 годы составили около 200 млн руб., и к концу 2016 года эта сумма была выплачена. Тем не менее возникла ситуация, когда полумиллиардный долг, «повисший» на «Жилсоцинвесте», был обеспечен залогом «Нового Вавилона» стоимостью в пять раз ниже. Сбербанк обратил недостаток обременения уже на объекты «Жилсоцинвеста». Это, в частности, многоквартирные дома на ул. Хабаровской, 54 и 54а, Холмогорской, 4г и другие, а также коттеджи в посёлке «Южная усадьба» (село Култаево).

К 2017 году общий объём кредитных обязательств группы перед Сбербанком составил около 1,06 млрд руб. При этом совокупная залоговая стоимость «твёрдого» обеспечения кредитного портфеля «Камской долины» составляла 631 млн руб. Простая математика показывает, что возникший разрыв — это фактически и есть сумма долга, повисшего на группе в результате злосчастного проекта «Новые Протасы».

В том же году переговорный процесс между Сбербанком и «Камской долиной» фактически зашёл в тупик. Как поясняет Андрей Гладиков, «каждый новый председатель правления ЗУБ, приходивший на этот пост, всё меньше интересовался историей вопроса». После реорганизации Западно-Уральского отделения и перехода Перми на обслуживание в Волго-Вятское отделение Сбербанка дело вошло в стадию формальных процедур по истребованию задолженности.

Но даже тогда у «Камской долины» оставались надежды. По словам генерального директора компании, банком было предложено установить задолженность через Третейский суд с целью дальнейшей её реструктуризации. Однако получив ожидаемое решение Третейского суда, Сбербанк на этом основании получил исполнительные листы и начал процесс обращения взыскания на заложенное имущество. В том числе — на жилые объекты, полностью или частично оплаченные покупателями. Так произошло, например, с коттеджами «Южной усадьбы».

Группа и её «состав»

Коттеджи в Култаево продавались с 2012 года. Их «Камская долина» реализовывала в рассрочку: покупатели выплачивали средства застройщику, а тот гасил за счёт этих средств кредиты перед банком. Как поясняет руководство «Камской долины», на тот момент просто не существовало предложения ипотеки на загородный дом, и такая схема устраивала всех.

Но когда в 2017 году начались проблемы с «Камской долиной», банк начал пытаться обращать взыскание на дома, в которых уже живут семьи и покупатели которых выполнили свои обязательства по выплатам полностью или частично. Эти дома могут быть проданы повторно. Сегодня жители «Южной усадьбы» пытаются через суд снять обременение и зарегистрировать права собственности.

В самом банке уверяют, что средства от продажи домов до них не доходили. «Коттеджи, расположенные в селе Култаево, были предоставлены АО «Камская долина» в обеспечение кредитных обязательств перед ПАО Сбербанк. АО «Камская долина» признано банкротом, коттеджи подлежат реализации в процедуре банкротства. При заключении договора купли-продажи покупатели были проинформированы о наличии обременения в виде залога ПАО Сбербанк. Платежи по условиям договора производились в пользу АО «Камская долина», в банк денежные средства не поступали», — сообщили в пресс-службе Сбербанка.

В «Камской долине» поясняют, что средства в банк всё же поступали. Ряд компаний, входивших в группу «Камская долина», были объединены в группу связанных заёмщиков, имевших перекрёстное поручительство перед Сбербанком по выданным кредитам. «Банк имел понятную и управляемую картину движения средств, участвовал в планировании выплат и сам определял, в счёт какой кредитной линии направить поступающие от продаж суммы», — подчёркивают в компании.

В краевом минстрое эту ситуацию трактуют как «осознанное введение в заблуждение граждан» со стороны «Камской долины». «Добросовестные покупатели стали заложниками действий застройщика. Эти действия компании должны стать предметом рассмотрения правоохранительными органами для дачи уголовно-правовой оценки. Минстрой совместно с Госюрбюро Пермского края оказывает содействие гражданам в решении юридических вопросов. Специалистами составлены иски о смене первичного залогодержателя в рамках дела о банкротстве «Камской долины», представители ведомств принимают участие в судебных заседаниях», — комментируют в пресс-службе минстроя.

Вообще, всё чаще происходящие вокруг компании-банкрота события заинтересованные стороны стремятся описывать в терминологии уголовного права. Наиболее часто звучащий аргумент «осознанного» приведения компании к нынешнему состоянию — сложная структура холдинга. В судебных заседаниях представители того же Сбербанка не раз давали понять: они придерживаются мнения, что с помощью создания множества юридических лиц руководство «Камской долины» проводило некие махинации с финансовыми потоками.

Сами соучредители группы Андрей Гладиков и Алевтина Романова категорически не согласны с такой постановкой вопроса.

