Дорогие метры

Динамика цен

По данным портала «Мир квартир», сейчас в новостройках Перми «квадрат» в среднем обходится в 112,8 тыс. руб. За второй квартал прирост составил 2,3%, а за полугодие — 5,9%. Аналитики портала утверждают, что в среднем квартиру в новом доме в региональной столице можно приобрести за 5,8 млн руб., что на 1,7% дороже, чем кварталом ранее, и на 2,1%, если смотреть на динамику за полгода.

Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко обращает внимание, что темпы прироста цен снижаются. «Темпы роста цен на новостройки замедлились по сравнению с первым кварталом. Несомненно, на это повлияли отмена «околонулевой» ипотеки, которая разгоняла цены на рынке, повышение процента по льготной ипотеке, а также несоответствие доходов граждан существующему уровню стоимости жилья в строящихся домах», — говорит эксперт.

Если в новостройках фиксируется тренд на снижение цен, то в случае со вторичным жильём ситуация обратная. Более того, в большей степени рост замечен на малогабаритное жильё (до 32 кв. м. — Ред.). Так, в Перми «квадрат» в таком жилье обойдётся приблизительно в 97 тыс. руб., а квартира в целом примерно в 2,6 млн руб. Фактически такое жильё подорожало на 9,3% за «квадрат» и на 7,1% в совокупности.

«Рост цен на малогабаритки соответствует росту на обычные квартиры вторичного рынка. Сейчас интерес к «вторичке» увеличился из-за перетока спроса из сегмента новостроек, где цены оказались неадекватно высоки», — объясняет Павел Луценко.

Тем не менее, сейчас ситуацию вполне можно назвать стабильной, считает риелтор Константин Козлов. Он отметил, что, несмотря на повышение цен, «малогабаритки» всё так же остаются в тренде и раскупаются на «ура». Однако весь секрет этого успеха заключается в том, что на что-то побольше у людей средств попросту недостаточно.

«По такому же принципу присматриваются и ко вторичному рынку, потому что новостройки — дорого. В случае с последними нужно же заложить деньги не только на покупку квартиры непосредственно, но и на ремонт. Он сейчас тоже «влетит» в копеечку, миллиона полтора как минимум», — комментирует он.

По словам Регины Давлетшиной, рост цен на новостройки сохранился благодаря льготной ипотеке. А вторичный рынок подтянулся за уровнем цен новостроек. Кроме того, одним из ключевых факторов роста для обоих сегментов выступила инвестиционная привлекательность недвижимости. Причём данный фактор сыграл свою роль и для коммерческой недвижимости. «Рынок демонстрирует противоречивые тенденции: рост цен на фоне снижающегося спроса, падения общего благосостояния населения и высокой ставки по ипотеке. Поэтому с интересом наблюдаем за развитием ситуации», — говорит Давлетшина.

Исполнительный директор ООО «Р-Консалтинг» Ольга Козырева также говорит о возросшем интересе инвесторов к недвижимости как к инструменту сбережения денежных средств. «Рынок недвижимости сейчас на подъёме, что прежде всего связано с внешнеэкономической ситуацией страны. При стабилизации внешнеэкономической ситуации наступит незамедлительная рецессия рынка недвижимости», — отмечает она.

Ольга Козырева отмечает, что динамику роста цен на недвижимость, в частности на жилую недвижимость, оценщик может подтвердить ростом рыночной стоимости в оценочных отчётах, определяемых для целей залога. Если в начале 2023 года для примера рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной в третьей зоне престижности (Свердловский район, микрорайон Крохалева) составляла 100 тыс. за кв. м, на текущую дату стоимость квадратного метра квартиры с аналогичным месторасположением и типом дома составляет уже 127 тыс./кв. м, то есть за полгода рост составил 27%. «Конечно, динамика цен зависит от многих факторов: месторасположение квартиры, тип дома, год постройки дома и пр. Однако тенденция роста цен на жилую недвижимость наблюдается во всех районах города Перми и независимо от типа домов», — отмечает она.

А если дом?

По оценкам экспертов «Мира квартир», жителю Пермского края понадобится шесть с половиной лет, чтобы накопить на частный дом. Правда, для этого зарплата должна быть 51,5 тыс. руб. и откладывать надо весь доход, а дом при этом должен стоить не более 4 млн руб.

Средние ценовые данные по частным домам были взяты из собственной аналитики портала, данные по заработной плате — из открытых данных Росстата РФ. Аналитики исходили из того, что на покупку дома житель РФ будет откладывать всю свою зарплату, что теоретически возможно, если в семье есть второй работающий человек, чью зарплату можно тратить на текущие нужды. Эксперты «Циан» также обращают внимание на то, что нельзя игнорировать обсуждаемый закон о покупке частного дома через эскроу. Законопроект, позволяющий покупать домокомплекты через счета эскроу, может быть принят до конца текущего года. Об этом на совещании по развитию строительной отрасли заявил вице-премьер Российской Федерации Марат Хуснуллин.

При сильном изменении законодательной базы рынку надо будет перестроиться. На это уйдёт от шести до 12 месяцев, говорят аналитики.

«Возможно снижение пиковых цен, но оно будет несущественным. Основная причина — временный стресс на рынке. Затем рост цен в сегменте продолжится», — говорят они.

Более того, после введения счетов эскроу с рынка уйдут мелкие компании, которые не платили налоги и плохо выполняли обязательства. Себестоимость строительства объектов по сравнению с крупными игроками у них была меньше, поэтому после их закрытия конкуренции в цене будет меньше.

«Спрос на ИЖС после введения эскроу может незначительно снизиться. Но сейчас рынок перегружен — все получают огромное количество заявок. Главная причина — льготная ипотека. Вот если она уйдёт, будет существенно сложнее», — комментируют в «Циане».

Перспективы

По прогнозам аналитиков PAN City Group, цены на многоквартирное жильё в ближайшее время будут на прежнем уровне. Программа льготной ипотеки и расширение условий «семейной» ипотеки поддерживают спрос и цены на рынке новостроек. «Тем временем ставка рыночной ипотеки начала расти. Сказывается повышение ключевой ставки», — отмечают в компании.

Павел Луценко отмечает, что в регионах, в том числе и в Пермском крае, цены на студии и маленькие «однушки» продолжат расти, а в столицах — снижаться. В Москве и Петербурге баланс спроса и предложения оказался не в пользу продавцов — из-за бурного строительства и большой доли малогабариток до 32 кв. м в жилых проектах с первичного рынка на вторичный перешло слишком много квартир, и спрос не поспевает за пополнением экспозиции, прокомментировал эксперт.

«О перспективах: резких скачков цен не будет, но постепенно стоимость жилья всё-таки будет идти вверх. Если вдруг вы думаете о том, покупать ли сейчас жильё или же подождать — однозначно покупать. Не нужно ждать каких-то лучших времен», — считает Константин Козлов.