История «Камской долины» началась ещё в 1992 году. По мере развития возникала необходимость и в выделении юридических лиц для более эффективного управления теми или иными проектами. Так, например, в 1999 году было создано ООО «Служба эксплуатации зданий и сооружений» для сервисного обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости. В 2002 году с началом реализации строительных проектов в Пермской области было создано ООО «Агентство инвестиций в недвижимость». В 2003 году его организация «Жилсоцинфонд» реализовывала городскую программу строительства муниципального жилья в Перми.

И так далее, вплоть до 2008 года, когда группа готовилась к выходу на IPO. Именно тогда KD Group был присвоен долгосрочный кредитный рейтинг от международного агентства Standard & Poor’s, а международный консультант Deloitte & Touche провёл диагностику готовности группы к выходу на международный финансовый рынок. В ходе этой диагностики международными экспертами была одобрена существующая система управления компаниями внутри холдинга.

Поэтому тот факт, что в группу действительно входило 17 юридических лиц, сам по себе вовсе не означает никакой «злонамеренности». Такая структура позволяла, помимо эффективности управления, создавать благоприятные ценовые условия для покупателей, организовывать акции и исполнять целый ряд социальных программ. И такое положение дел устраивало абсолютно всех — ровно до тех пор, пока не начались проблемы.

Более того, это устраивало и «стратегического партнёра» группы — Сбербанк, подчёркивает руководство «Камской долины». Ведь на протяжении длительного срока компанию и банк связывали плодотворные и очень тесные отношения.

Рука руку пачкает

История этих отношений насчитывает 13 лет. Первый кредит в Западно-Уральском банке Сбербанка «Камская долина» получила ещё в 1990-е годы. После этого был длительный период успешного применения модели проектного финансирования строительства в рамках комплексного освоения территорий. Всего с применением этого метода группа и Сбербанк построили более 300 тыс. кв. м жилья в микрорайонах Юбилейном, Акуловском, также возвели комплекс «Альпийская горка». Максимальный размер кредитов «Камской долины» перед банком достигал в 2009 году 3,5 млрд руб.

После кризиса 2008—2009 годов началась программа реструктуризации кредитных линий группы связанных заёмщиков «Камской долины». С 2010 по 2016 год в рамках реализации этой программы задолженность снизилась с 3,5 млрд до 1,1 млрд руб. Причём банку было выплачено более 1,5 млрд руб. только процентов по кредитам.

Та же программа реструктуризации подразумевала и более плотные отношения с основным кредитором. Представители Сбербанка были включены в правления KD Group, ООО «Жилсоцинвест». Банк сопровождал весь процесс годового бюджетного планирования деятельности холдинга, ежеквартально контролировал исполнение бюджетов движения средств. Застройщик ежемесячно предоставлял банку отчёты о продажах. Сбербанк контролировал исполнение ковенантов, связанных с кредитами прочих банков и т. д.

То есть Сбербанк фактически участвовал в управлении холдингом и имел полную картину происходящих в нём процессов, контролировал финансовые потоки, принятие всех управленческих решений. В тот же период вновь несколько увеличились объёмы строительства холдинга, и на фоне положительной динамики был улучшен кредитный рейтинг компании со стороны Западно-Уральского банка Сбербанка.

«На этом фоне утверждение представителей банка о том, что менеджмент «Камской долины» занимался сомнительными операциями, равносильно признанию в соучастии», — с грустной иронией констатируют руководители компании.

В Сбербанке не стали комментировать вопросы многолетнего взаимодействия с «Камской долиной». «Дополнительную информацию вы вправе получить из открытых источников», — ответила пресс-служба банка.

Так или иначе, история отношений некогда крупнейшего застройщика Пермского края и крупнейшего банка страны сегодня вошла в ту фазу, когда перестала внешне отличаться от «разборок» бизнесменов средней руки, разошедшихся во взглядах на бизнес.

Что нам стоит дом построить

Впрочем, сама история банкротства «Камской долины» сегодня представляет интерес больше как учебное пособие для начинающих бизнесменов. Она помогает более адекватно оценивать риски и не допускать ошибок при оформлении отношений с партнёрами — какими бы солидными они ни выглядели. В социальном плане гораздо более актуальным является вопрос судьбы «подвешенных» объектов застройщика.

К моменту вхождения в процедуру наблюдения в работе у компании было 10 домов. Даже находясь в ситуации банкротства, «Камская долина» завершила строительство пяти из них, а сейчас получен приказ о проведении итоговой проверки ещё одного завершённого дома на ул. Углеуральской, 27. То есть всего из 10 домов закончено строительство шести — это 935 квартир. Недостроенными остаются четыре дома, а в них — 765 квартир. Их покупателей меньше всего интересуют кредитные хитросплетения, которые привели к нынешнему кризису. Им нужен ответ, каким способом и за чей счёт будут достроены квартиры. В случае введения конкурсного производства задавать этот вопрос руководству «Камской долины» будет уже бессмысленно.